Договор долевого участия. Договор долевого участия с подрядчиком

Договор долевого участия

С одной стороны – это чистейший договор подряда, по которому застройщик, как подрядчик, обязуется выполнить работы в определенный срок и за определенное вознаграждение.

С другой стороны – это договор двух соинвесторов, которые вкладываются в строительство объекта жилой недвижимости.

В совокупности же деятельность застройщика по ДДУ – это предпринимательская деятельность по строительству жилых домов, в ходе которой платежи от клиентов принимаются в авансовом порядке либо при полной предоплате.

Подобная многоплановость делает договоры ДДУ одними из наиболее сложных в современном контрактуальном праве.

Различаются несколько видов договоров долевого участия. Как правило, каждый из видов «тянет» за собой заключение последующих договоров. Каждый из промежуточных договоров, по своей сути, это хорошо проработанная хитрость застройщиков.

Дело в том, что строительство объектов жилой недвижимости – это многоэтапная процедура и застройщик стремится свести к минимуму собственные траты по каждому из этапов. Более того, застройщик стремится к получению выгоды даже в случае, если объект вообще не будет построен, хотя в этих случаях уже можно говорить о мошенничестве.

В соответствии с этапами деятельности застройщика появились и распространились следующие виды договоров ДДУ:

  • договор о намерении (предварительный ДДУ или ПДДУ);
  • технический ПДДУ;
  • собственно ДДУ.
  • Как ясно из названия, заключается подобный договор между контрагентами с целью фиксации намерений. При этом намерением застройщика является выполнение заказа клиента (именно здесь впервые проявляется аспект подрядных услуг), а намерением клиента – потенциальный заказ на строительство жилья. Договор намерений подразумевает дальнейшее заключение основного договора.

    Самой распространенной причиной заключения ПДДУ является банальное отсутствие у застройщика разрешения на строительство. При отсутствии подобного разрешения основной ДДУ вообще нельзя заключать, поскольку на это имеется законодательный запрет. Но застройщику нужны клиенты и средства. Поэтому он идет на хитрость и заключает ПДДУ.

    Это не значит, что у застройщика обязательно есть мошеннический умысел. ПДДУ практикуется уже давно зарекомендовавшими себя застройщиками. Для того, чтобы обезопасить себя от рисков при заключении ПДДУ следует выяснить репутацию застройщика. Дело в том, что получение разрешения на строительство зависит от многих причин – от нерасторопности местных органов власти до проблем с самой строительной фирмой. Возможно, разрешение не дается по причине отсутствия у фирмы права на земельный участок под строительство, или проект не прошел строительную экспертизу. Имеется большой риск, что разрешение вообще не будет выдано, и у дольщиков по ПДДУ начнутся серьезные проблемы.

    Это тоже одна из хитростей застройщика. Как правило, строительные компании, предлагающие заключение технических ПДДУ уже получили все необходимые разрешения на начало строительство, но по различным причинам не желают сразу заключать со своими дольщиками основной ДДУ. Как правило, при заключении технических ДДУ рисков для дольщиков практически нет, при условии, что в ПДДУ срок заключения основного договора установлен на ближайшее время.

    В основном договоре (ДДУ) прописываются абсолютно все условия, связанные с соглашением по долевому строительству. Ввиду того, что ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, с момента подписания ДДУ риски дольщика сводятся к минимуму, хотя и не исключаются. Солидные компании за некоторое время до подписания ДДУ выдают дольщику образец договора для ознакомления. Если строительная компания отказывается ознакомить вас с образцом и требует немедленного подписания договора, то рекомендуем распрощаться с этим застройщиком.

    При получении образца желательно не полагаться на собственные силы, а провести экспертизу договорных условий у специалиста в вопросах долевого строительства.

    Если под строительство планируется получение ипотечного кредита, можно отнести образец в банк. Банки очень тщательно оценивают риски при ипотечном строительстве и отказывают в выдаче кредита, если пункты ДДУ внушают им сомнения.

    С момента подписания ДДУ дольщик превращается в инвестора строительства наравне с другими дольщиками. Перечисленные ими финансы направляются на строительство жилого дома.

    Каждый договор ДДУ индивидуален, поскольку содержит в себе данные о конкретном жилье, с конкретным метражом, на конкретном этаже для определенного заказчика. Номер квартиры принимать во внимание не стоит, поскольку нумерация квартир к моменту сдачи в эксплуатацию дома может существенно измениться.

    В ДДУ указывается:

    • количество комнат в квартире;
    • наличие вспомогательных помещений, балконов, мансард и лоджий;
    • метраж каждой комнаты и каждого помещения;
    • этажность.
    • Правильность отражения в договоре этих данных устранит потенциальные проблемы при регистрации права собственности на жилье. Дело в том, что регистраторы тщательно сравнивают квартиру с данными ДДУ.

      Правильно составленный ДДУ должен содержать четко определенные сроки передачи квартиры дольщику. Обтекаемые сроки, приуроченные, например, к полугодию, должны внушать опасения. Скорее всего, вас не обманут, но ожидание момента вручения ключей может существенно затянуться.

      Важно! Сдача дома в эксплуатацию и передача ключей от квартиры дольщику – это разные правовые явления. В ДДУ срок сдачи в эксплуатацию может быть определен на первое или второе полугодий, но срок передачи квартиры должен быть нотифицирован точно, например «в течение 20 дней с момента сдачи дома в эксплуатацию».

      Все основные пункты обязательств сторон по контракту сводятся к нескольким слова «дольщик платит» и «застройщик строит и передает дольщику квартиру», то есть так или иначе, весь ДДУ «закручен» вокруг этих условий.

