Купля-продажа недвижимости: спорные вопросы и особенности отечественного правоприменения и регулирования. Договор продажи дома и земли

Содержание:

Купля-продажа недвижимости: спорные вопросы и особенности отечественного правоприменения и регулирования

Из-за того что недвижимость в российском праве исторически понималась весьма своеобразно, в современном правоприменении в России появились конструкции, которые не встречаются ни в одном правопорядке мира. Противоречия в законодательстве, половинчатость и неоднозначность регулирования, неоднозначная судебная практика могут поставить (и ставят) в тупик добросовестных участников оборота недвижимости. Это обсуждалось на круглом столе «Особенности договоров о передаче недвижимости», организованном в прошлом году компанией «Гарант». Наиболее интересные тезисы данного мероприятия читайте в материале.

Ввиду того что в России на протяжении всей ее истории отношение к собственности что в советские времена, что в дореволюционные отличалось своеобразием, в российском правоприменении складываются порой совершенно абсурдные ситуации. Например, когда части здания, бетонные заборы, асфальтовые площадки признавались самостоятельными объектами недвижимости. И хотя в итоге судебная практика подобный вольный подход пресекла, последствия подобного отношения к понятию «недвижимость» проявляются и сейчас. Евгений Суханов, д.ю.н., профессор, заведующий кафедрой гражданского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова, член Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ, вспомнил, как Минэкономразвития России в свое время разрабатывало законопроект о введении в гражданско-правовой оборот асфальтированных площадок и частей здания. Совету по кодификации, казалось бы, удалось его заблокировать, но те же самые пресловутые машино-места все-таки получили закрепление в законодательстве. А от советского времени нам в наследство остался другой замечательный объект, которого нигде в мире нет — объект незавершенного строительства. Кроме того, нигде в мире нет разделения на отдельные объекты земельного участка и возведенного на нем здания, а в России есть.

Противоречия в законодательстве и практике

Перечень «темных пятен» в отечественном регулировании оборота объектов недвижимости, о которых речь шла выше, можно продолжать и продолжать. Отчего такое небрежение к столь важному институту? Все дело в том, какие цели преследует государство, регулируя этот рынок.

Недвижимость, напомнил Е. Суханов, понятие юридическое. И особенность этого юридического режима, его существо состоит в необходимости публичной регистрации объектов недвижимости. К сожалению, государственная регистрация, как мы уже неоднократно слышали даже от руководства Росреестра, на 80% недостоверна. Смысл регистрации в нашей стране — не содействие обороту, а фискальный интерес: чем больше в этом реестре будет записано владельцев земельных участков, тем больше субъектов налогообложения. Как мы к этому пришли? В первом варианте Гражданского кодекса РФ предполагалось, что реестр будет вести Министерство юстиции. Был создан институт регистраторов прав. Но возобладали интересы Минэкономразвития России (а у него одна из превалирующих идей — развитие в стране частной инициативы), и потому кадастровый учет отдали в частные руки. Теперь кадастровые инженеры оказывают услуги. Если кадастровый инженер оказывает вам возмездную услугу, то это подразумевает оформление соответствующих отношений. А далее — свобода договора: как договоримся, так он свои обязанности и выполнит. Именно от этого, считает профессор Суханов, у нас такой большой процент недостоверных сведений, занесенных в реестр.

Отсюда вытекают и особенности сделок с недвижимостью, ведь понятно, что сделки связаны, прежде всего, с регистрацией.

Конечно, при регистрации — недвижимости ли, сделок ли — всегда образуется некоторый разрыв во времени между заключением договора и собственно регистрацией. Разрыв этот может составлять и несколько дней, и несколько месяцев. И это порождает проблему: кто является собственником недвижимости в этот период? В силу ст. 551 ГК РФ заключение и даже исполнение договора до регистрации ничего не меняет по отношению к третьим лицам. Отчуждатель остается собственником до момента регистрации перехода права. То есть если он будет банкротом, то его кредиторы на это имущество наложат арест, потом продадут его с торгов, даже если в здании уже живут. И наоборот, кредиторы приобретателя не могут обратить взыскание на имущество приобретателя до тех пор, пока право не зарегистрировано.

Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ в совместном постановлении от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснили (п. 60), что покупатель становится законным владельцем. А отчуждатель вроде бы остается собственником, однако распорядиться собственностью уже не может, потому что его связывает договор с приобретателем.

Это, кстати говоря, серьезная проблема, которая не является редкостью и для развитых правопорядков. В Германии, к примеру, даже придумали специальную конструкцию — ожидаемое право, причем она в судебной практике родилась, и ни в одном из германских законов ее не найти.

Существует и множество других проблем, порожденных появлением в законодательстве категории «недвижимость». Далеко не все сделки можно совершать с недвижимостью. Так, в свое время ВАС РФ справедливо разъяснил, что договоры комиссии не могут своим объектом иметь недвижимость.

Инвестиционная аренда, по мнению Е. Суханова, — это не что иное, как коррупционная схема. Аренда ведь предполагает возврат арендованной вещи по окончании ее использования. «Застройщик возвел строение на арендованной земле, а по истечении срока аренды он должен данное строение в карман себе положить?» — недоумевает Е. Суханов. Аренда у нас, как правило, краткосрочная, успеешь разве что котлован вырыть да стены возвести. А за продлением аренды надо идти к публичному собственнику, то есть к чиновнику, и договариваться об условиях продления. О чем арендатор и арендодатель в результате договорятся — разговор отдельный.

Российские участники отношений находятся в большом недоумении, к большому сожалению, потому что теоретические достижения частного права, достигнутые человечеством, в РФ из-за некоторых аспектов деятельности законодательной и исполнительной власти не разделяются российским же правоприменением, а суды, к сожалению, единообразного подхода к вопросу о том, что такое недвижимая вещь, не демонстрируют. Все это накладывает отпечаток на коммерческий оборот недвижимости, придавая ей свой, особенный, российский колорит.

Особый товар — отдельный вид договоров

Василий Витрянский, д.ю.н., профессор, заместитель Председателя ВАС РФ в отставке, член Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ, заслуженный юрист РФ, напомнил, что купля-продажа недвижимости урегулирована как отдельный вид договоров купли-продажи. Выделена она была именно в силу особенностей товара, ибо товар здесь — объект недвижимости — нестабильный, меняющийся (начиная с 2004 г. изменения периодически вносятся в ст. 130 ГК РФ, соответственно, и перечень объектов недвижимости постоянно меняется). Беда в том, что законодатель, когда вводит в правовое поле новый объект недвижимости, не дает никакого дополнительного регулирования.

На сегодняшний день, с учетом всех изменений, внесенных в перечень объектов недвижимости, правила параграфа 7 главы 30 ГК РФ в полном объеме применяются и охватывают договоры купли-продажи зданий и сооружений. По помещениям мы не можем применять ст. 552 ГК РФ, а в отношении земельных участков «расщедрился» Земельный кодекс РФ, в котором появилась специальная норма об их купле-продаже (ст. 37 ЗК РФ).

Рассмотрим особенности и практику применения специальных правил.

Первой особенностью являются требования к форме сделки — не простая письменная форма, а строгая. Статья 550 ГК РФ говорит о том, что договор может быть заключен только в виде единого документа за подписью продавца и покупателя. То есть заключение договора путем обмена письмами, телеграммами и т.п. исключается. Последствие несоблюдения данных требований — признание сделки недействительной.

Вторая особенность — необходимость госрегистрации применительно именно к договору продажи недвижимости. Изначально, в первой редакции ст. 551 ГК РФ, такого требования не было. Теперь же п. 2 ст. 551 ГК РФ гласит, что исполнение сторонами договора недвижимости до момента регистрации права собственности покупателя не является основанием для изменения отношений покупателя и продавца с третьими лицами. Пункт 3 этой же статьи говорит, что, если одна из сторон уклоняется от действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, суд вправе по требованию другой стороны, а также по требованию судебных приставов-исполнителей вынести решение о госрегистрации. Между этими двумя пунктами есть некоторое противоречие, и хорошо бы, если бы его разрешили соответствующие разъяснения высшей судебной инстанции, но их пока нет.

Земля и строения — одна судьба, разные подходы

Наиболее актуальный на сегодня вопрос, считает В. Витрянский, судьба земельных участков при продаже зданий, строений, сооружений. Это практика применения ст. 552 ГК РФ. В ней есть общее, генеральное, положение, согласно которому при продаже объектов недвижимости покупателю переходят права на земельный участок. И есть два конкретных положения для двух конкретных ситуаций.

Ситуация первая: когда продавец — собственник продаваемой недвижимости одновременно является и собственником земельного участка. На этот случай действующее сегодня правило такое: одновременно по договору продажи объекта недвижимости продавец должен передать покупателю право собственности на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования. Эта норма действует с июня 2007 г. В прежней редакции речь шла о том, что стороны договора могли определить, на каком праве к покупателю переходит право на земельный участок. И была общая презумпция: если стороны не определили, на каком праве передается земельный участок, тогда вместе с правом собственности на здание переходило и право собственности на землю. И речь шла не о земельном участке вообще, а о части земельного участка. Все понимали, что часть земельного участка, занятая строением, не может быть ни самостоятельным объектом сделок, ни самостоятельным объектом прав.

Но в судебной практике этот вопрос оставался, в общем-то, чисто техническим. Покупатель — заинтересованное лицо, и если ему передается право на часть земельного участка (а участку уготована участь права следования за продаваемым объектом недвижимости), в случае необходимости покупатель же и будет добиваться в землеустроительных органах работ по определению границ, межеванию и т.д. И старая редакция объективно работала в пользу оборота, поскольку никоим образом не сдерживала продавца.

Сегодня же заботы об оформлении участка полностью лежат на продавце. Еще в ВАС РФ были попытки сделать правила ст. 552 ГК РФ более приемлемыми для имущественного оборота, но от этой идеи пришлось отказаться, чтобы не противопоставлять судебную практику закону. То есть на сегодняшний день собственник должен сначала сформировать участок и только затем заключать договор купли-продажи, и по этому договору он должен, плюс ко всему, передать покупателю право собственности на сформированный земельный участок.

Читайте так же:  Как стать юристом. Хочу быть хорошим юристом

Существенные условия сделок с недвижимостью

Говоря об особенностях договоров купли-продажи, надо обратить внимание на два существенных условия: о предмете договора и о цене договора.