      В целом, контракт должен освещать следующие основные положения:

        стоимость, то есть цена одного квадратного метра жилья помноженного на метраж квартиры. Одновременно указываются сроки полной оплаты, периодичность платежей и способ.

      В процессе сдачи дома в экслуатацию метраж проверяется, и если он окажется меньше, чем нотифицировано в ДДУ, застройщик будет обязан вернуть стоимость излишне оплаченных квадратных метров. Спорным вопросом является доплата со стороны дольщика за лишние метры. Во всяком случае, застройщики пытаются взыскать оплату, но чисто юридически это незаконно, поскольку вопрос соответствия строительства условиям договора лежит всецело на застройщике;

    • сроки гарантии. Они, как правило, варьируются, но в целом гарантия на систему трубопровода должна составлять не менее 3 лет, а на жилье – не менее 5 лет;
    • кадастровые данные на земельный участок под строительство дома;
    • сведения о страховании объекта строительства;
    • адрес строящегося объекта в соответствии с планами градостроительства.
    • Кем подписывается ДДУ

      Контрагентами в договоре долевого участия выступают дольщик и застройщик. Если с дольщиком все понятно, то в отношении строительной фирмы существуют жесткие требования.

      Подписываться контракт должен либо лично директором фирмы, либо лицом, имеющим нотариальную доверенность от лица фирмы. Подписание ДДУ неуполномоченным на то лицом влечет за собой недействительность контракта.

      Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

      Мошенничество в сложной форме: как петербуржцы остались без жилья и денег, а застройщик ушел от правосудия

      В Федеральное агентство новостей обратились жертвы так называемого «вексельного развода», которые несколько лет безуспешно пытаются вернуть деньги, заплаченные за квартиры ЗАО «РАНТ» через его подрядчиков, но жилья так и не получили.

      До 1 июля 2019 года покупка квартир в строящихся домах по так называемым вексельным схемам была вполне законна. Одна из разновидностей таких схем заключалась в том, что сделка между застройщиком и покупателем осуществлялась не напрямую, а через подрядчика, с которым застройщик расплачивался за выполненные работы векселями, которые потом можно обменять на квартиры. На эту и другие вексельные схемы не распространялось действие законов об участии в долевом строительстве и защите прав потребителей, а потому законодатели их запретили. Однако граждан, которые стали жертвами «вексельного развода», это не особо радует. Их проблемы никто решать не хочет.

      Так, в Петербурге от вексельных схем застройщика ЗАО «РАНТ» пострадали как минимум 20 человек.

      Среди них есть 81-летняя блокадница Зинаида Ивановна Храпова, которая летом 2013 года заключила договор участия в долевом строительстве ЖК «Балтийская волна».

      Квартира стоила более пяти миллионов рублей. Часть денег на самую крупную в своей жизни покупку ветеран Великой Отечественной войны взяла, продав долю в родительской квартире, другую одолжила у подруги.

      «Мы заключали договор в презентабельном офисе застройщика на Гренадерской улице. Заместитель гендиректора ЗАО «РАНТ» Вячеслав Кулебякин предложил произвести расчет через вексель подрядчика «Стройлес ДСК1», который выполнял отделочные работы на объекте», — рассказал ФАН внук блокадницы Дмитрий, который помогал бабушке с покупкой квартиры.

      По его словам, ранее на объекте он общался с гендиректором подрядчика Исломиддином Давлатовым, и тот сказал, что при заключении сделки с ним через вексель будет скидка в 700 тысяч и рассрочка на четыре месяца, а Кулебякин эту информацию подтвердил, пообещав прозрачность сделки и выступив гарантом ее легальности.

      «Надо сказать, что мы интересовались такой практикой оплаты жилья в строящихся домах и выяснили, что она не так уж редко встречается. С помощью векселей застройщики гасят свои долги перед подрядчиками. В общем, 21 июня 2013 года в офисе застройщика бабушка подписала договор купли-продажи векселя у «Стройлеса» и в оговоренный срок — к 22 декабря 2013 года — перечислила на счет подрядчика 5 млн 50 тысяч рублей. По договору, 15 июля 2015 года подрядчик должен был погасить этот вексель, но к этой дате он уже бесследно пропал», — рассказал внук блокадницы.

      В офисе застройщика Зинаиде Ивановне сообщили, что с подрядной организацией ООО «Стройлес ДСК1» они больше не работают и ничего им не должны, поэтому и вексель подрядчика в качестве оплаты по договору долевого участия принимать не будут. Бабушке посоветовали самостоятельно найти подрядную организацию и попытаться вернуть свои деньги, напомнив при этом, что договор долевого участия Зинаидой Ивановной формально не оплачен.

      Нетрудно догадаться, что найти «Стройлес» блокаднице не удалось, как и вернуть свои деньги, уплаченные за его вексель. А в январе 2016 года застройщик в одностороннем порядке расторг договор долевого участия с Зинаидой Ивановной из-за отсутствия оплаты с ее стороны.

      Аналогичная история в то же самое время произошла с Эльвирой Черниговой и Натальей Лозюк. Причем последняя хотела купить у ЗАО «РАНТ» квартиру через агентство недвижимости «Жилплощадь», надеясь, что профессионалы рынка, за услуги которых она платит немалые деньги, не дадут ей стать жертвой мошенников.

      «В декабре 2014-го в офисе ЗАО «РАНТ» мы заключили договор купли-продажи квартиры непосредственно с застройщиком. По его условиям, стоимость квартиры составила более 7,5 миллиона рублей. Несмотря на то, что со мной были агенты по недвижимости, сотрудникам ЗАО «РАНТ» удалось убедить меня совершить оплату путем приобретения векселя подрядной организации.

      Доводы начальника отдела продаж оказались настолько убедительными, что не вызвали подозрений даже у профессиональных участников рынка недвижимости, коими являются сотрудники агентства», — рассказала ФАН Наталья Лозюк.

      Деньги за вексель она заплатила. А далее ситуация стала развиваться по известному сценарию. Через некоторое время Наталье сообщили, что застройщик больше не работает с подрядной организацией, правда, уже с другой — ООО «Авангард».

      «Сказали, что ничего не должны подрядчику, что денег в оплату предварительного договора не получали, поэтому никакой квартиры мне не предоставят», — вспоминает жертва «вексельного развода».

      Еще одним обладателем векселя ООО «Авангард» стал Владимир Шелихов. К слову, он тоже пытался купить квартиру у ЗАО «РАНТ» через агентство недвижимости «Жилплощадь». Было это в конце октября 2013 года, а через пару месяцев он уже заключил договор долевого участия с застройщиком.

      «Квартира стоила более 4 миллионов. Договор заключали в офисе ЗАО «РАНТ» в присутствии агентов. Начальник отдела продаж по фамилии Савчук пояснил, что приобрести квартиру возможно только через вексель ООО «Авангард». Мол, это стандартная практика.

      При заключении договора присутствовал замдиректора ЗАО «РАНТ» Кулебякин. Он подтвердил слова Савчука, заверил, что никаких рисков, связанных с оплатой подрядной организации, нет. А потом мы узнали о банкротстве «Авангарда», — рассказал неудавшийся собственник квартиры в доме, построенном ЗАО «РАНТ».

      По словам Алексея Ситникова, адвоката несостоявшихся новоселов ЗАО «РАНТ», коих в Петербурге не менее 20 человек, защита прав граждан, попавших в вексельную схему, представляет большую сложность.

      «Мошенничество совершено в сложной форме, с созданием видимости законности действий застройщика. Покупатель или дольщик практически лишен возможности вернуть свои деньги, особенно в рамках гражданского законодательства, так как подставные подрядные организации не имеют никакого имущества и денег, а для взыскания денег с застройщика нет формальных правовых оснований.

      На сегодняшний день две подрядные фирмы, чьи векселя приобрели петербуржцы, объявлены банкротами, перспективы получения от них денег отсутствуют полностью», — рассказал Алексей Ситников.

      Адвокат обратил внимание и на то, что правоохранительные органы в сложившейся ситуации более чем пассивны.

      «История произошла в конце 2013 — начале 2014 года, а уголовное дело было возбуждено только в начале 2017 года. По другим потерпевшим, которых мы нашли, дела возбудили осенью 2019-го. При этом ни по одному уголовному делу нет подозреваемых, дела возбуждены и расследуются «по факту совершения преступления».

      Следователи районов, в которых производится расследование, ссылаются на «отсутствие судебной перспективы», а Главное следственное управление по Петербургу просто отказывается объединять эти дела и принимать их к производству, даже несмотря на прямое указание на это из прокуратуры города», — посетовал Алексей Ситников.

      ПАМЯТКА участникам долевого строительства

      участникам долевого строительства

      В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый человек имеет право на жилище. Возможность реализации этого права закреплена нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и ряда других законодательных актов.

      Гражданин, решивший заключить договор долевого строительства, должен иметь представление об особенностях договора, чтобы не допустить нарушения собственных законных прав.

      В памятке приведены основные положения законодательства в сфере долевого строительства.

      Обращаем Ваше внимание, что если разрешение на строительство получено до 1 июля 2019 года, положения статьи 2,ч.ч. 1 — 2.6 статьи 3 применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ.

      Застройщик (статья 2) -хозяйственное общество:

      которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

      которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

      Объект долевого строительства- жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

      Уполномоченный банк- банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»

      Когда застройщик имеет право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве

      Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий следующим требованиям

    • наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;
    • размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации;
    • наличие на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке, либо наличие на указанную дату кредитного договора, заключенного застройщиком с уполномоченным банком, предусматривающего предоставление уполномоченным банком застройщику целевого кредита на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в размере не менее 40% от проектной стоимости строительства;
    • отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и (или) предоставленных основным обществом застройщика целевых займов на предусмотренные цели в размере, не превышающем двадцати процентов от проектной стоимости строительства по каждому из выданных разрешений на строительство, при условии, что проценты по такому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта;
    • застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;
    • обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не превышают 1% от проектной стоимости строительства. Данное правило не применяется в отношении обязательств застройщика по устранению недостатков объекта долевого строительства в соответствии со статьей 7 Федерального закона № 214-ФЗ;
    • имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;
    • отсутствуют обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;
    • в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица — застройщика;
    • в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ;
    • в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;
    • в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений;
    • в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ведение которого осуществляется в соответствии с пунктами 28 и 29 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица);
    • у юридического лица — застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, которые реструктурированы в соответствии с законодательством Российской Федерации, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными к взысканию в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах) за прошедший календарный год, размер которых на последнюю отчетную дату равен совокупному размеру требований к должнику — юридическому лицу или превышает его, что является условием для возбуждения производства по делу о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
    • лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа застройщика, лицо, являющееся членом коллегиального исполнительного органа застройщика, или лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа управляющей компании, если она осуществляет функции единоличного исполнительного органа застройщика, либо временный единоличный исполнительный орган застройщика, физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале участие более чем 5%) корпоративным юридическим лицом — застройщиком, главный бухгалтер застройщика соответствуют требованиям, установленным статьей 3.2 настоящего Федерального закона № 214-ФЗ;
    • наличие выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства в соответствии с частью 2.1 статьи 19 Федеральное закона № 214-ФЗ заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом.
    • Застройщики, не удовлетворяющие вышеуказанным требованиям, не имеют права привлекать денежные средства — участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов.