Что касается условий о предмете договора (ст. 554 ГК РФ), то практика применения ст. 554 ГК РФ у нас была довольно жесткой до 2011 г. Статья эта требует, чтобы договор содержал условия, позволяющие индивидуализировать не только саму продаваемую недвижимость, но и земельный участок, на котором она расположена, либо место этой недвижимости в соотношении с местоположением других объектов недвижимости. И если какой-то объект недвижимости не имел четкого адреса, то мы полагали, что необходимо обязательно приложение к договору с планом земельного участка, с указанием расположенного объекта недвижимости, и все это должно было заверяться землеустроительными органами. Сама ст. 554 ГК РФ говорит, что, если не выполнены ее требования, договор признается незаключенным, поскольку нет соглашения по предмету договора.

Все изменилось с принятием постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, выпущенного по поводу приобретаемой или создаваемой недвижимости. Иными словами — по поводу будущей недвижимости.

В постановлении ВАС РФ допустил продажу будущей недвижимости, поэтому жесткие требования никак не могли оставаться в правоприменении. В документе было сказано, что если в договоре не указаны индивидуализирующие признаки недвижимости, но в приемо-передаточном акте они есть, то такой договор не может быть признан незаключенным. Таким образом, подход изменился коренным образом.

Что касается другого существенного условия — цены договора (ст. 555 ГК РФ), по сути, эта норма потребовалась только для того, считает В. Витрянский, чтобы исключить применение ст. 485 ГК РФ, в которой имеется ссылка на п. 3 ст. 424 ГК РФ. Ведь по общим положениям о купле-продаже договор может быть заключен и при отсутствии в тексте договора цены продаваемого товара. Статья 485 ГК РФ говорит, что в этом случае применяется правило п. 3 ст. 424 ГК РФ: если цена отсутствует в возмездном договоре, то денежное обязательство исполняется исходя из цен, которые обычно взимаются за аналогичные товары, работы, услуги при сравнимых обстоятельствах. Допустить применение этого правила к договору купли-продажи недвижимости было бы неправильно. Таким образом, цена должна быть указана в договоре купли-продажи недвижимости под угрозой признания его недействительным.

Кадастровая стоимость как обоснование цены недвижимости

Определяющим моментом для цены договора купли-продажи недвижимости, конечно же, является кадастровая стоимость. Постановление Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 полностью посвящено спорам, связанным с оспариванием определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Там введена некая обобщенная категория «Споры по кадастровой стоимости», которая на самом деле в силу п. 1 данного постановления включает в себя три самостоятельные категории споров:

о приведении кадастровой стоимости в соответствие с рыночной оценкой объекта недвижимости;

споры, связанные с необходимостью изменения кадастровой стоимости в связи с выявленной недостоверной оценкой отдельных объектов;

обжалование решений комиссий по рассмотрению споров по кадастровой стоимости.

Примечательным в вышеуказанном постановлении является п. 25, который говорит, что по любому спору о кадастровой стоимости рассмотрение спора должно завершаться для суда указанием в резолютивной части новой кадастровой стоимости, которую обязан установить суд по результатам рассмотрения спора. Эта стоимость подлежит внесению в кадастр.

Теперь вспомним о специальных правилах исполнения договора купли-продажи недвижимости. При обороте недвижимости договор исполняется, исполнение фиксируется, удостоверяется обязательным приемо-передаточным документом. Интересно, что здесь законодатель, так же как и в отношении формы договоров, устанавливает требования строгой письменной формы — исключительно единый документ за подписью продавца и покупателя. Документ имеет колоссальное значение, особенно в ситуации, когда продавец совершает несколько сделок по продаже одного объекта недвижимости. По этому поводу есть разъяснения в совместном постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22. Если есть несколько покупателей по разным сделкам, претендующих на единственный объект недвижимости, то право на собственность должно признаваться за тем из них, который сможет доказать передачу объекта недвижимости в его владение. А это доказывается только приемо-передаточным документом.

Споры о будущей недвижимости

О специфических сделках по недвижимости — купле-продаже недвижимости, которая на момент заключения договора еще не создана (будущая недвижимость) — рассказал Роман Бевзенко, к.ю.н., партнер юридической фирмы «Пепеляев Групп». Актуальным и по сей день остается вопрос о юридической квалификации такого рода сделок. Сегодня существуют две основные позиции.

Первая позиция — такие договоры являются договорами особого рода. И они не укладываются в ту систематику контрактов, которая предусмотрена ГК РФ. Они либо являются договором, получившим название «договор участия в долевом строительстве», либо являются инвестиционными контрактами. Смысл такого контракта заключается в следующем: инвестор платит деньги застройщику, и тот на своей земле, но для контрагента, строит будущий объект недвижимости. Если мы оцениваем сделку как инвестконтракт, то к ней применимы нормы так называемого инвестиционного законодательства — Закон РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», который до сих пор действует, и Федеральный закон от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений». Из положений этих законов вроде бы следует, что инвестору принадлежат права владения, пользования и распоряжения объектом инвестиции с момента осуществления инвестиций. Это означает, что тот, кто строит здание для инвестора (застройщик), собственником возводимого объекта не является.

Вторая позиция заключается в том, что ничего особого и неизвестного Гражданскому кодексу в таком типе контрактов нет, это обычная купля-продажа. На возможные возражения о том, что продавец в этом случае, не являясь собственником продаваемого имущества, не может выступать стороной договора купли-продажи, выдвигается контраргумент: ГК РФ не требует, чтобы в момент заключения договора у продавца было право собственности на отчуждаемую вещь (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Чему примером служит получившая широкое распространение практика предварительной продажи автомобилей или, скажем, мебели.

Если мы квалифицируем отношения между инвестором и застройщиком как обычную куплю-продажу, решение другое: собственность, строящаяся на деньги покупателя, принадлежит продавцу, и только после того как застройщик возвел объект, сдал в эксплуатацию и зарегистрировал права на него, он передает эти права инвестору.

Собственно говоря, правовая природа этих сделок не волнует стороны договора купли-продажи будущего объекта в простых ситуациях, когда все выполняют свои обязательства. Практическое значение она приобретает в сложных, запутанных ситуациях, особенно если в эти сложные ситуации вовлечены третьи лица.

Рассмотрим такой пример. Покупатель (или инвестор) оплатил будущую недвижимость продавцу (застройщику). Тот на полученные деньги на своей земле возвел объект, зарегистрировал на него право собственности, на что у него есть все законные основания, и не передал здание покупателю.

На каком основании покупатель должен предъявить иск? От этого зависит весь ход дальнейшего судебного разбирательства.

Если покупатель действует, исходя из инвестиционного законодательства («я заплатил за строительство этого здания, оно мое»), то иск будет основываться на вещном праве. В судебной практике такой иск получил название «о признании права собственности за инвестором на результаты инвестиционной деятельности».

Если покупатель аргументирует свою позицию тем, что застройщик обещал передать здание ему, иск должен основываться на нормах обязательственного права. Иск в таком случае опирается на положения ст. 398 ГК РФ в обязательственном праве — об обязании передать предмет договора в натуре.

Казус с непередачей здания наибольшую остроту приобретает, когда в ситуации присутствует не один инвестор, а несколько, а объект не достроен.

Как сработает вещная концепция? Если покупатели инвестировали в недострой, то этот недострой принадлежит им на праве долевой собственности. Обязательственная концепция относит недострой к собственности застройщика, и тогда ст. 398 ГК РФ о понуждении к исполнению обязательств в натуре инвесторам для защиты своих прав не доступна. И иски в таком случае можно подавать о расторжении договора и возврате средств, выплате неустойки, выплате убытков и т.д.

А какой из этих подходов правильный, если мы продолжим развивать рассматриваемую ситуацию и предположим банкротство застройщика? Для инвесторов вещный подход, очевидно, выгодней.

Однако Р. Бевзенко напомнил, что в п. 4 постановления от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» Пленум ВАС РФ высказал такую позицию: по смыслу инвестиционного законодательства никакой инвестиционной собственности нет, это собственность застройщика, а следовательно, при его банкротстве недострой должен быть включен в конкурсную массу.

У Верховного суда РФ своя правда. Он считает, что те, кто инвестировал в недвижимость, — долевые сособственники возводимого объекта. И гражданская коллегия ВС РФ охотно удовлетворяла иски о признании права собственности на долю в недострое за инвесторами.

Как видим, позиции разошлись. И законодатель не мог этого не заметить. И он пошел по направлению обязательственной концепции. Этот вывод Р. Бевзенко сделал на основании анализа норм Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В этом законе в качестве одного из ключевых элементов защиты прав дольщиков законодатель определил законный залог. Таким образом он признал, что объект, который строится на деньги дольщика, является собственностью застройщика. И если застройщик обанкротился, то денежные средства дольщика считаются обеспеченными залогом и поэтому они пользуются приоритетом при удовлетворении требований кредиторов. А законодательство о банкротстве застройщиков просто наводнено нормами, которые кричат о том, что недострой — элемент конкурсной массы застройщика.

К сожалению, объемы газетной площади не позволяют рассказать обо всех выступлениях участников круглого стола. Впрочем, и сказанного достаточно для того, чтобы понять: проблем накопилось много. И путь к выстраиванию правильных, логичных и понятных правовых конструкций, практики правоприменения в сфере оборота недвижимости предстоит еще долгий.

Редакция благодарит компанию «Гарант» за предоставленный доступ к записи круглого стола «Особенности договоров о передаче недвижимости».

Договор купли-продажи жилого дома — образец

Существенные условия договора

При заключении договора купли-продажи жилого дома стороны должны согласовать между собой все необходимые условия. ГК РФ определяет следующие существенные условия для продажи как недвижимости в целом, так и жилых объектов:

Предмет договора. То есть стороны должны указать в договоре данные, индивидуализирующие объект продажи, такие как адрес, общая площадь, количество комнат.

К покупателю вместе с правами на жилой дом переходят и права на земельный участок, на котором он расположен. Если продавец не является собственником такого земельного участка, продажа дома покупателю осуществляется без согласия собственника участка.

Рекомендуем указывать по тексту соглашения информацию о правоустанавливающих документах продавца и оформлять их копии в виде приложений к договору.

  • Цена договора. Обязательно должна быть определена сторонами. При этом установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ правила определения неустановленной цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, применению не подлежат.
  • Перечень лиц с указанием их прав, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования жилым домом после его приобретения покупателем.
  • Порядок, сроки и размеры платежей, если стороны договорились о рассрочке платежа.
  • Читайте так же:  В Татарстане будут сохранены все пенсионные льготы. Авто налог в татарстане

    Продавец и покупатель могут определить иные важные для них условия в дополнение к тем, что указаны в законе (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

    Если сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям, то сделка считается незаключенной.