      Руководителем застройщика или главным бухгалтером застройщика не может являться:

      1) лицо, имеющее неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти;

      2) лицо, в отношении которого не истек срок, в течение которого оно считается подвергнутым административному наказанию в виде дисквалификации;

      3) лицо, которое было привлечено в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица и (или) ответственности в виде взыскания убытков с юридического лица, если со дня исполнения лицом обязанности, установленной судебным актом, прошло менее пяти лет;

      4) лицо, которое осуществляло функции единоличного исполнительного органа юридического лица в течение пяти лет, предшествовавших дате направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 Федерального закона № 214-ФЗ в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, которое было признано арбитражным судом несостоятельным (банкротом);

      5) лицо, которое прямо или косвенно (через третьих лиц) осуществляло владение в течение трех лет, предшествовавших дате направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 Федерального закона № 214-ФЗ в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, более 5% акций (долей) застройщика, который был признан арбитражным судом несостоятельным (банкротом).

      Что должен содержать договор долевого участия в строительстве:

      Договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

      Договор в обязательном порядке должен содержать:

      — срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

      — цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

      — гарантийный срок на объект долевого строительства;

      — определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, в том числе план объекта долевого строительства,назначение объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения

      -способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

      Условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

      При отсутствии в договоре вышеуказанных обязательных условий такой договор считается незаключенным.

      Какие документы потенциальный дольщик вправе запросить у застройщика?

      Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу, в том числе по требованию:

      учредительные документы застройщика;

      свидетельство о государственной регистрации застройщика;

      свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

      4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный период.

      5) разрешение на строительство;

      6) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

      7) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

      8) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

      9) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

      Застройщик представляет вышеуказанные документы в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий.

      Что должна содержать проектная декларация:

      Проектная декларация должна содержать информацию о застройщике, о проекте строительства.

      Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

      Застройщик должен иметь заключение о его соответствии и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ (т.е. заключение, подтверждающее его право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве).

      Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

      Застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, за предоставление им неполной и (или) недостоверной информации, размещение или предоставление которой предусмотрено настоящим Федеральным законом, а также за нарушение сроков направления и (или) размещения проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, в соответствии с ч. 2 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

      Информация о застройщике должна содержать следующие сведения:

      -о фирменном наименовании (наименовании) застройщика, месте нахождения застройщика, режиме его работы, номере телефона, адресе официального сайта застройщика и адресе электронной почты, фамилии, об имени, отчестве (если имеется) лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, а также об индивидуализирующем застройщика коммерческом обозначении, если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;

      — о государственной регистрации застройщика;

      — об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают 5 и более процентами голосов в высшем органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица — учредителя (участника), фамилии, имени и (при наличии) отчества физического лица — учредителя (участника) и процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в высшем органе управления этого юридического лица, а также о физических лицах с указанием фамилии, имени и (при наличии) отчества, которые в конечном счете косвенно (через подконтрольных им лиц) самостоятельно или совместно с иными лицами вправе распоряжаться 5 и более процентами голосов, приходящихся на голосующие акции (доли), составляющие уставный капитал застройщика (далее — бенефициарный владелец);

      — об учредителях (участниках) и бенефициарных владельцах застройщика;

      — о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимали участие застройщик и (или) его основное общество или дочерние общества такого основного общества в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию;

      — о членстве застройщика в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства и о выданных застройщику свидетельствах о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, а также о членстве застройщика в иных некоммерческих организациях (в том числе обществах взаимного страхования, ассоциациях), если он является членом таких организаций и (или) имеет указанные свидетельства;

      — о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату;

      — о соответствии застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ.

      Воздержитесь от заключения договора если:

      — застройщик – это гражданин или индивидуальный предприниматель;

      — застройщик требует оплаты до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, либо не желает регистрировать договор;

      — застройщик предлагает подписать иную форму договора – договор займа, предварительный договор купли-продажи квартиры, предварительный договор участия в долевом строительстве, купли-продажи векселя, резервирования квартиры, инвестиционный договор, договор подбора объекта недвижимости и т.п.

      Куда Вы можете обратиться в случае нарушения Ваших прав как участника долевого строительства:

      1. Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области

      г. Калининград, ул. Дм. Донского, д. 1, 236007

    • Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калининградской области
    • Я — обманутый дольщик «Реставрации». Компания обанкротилась, а мне что делать?

      Реставрация 11 февраля 2019

      Как банкротилась «Реставрация»?

      Информация о том, что у строительной компании возникли финансовые проблемы, появилась в конце сентября, когда в арбитражный суд поступило заявление от кредиторов. Делом занялись ФСБ, полиция и прокуратура. Они сообщили о том, что без своих квартир могут остаться несколько сотен человек.

      5 декабря 2019 года Арбитражный суд Красноярского края признал строительную компанию банкротом. Основанием для подачи заявления о банкротстве стали выявленные в ходе проверки признаки неплатежеспособности и недостаточности имущества СК «Реставрация». У застройщика осталось 10 недостроенных домов и полторы тысячи дольщиков.