    Договор купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа

    В договоре купли-продажи частного дома в рассрочку обязательно должны быть прописаны суммы и даты внесения платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

    Стороны могут определить штрафные санкции за просрочку внесения очередного платежа покупателем. В случае если такое условие не предусмотрено, а покупатель не произвел оплату в установленную дату, продавец имеет право потребовать уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

    В договоре также необходимо определить способ внесения платежей, например наличными денежными средствами либо путем внесения денег на банковский счет продавца. Если платежи осуществляются наличными, то при каждой передаче денег продавец должен составлять расписку о получении и передавать ее покупателю. Если сторонами предусмотрена оплата путем внесения денежных средств на банковский счет, то в договоре следует отразить реквизиты банковского счета продавца.

    При согласовании условия о рассрочке платежей сторонам следует определиться, имеет ли покупатель право оплачивать стоимость имущества досрочно, и включить соответствующее условие в договор.

    При продаже жилой недвижимости в рассрочку продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возвратить имущество обратно.

    Однако это норма, установленная в п. 2 ст. 489 ГК РФ, действует только когда договором не предусмотрено иное и если сумма платежей, полученных от покупателя, не превышает половину стоимости недвижимости (подтверждение — постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 04.10.2017 № 44г-161/2017 по делу № 2-148/2016).

    Возникновение права залога при продаже дома в рассрочку

    Важной особенностью договора купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа является правило, закрепленное в п. 5 ст. 488 ГК РФ, согласно которому жилая недвижимость до полной ее оплаты покупателем будет находиться в залоге у продавца. Данная норма направлена на защиту интересов продавца в случае, если покупатель перестает осуществлять платежи по договору.

    Однако необходимо иметь в виду, что залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Залог недвижимого имущества регулируется нормами закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Для того чтобы уполномоченный орган зарегистрировал право залога, необходимо обращение продавца или покупателя с соответствующим заявлением. Такое заявление подается одновременно с документами на регистрацию перехода права собственности. При этом в соответствии с п. 2 ст. 20 закона «Об ипотеке» подача такого заявления не облагается государственной пошлиной.

    Таким образом, если при государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи жилого дома ипотека не зарегистрирована и ни одна из сторон с таким заявлением не обращалась, права залогодержателя у продавца в силу закона не возникают.

    Данный вывод отражен в постановлении Президиума ВАС от 19.06.2012 по делу № А45-3358/2011.

    Особенности продажи доли в частном доме

    Договор купли-продажи доли в доме имеет отличия от договора купли-продажи целого дома. Необходимым условием продажи доли в общем имуществе является обязанность собственника предложить выкупить его долю другим сособственникам (ст. 250 ГК РФ). Собственник обязан направить предложение о выкупе в письменном виде с четким указанием цены и других условий другим собственникам заказным письмом с описью вложения с уведомлением о вручении. Гражданский кодекс устанавливает месячный срок для принятия такого предложения.

    После соблюдения правила о преимущественном праве покупки продавец может продать свою долю любому третьему лицу, но только по такой же цене и на таких же условиях, какие были предложены другим сособственникам. Если продавец продаст свою долю третьему лицу на более выгодных условиях, то любой участник долевой собственности имеет право обратиться в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Законом установлен специальный срок исковой давности по таким требованиям, который составляет 3 месяца.

    Рекомендуем, в целях защиты прав покупателя, предусмотреть в договоре купли-продажи доли условие об обязанности продавца представить покупателю документы, подтверждающие извещение других участников долевой собственности о продаже доли.

    Обратите внимание! Сделки по отчуждению доли, в отличие от сделок по продаже целого объекта, подлежат обязательному нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

    Порядок оформления договора

    Несмотря на то, что акт приема-передачи жилого дома от продавца к покупателю может быть подписан сторонами в день заключения договора, покупатель становится собственником приобретенной недвижимости только после регистрации перехода права собственности, которая осуществляется уполномоченным органом — Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Именно в это учреждение должны обратиться продавец и покупатель с необходимым пакетом документов. О подробном перечне документов можно узнать из статьи «Порядок регистрации договора купли-продажи в Росреестре».

    Для государственной регистрации перехода права собственности необходимо оплатить государственную пошлину. В соответствии с п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины за государственную регистрацию прав для физических лиц составляет 2 000 руб. Стороны должны предусмотреть в договоре условие о том, на кого возлагаются соответствующие расходы.

    После проведения государственной регистрации новому собственнику выдается выписка из ЕГРН. В настоящее время это единственный документ, который удостоверяет права нового собственника и содержит информацию об объекте недвижимости. Ранее, до 15.06.2016, таким документом было свидетельство о праве собственности. Подробнее — Выписка из ЕГРП (ЕГРН) вместо свидетельства о праве собственности.

    Нужно ли регистрировать договор в 2019 году

    Норма, закрепленная в п. 2 ст. 558 ГК РФ, предусматривает обязательную регистрацию договора, после которой он будет считаться заключенным. Однако указанное правило не подлежит применению, а распространяется только на те договоры, которые были заключены до 01.03.2013, то есть до дня вступления в силу закона «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.12.2012 № 302-ФЗ.

    В настоящее время обязательной государственной регистрации подлежит переход права собственности по договору, а не сам документ.