      В отношении компании ввели процедуру конкурсного производства сроком на один год, а конкурсным управляющим назначили Бориса Латышева — арбитражного управляющего из Ассоциации МСРО «Содействие».

      Что не так было с компанией?

      Еще до банкротства Главное следственное управление ГУ МВД России по Красноярскому краю возбудило уголовное дело в отношении владельца «Реставрации» — по части 4 статьи 159 УК РФ (мошенничество). Позже к обвинениям добавилась статья 200.3 УК РФ (привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве).

      Осенью 2019 года по поручению Министерства строительства РФ была проведена проверка финансово-хозяйственной деятельности компании. Изучив документацию застройщика, аудиторы установили факты непрозрачных и откровенно мошеннических схем привлечения денег участников долевого строительства. Треть заключенных договоров не была обеспечена страховыми взносами или взносами в компенсационный Фонд. Значительная часть денежных средств привлекалась через договоры зачета прав требований с аффилированными подрядчиками и поставщиками, а также договоры беспроцентного займа с последующей уступкой прав требований на физических лиц. В ряде случаев с участниками строительства заключились предварительные договоры долевого участия, не подлежащие обязательной государственной регистрации в Росреестре.

      По информации следственных органов, основная часть средств от дольщиков поступала наличными в кассу, однако кассовые документы конкурсному управляющему так и не были переданы.

      Какие именно схемы использовал застройщик?

      По мере формирования реестра и проверки обоснованности требований участников строительства конкурсный управляющий выявил несколько непрозрачных схем привлечения денежных средств дольщиков.

      Например, договор долевого участия заключался с аффилированной компанией подрядчика, при этом первоначальная оплата проходила между застройщиком и подрядчиком по взаимозачету, а в последующем дольщик заключал договор уступки прав требования с данной аффилированной компанией. Или с дольщиком заключался предварительный договор, не требующий регистрации в Росреестре, и одновременно с ним дольщик подписывал договор беспроцентного займа, оплата за ДДУ шла зачетом по договору беспроцентного займа.

      Практически по всем схемам отсутствует первичная документация или регистрация в Росреестре, многие документы оформлены ненадлежащим образом. В связи с этим конкурсный управляющий не может подтвердить обоснованность требований дольщиков и, действуя в рамках текущего законодательства, будет вынужден отказывать во включении требований в реестр кредиторов.

      Что теперь делать дольщикам?

      Теперь конкурсный управляющий собирает информацию обо всех гражданах и юридических лицах, перед которыми застройщик не выполнил обязательства.

      До 15 марта дольщики должны подать заявления, чтобы их включили в реестр требований участников строительства. Ранее они уже могли это сделать по почте, а 21 января для дольщиков «Реставрации» открылся еще и специализированный центр приема документов по адресу: г. Красноярск, ул. Дачная, 35а. График работы офиса — по рабочим дням, с понедельника по пятницу, с 10.00 до 19.00. Чтобы подать документы, необходимо предварительно записаться по телефону горячей линии Фонда защиты прав дольщиков: 8-800-7007-214.

      В течение 30 рабочих дней после подачи документов конкурсный управляющий проверит их и выдаст дольщику уведомление о включении или невключении его в реестр кредиторов. Получить его можно будет в центре приема документов или по почте. Для этого в заявлении должен быть указан адрес дольщика.

      Прием заявлений для включения в реестр требований участников строительства будет осуществляться в офисе конкурсного управляющего до 15 марта 2019 года включительно.

      А если речь идет о нежилом помещении?

      У дольщиков есть право получить приобретенные по договорам долевого участия нежилые помещения не более 7 кв. м. и парковочные места. В декабре 2019 правительством были приняты соответствующие поправки в закон о долевом строительстве.

      Что делать, если не включили в реестр?

      В случае, если не подтверждена обоснованность требований участников строительства, и конкурсный управляющий был вынужден отказать во включении в реестр, дольщикам необходимо в срочном порядке обратиться с заявлением в Арбитражный суд Красноярского края в рамках дела о банкротстве № А33-25188-62/2019.

      К заявлению необходимо приложить все имеющиеся документы по объекту недвижимости, включая уведомление конкурсного управляющего об отказе во включении требований в реестр.

      Что такое Фонд защиты дольщиков?

      Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, был создан в конце 2017 года. Он пришел на смену механизму страхования долевого строительства. После 20 октября 2017 года все застройщики по объектам строительства, в которых еще не зарегистрирован ни один договор участия в долевом строительстве, обязаны отчислять в Фонд 1,2% от стоимости каждого договора. В случае банкротства застройщика эти средства, по решению самих дольщиков, используют либо для выплаты компенсаций, либо для завершения строительства — в этом случае привлекается новый застройщик.

      Что касается «Реставрации», то компания-банкрот делала отчисления только по трем домам. Соответственно, после формирования реестра, конкурсный управляющий проведет собрание участников долевого строительства, на котором, путем голосования, участники строительства должны будут выбрать механизм защиты их прав: либо получение компенсации, либо завершение строительства. Фонд реализует выбор участников долевого строительства.

      Участники строительства, которые заключили ДДУ в домах, по которым застройщик не делал отчисления в компенсационный фонд, после завершения приема заявлений о включении в реестр требований участников строительства, также проведут собрание, на котором выберут форму завершения строительства: либо путем создания ЖСК, либо путем передачи новому застройщику. Средства для помощи дольщикам оставшихся семи домов, по которым застройщик не осуществлял отчисления, могут быть выделены из регионального бюджета. Решением этого вопроса сейчас занимается региональное правительство.

      Что произойдет после закрытия реестра?

      После закрытия реестра участников строительства и рассмотрения требований, конкурсный управляющий проведет собрания участников строительства. На собраниях по трем домам, где застройщиком делались отчисления в Фонд, дольщики смогут проголосовать в том числе за получение денежной компенсации за квартиры. Если дольщики проголосуют за завершение строительства, три дома возведут за счет средств компенсационного фонда.

      Что касается семи домов, по которым «Реставрация» не делала взносы, то их судьбу предстоит решить после подготовки правительством Красноярского края так называемой «дорожной карты» — документа, предусматривающего план мероприятий по восстановлению прав обманутых дольщиков.

      Так, 27 декабря 2019 года инвесторы представили краевому правительству проекты решения проблем участников строительства, которые пострадали от недобросовестных застройщиков. Краевой закон дает право застройщикам без торгов получить участок, если они возьмут на себя обязательства по завершению строительства проблемных домов. На сегодняшний день определены земельные участки в Красноярске по ул. 8 Марта, Караульной и П. Подзолкова. Строительная компания «Культбытстрой» предлагает построить на площадке по ул. 8 Марта семь многоквартирных домов, а компания «Арбан» готова застроить ул. Караульную и ул. П. Подзолкова девятью 17-этажными домами. Приступить к реализации проектов строители смогут сразу после их подписания.

      Кроме того, в конце октября прошлого года Министерство обороны Российской Федерации подтвердило передачу ведомственных земель под строительство жилья для обманутых дольщиков Красноярска — речь идет о застройке ул. Малиновского.

      Заключаем договор с Застройщиком

      Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

      Теперь наша задача, как Покупателя новостройки – изучение и заключение договора с Застройщиком.

      Какие бывают типы договоров с Застройщиками, мы изучили ( см. об этом предыдущий шаг ) , и выбрали наиболее безопасный для нас вариант. Теперь нужно разобраться с конкретными условиями выбранного договора. Ведь именно условия договора с Застройщиком будут определять наши права и обязанности в отношениях с ним, и именно формулировки договора будут служить нам опорой в разрешении спорных ситуаций.

      Покупку квартиры в новостройке через Откроется в новой вкладке.»>«вексельную схему» и Откроется в новой вкладке.»>ПДКП мы здесь подробно рассматривать не будем, так как это не те случаи, к которым следует стремиться разумному Покупателю.

      Вексель юридически дает нам право претендовать только на его погашение компанией, которая его выпустила. Погашение, естественно, деньгами, а не квартирой. Переданные под вексель деньги (фактически взаймы) Откроется в новой вкладке.»>Девелоперу с квартирой никак не связаны. В случае же банкротства компании, держатели векселей встают в очередь вместе с другими кредиторами компании, надеясь, что после ликвидации ее имущества им что-нибудь перепадет.

      Откроется в новой вкладке.»>Покупка квартиры через ЖСК – тоже отдельная тема, довольно рисковая, и на рынке встречается относительно редко. Покупатель здесь вообще не связан юридически с Застройщиком, а является пайщиком потребительского кооператива, и заключает договор с этим кооперативом. К Застройщику, соответственно, Покупатель не может предъявить никаких требований и претензий.

      Вариантов договоров с кооперативом может быть множество, поэтому здесь нам следует взять копии договора и устава кооператива, и обратиться с ними за Откроется в новой вкладке.»>консультацией специализированного юриста.

      Далее мы будем рассматривать только самые легальные и самые распространенные договоры, которые заключают дольщики при покупке квартиры в строящемся доме – это Договор долевого участия (ДДУ) и Договор уступки прав требования.

      Если предлагают уступку прав требования

      Откроется в новой вкладке.»>Договор уступки прав требования говорит о том, что мы имеем дело не с самим Застройщиком, а с одним из его партнеров – подрядчиком, соинвестором или дольщиком, который может быть как юрлицом, так и физлицом. Этот партнер, имея сам права требования на строящуюся квартиру, переуступает их нам, чтобы после достройки дома мы уже могли требовать Откроется в новой вкладке.»>право собственности от Застройщика.

      Для Покупателя здесь важно определить, действительно ли партнер Застройщика сам владеет правами требования на нужную нам квартиру. Другими словами, мы смотрим его основание для передачи нам этих прав. Такими основаниями могут быть как Договор долевого участия (что предпочтительно для нас), так и различные типы подрядных или инвестиционных договоров с Застройщиком.

      Договор уступки прав требования, по сути, является производной от первоначального договора, заключенного между Застройщиком и его партнером. Соответственно, юридические последствия по «уступке прав» во многом определяются основным договором, права по которому переуступаются.

      Если у нашего Продавца основным (первоначальным) договором является Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия (ДДУ), то здесь ситуация понятная.

      Во-первых, этот договор дольщика с Застройщиком (ДДУ) должен быть зарегистрирован в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре – а значит, права требования на квартиру у нашего Продавца действительно имеются (смотрим штампы регистратора на ДДУ, заказываем Откроется в новой вкладке.»>Выписку из ЕГРНОткроется в новой вкладке.»>).

      Во-вторых, в самом ДДУ (согласно закону ФЗ-214) указывается возможность и условия передачи прав требования по этому договору другому лицу. Нам всего лишь нужно проследить, чтобы эти «условия передачи прав требования» были соблюдены в нашей сделке (в частности, в ДДУ может стоять условие письменного согласия Застройщика на переуступку партнером своих прав требования на квартиру).