    Несмотря на это, норма права, требующая регистрации договора, из ГК РФ до сих пор не исключена.

    Каких-либо значимых законодательных изменений в сфере продажи жилой недвижимости в 2019 году не отмечено. Договор купли-продажи жилого дома 2019 года можно скачать по ссылке: Образец договора купли-продажи жилого дома.

    Также формы документов можно посмотреть на сайте Росреестра.

    При заключении договора купли-продажи жилого дома стороны обязаны предусмотреть не только все императивные нормы, установленные законодательством, но и условия, которые будут направлены на защиту интересов как продавца, так и покупателя.

    Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!

    Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком — образец 2019 года

    Сделка по продаже жилой недвижимости в виде частного дома имеет свои особенности. Такое строение нераздельно связано с земельным участком, на котором оно расположено. Это необходимо учитывать при составлении договора купли-продажи (ДКП).

    Образцы договоров купли-продажи дома с земельным участком 2019 года:

  • договор купли-продажи земли с домом: скачать образец Росреестр
  • договор купли-продажи дома с земельным участком: скачать бланк и образец 2019 года
  • договор купли-продажи дома и земельного участка за материнский капитал при долевой собственности: скачать бланк и образец
  • договор купли-продажи дома с земельным участком для ипотеки Сбербанка: скачать бланк и образец
  • договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа: скачать бланк и образец
  • Образец типового договора купли-продажи земельного участка без дома
  • Правовое регулирование

    Вопросы совершения сделки с объектами недвижимости регулируются гражданским законодательством РФ. Распоряжение жилым домом должно происходить с соблюдением следующих требований:

  • на жилое строение право собственности должно переходить вместе с земельным участком, на котором оно расположено;
  • переход права собственности объектов недвижимости подлежит государственной регистрации.
  • Сложность составления договора сделки заключается в том, что оба объекта обозначаются в рамках одного документа, но обладают разными характеристиками. При этом они должны находиться в собственности одного человека – продавца. Если же дом построен, введен в эксплуатацию, а земля еще не оформлена, то перед сделкой потребуется поставить ее на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности и только после уже заниматься продажей.

    Купля продажа дома с земельным участком под ним, заключается договором в простой письменной форме. Обе стороны сделки обязательно скрепляют свое решение подписанием документа.

    Нотариальное заверение ДКП в большинстве случаев не требуется, обычно это остается на усмотрение сторон. Но существует ряд моментов, когда закон обязывает присутствие подписи нотариуса при совершении купли-продажи. Закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ определяет перечень сделок по отчуждению недвижимого имущества, которые подлежат обязательному заверению нотариусом:

  • когда собственником является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста, либо признанно ограничено дееспособным;
  • при направлении документов в Росреестр на государственную регистрацию по почте;
  • при наличии нескольких владельцев, которым выделены доли.
  • Обязанность по регистрации договоров купли-продажи дома с землей установлена ст. 551 ГК.

    Как заполнить договор купли-продажи дома с земельным участком?

    Соглашение о продаже и покупке является результатом устных договоренностей сторон и должно быть оформлено правильно. Законодательство не устанавливает строгой формы документа, говоря, что он может быть составлен в простой письменной форме. Однако, для того, чтобы он имел юридическую силу, необходимо отразить в договоре основные моменты сделки.

    Существенными условиями, которые в обязательном порядке необходимо прописать в соглашении, являются предмет договора и его цена.

    Отчуждение жилого дома происходит одновременно с участком земли и переход прав собственности на оба недвижимых объекта к покупателю осуществляется на основании статей 273, 552 Гражданского кодекса и статьи 35 Земельного кодекса.

    Поэтому особое внимание уделяется описанию предмета договора с указанием характеристик объектов, которые позволят идентифицировать их среди подобных. В соответствующем пункте соглашения обязательно прописываются:

    • жилой дом с точным адресом, площадью общей и жилой, кадастровый номер, присвоенный в ходе постановки объекта на учет, этажность и иные характерные особенности. Дополнительно прописываются сведения о документе, подтверждающем право собственности на строение продавца. С 2017 года таким документом является выписка их ЕГНР;
    • земельный участок характеризуется точным адресом, площадью, кадастровым номером, а также категорией земли, к которой он отнесен, и видом разрешенного использования. Здесь также указываются реквизиты документа о праве собственности на надел. Это отдельное свидетельство или выписка из ЕГРН.
    • Указанные в пункте сведения должны строго соответствовать правоустанавливающим документам.

      Существенным условием является не только перечень отчуждаемого имущества, но и его стоимостная оценка. Цена договора устанавливается продавцом и согласовывается с покупателем. Это та сумма жилого строения и земельного участка под ним, о которой стороны договорились. В соглашении, как правило, нет необходимости выделять цену отдельно по каждому из объектов, она включает в себя общую стоимость.

      Порядок расчетов прописывается в договоре между сторонами сделки:

    • полный расчет и переход права собственности к покупателю сразу после регистрации, если соглашением не установлено иных условий;
    • поэтапное внесение платежей с указанием сроков и сумм в договоре.
    • Стороны вправе самостоятельно определить способ расчета: наличными или безналичным переводом средств на счет продавца.