      Еще нам нужно помнить, что если наш Продавец уступает нам право требования на квартиру, за которую он сам еще не полностью рассчитался с Застройщиком, то вместе с уступкой права, происходит также и перевод долга. Т.е. в этом случае, часть суммы за квартиру мы отдаем Продавцу, а другую часть выплачиваем в счет его долга Застройщику.

      Кстати, на практике некоторые строительные компании, в целях оптимизации налогообложения, специально создают отдельное юрлицо, на которое оформляют большинство строящихся квартир по ДДУ. А от этого юрлица те же квартиры продаются конечным Покупателям уже по Договорам уступки прав требования.

      Если же у нашего Продавца основным договором служит какой-либо другой договор, заключенный им с Застройщиком (не ДДУ), то здесь уже могут быть варианты – права требования самого Продавца могут быть под вопросом, и здесь уже нам без Откроется в новой вкладке.»>помощи профильного юриста не обойтись.

      Заключение Договора долевого участия (ДДУ) с Застройщиком

      Итого, из всех Откроется в новой вкладке.»>способов покупки квартиры в новостройке, полностью легальным (специально созданным для этих целей), и наиболее надежным для Покупателя способом является заключение с Застройщиком Договора долевого участия (ДДУ). На сегодняшний день он является также и наиболее распространенным типом договора на Откроется в новой вкладке.»>«первичке». Поэтому мы будем изучать именно его.

      Но даже если мы заключаем именно договор ДДУ с Застройщиком, это вовсе не означает, что он будет одинаковым у всех строительных компаний.

      Суть в том, что каждый Застройщик на основе закона 214-ФЗ разрабатывает свой собственный вариант договора ДДУ, проявляя недюжинное «творчество» в формулировках. Ведь «что не запрещено, то разрешено», а значит, добавляя от себя некоторые пункты в договор, Застройщик может манипулировать положениями закона в своих интересах.

      Для нас важно понимать, какие именно уловки используются в договорах дольщика с Застройщиком, и чем это может нам грозить.

      «Шоб я так жил, как всё вы врёте», — заявил бы коренной одессит во времена Исаака Бабеля. Но в наше время свое недоверие к Застройщику мы выражаем более деликатно.

      В каждом типе договора есть обязательные или существенные условия (без которых договор считается незаключенным), и дополнительные («иные») условия, которые стороны могут вставлять на свое усмотрение.

      Каждый Девелопер, имея у себя взвод штатных юристов, очевидно, не забудет перечислить все Откроется в новой вкладке.»>существенные условия ДДУ (иначе этот договор не пройдет регистрацию). Но нас будут интересовать именно дополнительные условия, которые не обобщают, а конкретизируют наши отношения с Девелопером.

      — О различных хитростях Застрощиков, которые они используют в своих Договорах долевого участия, рассказывает опытный адвокат.

      На что обратить внимание в Договоре долевого участия (ДДУ)?

      В договоре с Застройщиком нам нужно обратить внимание на следующие пункты:

    • На четкую идентификацию конкретной квартиры, которую мы покупаем (секция дома, этаж, площадь, количество комнат, балкон/лоджия, планировка и номер на поэтажном плане проекта – в приложении к договору);
    • На формулировки и перечисление конкретных обязательств Застройщика;
    • На срок исполнения обязательств Застройщиком (в т.ч. срок передачи готовой квартиры Покупателю – именно с этого момента будет рассчитываться пеня при нарушении сроков);
    • На гарантийный срок для переданной Покупателю квартиры (согласно закону, на конструктивные элементы – не менее пяти лет, на инженерное оборудование – не менее трех лет);
    • На ответственность Застройщика за нарушение своих обязательств (в т.ч. штрафы, пени и т.п.);
    • На способы обеспечения обязательств Застройщика по договору, и защиту инвестиций дольщика (в т.ч. залог земельного участка, Откроется в новой вкладке.»>страхование ответственности, отчисления в Откроется в новой вкладке»>компенсационный фонд, или расчеты через Откроется в новой вкладке.»>эскроу-счета);
    • На цену договора (с условием, что цена является окончательной, и изменению не подлежит);
    • На условия взаимных доплат/выплат, в случае, если фактическая площадь квартиры окажется больше или меньше проектной, указанной в договоре (на основании Откроется в новой вкладке.»>обмеров БТИ после завершения строительства);
    • На порядок перечисления дольщиком денег по договору (в т.ч. суммы, сроки и этапы платежей, типы платежных документов);
    • На порядок передачи построенной квартиры Покупателю (в т.ч. сроки заселения, подписание Откроется в новой вкладке.»>Акта приема-передачи квартиры, порядок устранения дефектов и недоделок);
    • На возможность для дольщика Откроется в новой вкладке.»>переуступки своих прав по договору (в т.ч. с переводом долга, при еще не выплаченной сумме по договору), и на условие такой переуступки (возможно, Застройщик потребует денег за свое согласие на нее);
    • На сроки и порядок оформления и Откроется в новой вкладке.»>регистрации прав собственности на новую квартиру;
    • На порядок/механизм предъявления претензий к Застройщику, и способ разрешения споров, в случае нарушения им сроков строительства, или несоответствия качества квартиры заявленному уровню;
    • На возможность и условия Откроется в новой вкладке.»>расторжения договора в одностороннем порядке дольщиком, с возвратом ему внесенной суммы и выплатой процентов или вычетом неустойки – в зависимости от причины расторжения (такое право дольщику дает закон ФЗ-214).
    • Все эти пункты могут быть выражены в разных формулировках, но наша задача – понимать какие именно условия должны быть отражены в договоре с Застройщиком, чтобы наши интересы были защищены.