      Дополнительные условия

      В этом пункте обе стороны вправе отразить все моменты, которые были оговорены устно. Это могут быть:

      • условия и порядок передачи имущества к покупателю;
      • распределение расходов, которые связаны с оформлением сделки, и т.д.
      • В ДКП допустимо разделить стоимость дома и земли. Зачастую это необходимо для тех, кто оформляет покупку, используя средства материнского капитала, а также привлекая ипотечный кредит. Также значение будет иметь и отдельная стоимость жилого дома при предоставлении налогового вычета на его покупку.

        Передача объектов недвижимости, служащих предметом сделки, происходит на основании передаточного акта или самого договора, где указан соответствующий пункт (основание – статья 556 ГК).

        Перед заключение основного договора для предотвращения срыва сделки используют предварительный договор купли-продажи.

        При переходе права собственности в рамках договора делает покупателя плательщиком налога на имущество и земельного налога. Некоторые граждане пытаются занизить стоимость недвижимых объектов с целью снижения налоговой нагрузки. Но следует помнить, что в таком случае рискует сам же покупатель. Если в последствии возникнет ситуация с признанием сделки недействительной, вернуть все потраченные средства на приобретение дома и участка будет очень сложно.

        Подписывается соглашение обеими сторонами сделки, которые прописаны в преамбуле документа.

        Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

        8 (812) 565-33-84 (Санкт-Петербург)

        Пошаговая инструкция купли-продажи дома с земельным участком + образец (бланк) договора

        Здравствуйте! В этой статье мы поэтапно расскажем о том, как продать жилой дом с земельным участком. Расскажем какие документы должен подготовить продавец и покупатель, как оценить свое имущество, где искать покупателей. И многое другое.

        Шаг 1. Выбираем способ продажи

        Перед тем как приступить к поиску покупателей и собирать необходимые документы, нужно для себя решить, кто именно будет заниматься перепродажей вашей недвижимости.

        Тут есть 2 варианта:

      • Нанять риелтора;
      • Заняться продажей самому.
      • Поручать продажу земли с домом риелтору выгодно, если реализовать имущество вам нужно срочно, или вы боитесь стать жертвой аферистов. В таком случае вам придется заплатить довольно большую сумму агентству, но за это они сделают всю работу за вас (найдут покупателя, помогут подготовить необходимый пакет документов, произведут точную оценку имущества и т.д.).

        Если вы хотите заняться продажей самостоятельно, то вполне реально найти потенциального покупателя без посторонней помощи. А как именно мы сейчас расскажем.

        Шаг 2. Начинаем собирать документы

        Еще до начала поисков потенциальных покупателей мы советуем начать собирать документы на свою недвижимость, т.к. этот процесс может растянуться на долгие месяцы.

        Итак, придется собирать документы отдельно на строения (например, дом) и отдельно на земельный участок.

        Для продажи дома нужно заказать в БТИ тех. паспорт и поэтажный план здания. Вы приходите в эту организацию, пишите заявление согласно образцу, который вам предоставят, после чего вас посещают инженеры, осматривают жилую недвижимость, составляют поэтажный план, на основании которого вам будет выдан технический паспорт.

        Для того чтобы продать земельный участок, вам необходимо обратиться в Росреестр и также сообщить о намерениях продать землю. После того как вы напишите заявление, к вам придут кадастровые инженеры, измерят ваш участок и составят межевой план. В течение 30 дней работники Регистрационной Палаты проверят все принесенные вами документы и выдадут кадастровый паспорт.

        Возможно у вас на руках уже имеются эти документы, т.к. их выдают при регистрации недвижимости, в этом случае их не нужно заказывать.

        В случае если ваш земельный участок не стоит на учете в Росреестре, тогда придется провести ряд дополнительных процедур.

        У продавца для оформления сделки обязательно должно быть при себе Свидетельство о государственной регистрации права на землю. Если такого документа у вас нет, тогда необходимо провести перерегистрацию своих прав на землю.

        Шаг 3. Оцениваем имущество

        Для поисков покупателей, вам необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом.

        Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.

        Если вы обратитесь к специалистам, тогда получите точную оценку своего имущества + официальный документ, который можно будет показать покупателю.

        Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но так вы точно не продешевите.

        Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.

        На формирование цены влияют следующие факторы:

      • Географическое расположение продаваемой недвижимости;
      • Состояние дома, его этажность, подведенные коммуникации (газ, вода и т.д.);
      • Удаленность от населенного пункта (или центра города);
      • Имеющаяся инфраструктура;
      • Наличие дополнительных построек (сараи, бани и т.д.);
      • Экологические особенности, наличие вблизи живописных пейзажей;
      • Удаленность от проезжей части и т.д.
      • Шаг 4. Ищем покупателя

        Для того чтобы быстрее найти покупателей, нужно сделать так, чтобы о вашем предложении узнало максимальное количество людей.

        Самым действенным способом является реклама через интернет-ресурсы. Поместите свое объявление на специализированных сайтах.

        Помимо этого, можно расклеить объявления в районе, где вы продаете недвижимость, или раздавать листовки.

        Не забудьте рассказать о продаже всем знакомым, друзьям, соседям и родственникам. Иногда «сарафанное радио» работает лучше интернета.

        Нелишним будет разместить объявление на продаваемом доме (или просто на воротах написать «ПРОДАЕТСЯ»).

        Шаг 5. Приглашаем покупателя на просмотр и проводим переговоры

        Когда вам позвонит потенциальный покупатель и будет интересоваться продаваемой недвижимостью, пригласите его на просмотр. Но перед тем как показывать его, наведите порядок внутри дома и уберите участок вокруг него, вывезите мусор, вынесите хлам, снесите ветхие строения.

        Во время переговоров постарайтесь быть дружелюбным, тактичным и ненавязчивым. Демонстрируйте все достоинства продаваемой недвижимости, вскользь упоминая о недостатках.

        Шаг 6. Составление и подписание предварительного договора

        Если покупатель изъявил желание купить дом с участком под ним, предложите ему подписать предварительный договор. Он составляется в произвольной форме.

        В договоре прописываются:

      • Существенные условия, влияющие на оформление сделки;
      • Условия, которые касаются предмета договора (например, цена);
      • Промежуток времени, отведенный на оформления сделки.
      • Заключение договора не является обязательным условием для совершения сделки, но мы бы рекомендовали все-таки подписать этот документ.

      • Скачать Предварительный договор купли продажи жилого дома
      • Шаг 7. Сбор всех необходимых документов

        После составления и подписания предварительного договора, можно и нужно начинать собирать документы для продажи дома с участком.

        В различных ситуациях перечень документов может отличаться, но мы приведем список основных бумаг:

      • Паспорта и копии продавца и покупателя;
      • Нотариально заверенная доверенность, если сделку оформляет не владелец имущества;
      • Нотариально заверенное разрешение супруги или супруга на продажу недвижимости, если оно было куплено в браке;
      • Разрешение совета попечительства (при администрации вашего города, района), при условии, что в сделке принимает участие несовершеннолетний гражданин;
      • Документ, который подтверждает права собственности продавца на продаваемое имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или долевого участия в строительстве и т.д.);
      • Технический паспорт;
      • Поэтажный план дома;
      • Кадастровый паспорт;
      • Межевой план участка;
      • Свидетельство о государственной регистрации права на землю;
      • Справка об оплате налога на землю;
      • Выписка из домовой книги;
      • Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
      • Выписка из Росреестра;
      • Справка, подтверждающая отсутствие обременения;
      • Предварительный договор (по желанию сторон).
      • Шаг 8. Оформление сделки купли-продажи

        Обе стороны (настоящий и будущий владелец имущества) должны составить и подписать договор купли-продажи. Это основной документ сделки. Составляется в трех экземплярах.

        1-й остается у продавца;

        2-й отдается покупателю;

        3-й передается в Росреестр.

        Его можно заключить как у нотариуса, так и у любого юриста или без их участия.

      • Скачать договор купли-продажи Жилого дома с Земельным участком
    • Скачать Договор купли-продажи жилого дома (земельный участок под жилым домом находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования)
    • Договор должен содержать следующие пункты:

      1. Наименование документа;
      2. Место и дата его заключения;
      3. Перечень всех объектов, которые охватывает договор;
      4. Сумма сделки, т.е. цена дома и участка;
      5. Другие условия сделки.
      6. В договоре обязательно должен быть пункт «Передача земли под домом».

        Шаг 9. Составление акта передачи

        Передача имущества может быть зафиксирована в акте передачи. Это необязательный документ поэтому может быть составлен в произвольной форме.

        Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет

        Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.

        Пример:

        Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.

        В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).

        Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.

        Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.

        Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.

        После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.

        Особенности оформления, связанные с куплей-продажей земельного участка и дома

        Законодательством Российской Федерации не разрешается продавать дом (или любые другие строения) без участка, на котором он стоит. В случае если приобретается половина дома, 1/3 или 1/4 его часть, тогда покупателю полагается соответственно половина, 1/3 или 1/4 участка земли.

        В договоре на покупку указывается тот факт, что покупатель приобретает строение с участком. При этом прописывается цена строения (т.е. дома), цена земли и общая стоимость недвижимости.

        Можно составить два договора. Один на земельный участок, а другой на дом.

        Последствия продажи дома без участка под ним

        Несмотря на то что согласно Земельному Кодексу РФ нельзя продать жилое сооружение, без земельного участка на котором он располагается, существуют исключения.

        В 2-х случаях есть возможность продать только дом, согласно ст. 35 Земельного Кодекса РФ:

      7. Если земля была изъята из оборота. Этот факт должен быть подтвержден документально;
      8. Если продаваемая часть строения по каким-либо причинам не может быть выделена новому собственнику вместе с земельным участком.
      9. В случае если дом был продан без участка, и он не попадает под действие ст. 35 ЗК РФ, тогда договор считается недействительным. Покупатель вправе составить исковое заявление и обратиться в суд.

        Суд обяжет продавца перезаключить договор и передать земельный участок, в противном случае будет наложено обременение (арест) на землю. После чего ее нельзя будет продать, сдать, подарить и т.д.

        Оформление сделки купли-продажи дома с земельным участком немного отличается от стандартной процедуры. Владельцу необходимо подготовить документы отдельно на дом и отдельно на землю. При этом нельзя продать строение, без участка, на котором оно располагается. Составляя один договор купли-продажи, покупатель становится собственником дома и земельного участка.

        Надеемся, что наша статья была вам полезна и теперь вы знаете, как оформить продажу дома с земельным участком. Если возникнут вопросы и сомнения, мы бы советовали обратиться к опытным юристам за консультацией.

        Читайте так же:  Налоговая инспекция. Основные полномочия федеральной налоговой службы

    admin