      Различные нюансы в формулировках договоров требуют уже специального образования. Поэтому для учета всех тонкостей при заключении договора с Застройщиком, настоятельно рекомендуется взять у него проект договора, и вместе с этой бумагой обратиться за Откроется в новой вкладке.»>дополнительной консультацией юриста.

      Профильный юрист, посмотрев конкретный договор, подскажет, какие опасности/риски содержат те или иные формулировки, а также посоветует, какие условия, и в каком виде следует добавить или отклонить в договоре, чтобы защитить свои права (ФЗ-214 позволяет дольщику требовать изменения условий ДДУ).

      На практике, правда, далеко не каждый Девелопер гибко подходит к составлению договора, и с радостью принимает на себя дополнительные обязательства. Гораздо чаще Девелопер действует по принципу «не нравится – не ешь», и предлагает шаблонный договор всем Покупателям, иногда позволяя подкорректировать лишь отдельные пункты.

      Тем не менее, настойчивость Покупателя вкупе с поддержкой профильного юриста вполне может переиначить некоторые условия договора в свою пользу.

      Если случилось так, что Застройщик привлекает деньги на строительство дома под Откроется в новой вкладке.»>другой тип договора (не ДДУ), то в целом рекомендации будут те же. Но отличие в том, что большинство пунктов Застройщик уже не обязан будет выполнять, и их вообще может не быть в договоре.

      В таком случае, риски Покупателя возрастают, и Откроется в новой вкладке.»>дополнительная консультация юриста становится еще более актуальной.

      Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
      Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

      Итак, предложенный нам договор мы изучили, по совету юриста изменили в нем пару формулировок, поспорили, для приличия, с Застройщиком и, перекрестившись, решили-таки подписать договор.

      Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится!

      ЕЩЕ КОЕ-ЧТО ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

      Проект создан при поддержке Центра юридического консалтинга. Информация регулярно обновляется в соответствии с изменениями в законодательстве (см. даты публикаций).

      Официальный информационный
      партнер ресурса —
      Правовая система «ГАРАНТ»

      Содержание ресурса не является призывом к действию
      и носит информационно-справочный характер.

      При использовании материалов ресурса, ссылка
      на источник обязательна.

      Правила купли-продажи квартир: онлайн-методичка

      Copyright © 2014 — 2019 Все права защищены

      Уловки Застройщиков в формулировках ДДУ

      Еще один существенный момент в отношениях с Девелопером.

      При подписании Договора долевого участия (ДДУ) мы должны понимать с кем именно мы заключаем договор. Это может быть крупная девелоперская компания, а может быть ее «дочка», с похожим, не менее звучным именем, и с минимальным уставным капиталом.

      В случае финансовых проблем, или форс-мажора, Девелопер может без особых потерь для себя обанкротить свою «дочку», в то время как дольщики будут предъявлять претензии именно к ней.

      Для Застройщика важно, чтобы его вариант ДДУ учитывал все обязательные требования ФЗ-214, иначе такой договор не пройдет регистрацию и/или будет признан недействительным. Но как именно будут учитываться требования закона в договоре (трактовка закона), зависит от квалификации юристов Застройщика.

      В частности, в ДДУ могут применяться следующие «хитрости» в рамках закона:

    • Цена в договоре может выражаться в у.е. за квадратный метр. Соответственно, при поэтапной оплате, курс у.е. может повыситься и, как следствие, стоимость «квадрата» возрастает.
    • Увеличенныйразмер неустойки для дольщика при его одностороннем решении о расторжении договора. Например, если в процессе стройки дольщик не удовлетворён качеством строительства, и желает расторгнуть договор, вложив деньги в другой проект. Но размер неустойки в 10-15% от цены договора делает невыгодным его расторжение для дольщика, привязывая его насильно к проекту, в котором он разочаровался.
      Стандартная неустойка в таком случае должна быть в разы меньше (порядка 3-5%).
    • Срок сдачи дома может быть обозначен в договоре (как того требует ФЗ-214), но дополнен условием о возможности его увеличения в одностороннем порядке Застройщиком.
      Это, по сути, сводит на нет обязательство Застройщика о соблюдении сроков строительства.
    • При превышении фактической площади квартиры (по обмерам БТИ) над проектной, Застройщик требует с дольщика соответствующей доплаты.
      Но, согласно закону «О защите прав потребителей», передаваемый товар должен точно соответствовать указанным в договоре характеристикам. Проще говоря, увеличенная площадь – это проблемы самого Застройщика.
      Но если по факту сдачи дома, площадь квартиры уменьшилась, то дольщик имеет права требовать компенсацию, опираясь все на тот же закон о защите прав. Если, конечно, хитрый Застройщик не указал в договоре допустимость такого уменьшения площади без каких-либо компенсаций со своей стороны.
    • Пункт, согласно которому коммунальные платежипосле сдачи дома в эксплуатацию сразу «вешаются» на дольщиков.
      На самом деле, дольщик обязан оплачивать коммуналку только после подписания Акта приема-передачи квартиры.
    • Пункт в договоре, заставляющий дольщика принять квартиру при досрочной сдаче дома. Но в жизни бывают разные ситуации, когда дольщику невыгодно раньше времени получать квартиру (и вносить остаток платежей, соответственно).
    • Пункт в договоре, согласно которому возможные судебные споры с Застройщиком должны рассматриваться в другом городе/регионе.
      Если дольщик с этим согласится, то в случае конфликта, ему придется ездить в другой город для ведения судебных тяжб (что очень неудобно и накладно).
    Читайте так же:  Как узнать стоимость и оплатить патент для ИП в 2019 году. Заявление на продление патента для ип

    admin