Можно ли продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок. Продажа недвижимости несовершеннолетним

Содержание:

Можно ли продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок?

Законодательство Российской Федерации предусматривает продажу жилой недвижимости даже в том случае, когда собственником является несовершеннолетний ребенок. Однако у такой сделки будет одна весомая особенность – необходимо получать разрешение от органов опеки. Если же ребенок просто имеет в квартире прописку, но ей не владеет, то его нужно будет выписать и одновременно прописать в новой жилой недвижимости.

Правила, которые регулируют продажу недвижимости, которой владеют несовершеннолетние дети, прописаны в Гражданском и Жилищном кодексах РФ. Основная задача, которая и вызывает трудности с процессом, это проведение сделки согласно законам.

Как продать квартиру, если собственники — несовершеннолетние дети?

Права детей в России защищаются с удвоенной силой, поэтому простой продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, назвать не получится. Особенности сделки будут зависеть от прав ребенка на имущество. Ребенок может:

  • владеть собственностью;
  • быть прописанным в квартире, но без имущественных прав;
  • являться наследником.
  • Каждый из этих случаев частный и процесс отчуждения в них одинаков. Влияние на сроки осуществления сделки и порядок проведения операции оказывают:

  • вид основания на приобретение недвижимости (покупка, дарение, мена и т.д.);
  • наличная или безналичная продажа;
  • есть ли обременения на объекте недвижимости;
  • возраст ребенка.
  • Из всего списка особое внимание следует уделить возрасту несовершеннолетнего собственника. Статьи 26-28 Гражданского кодекса РФ говорят о влиянии возраста на детскую дееспособность, которая может быть:

  • Полной – после 18 лет.
  • Ограниченной — с 14 до 18 лет.
  • Частичной – 6-14 лет.
  • Дети до шестилетнего возраста считаются недееспособными.
  • Значительно облегчает проведение сделки дееспособное состояние ребенка, так как он уже может свободно вступать в правовые отношения. Бывают случаи, когда дееспособность наступает раньше 18 лет, а именно в 16:

  • Если ребенок вступает в брак. Бракоразводный процесс при этом не будет выступать в роли основания для ограничения дееспособности.
  • Эмансипация – ребенок на законных правах начинает трудовую деятельность по договору или начинает предпринимательскую деятельность.
  • Если наступили эти два случая, то квартира продается на общих основаниях. Если же несовершеннолетний ограничен или частично дееспособен, то для продажи недвижимости необходимо будет получать разрешение от органов опеки.

    Как получить разрешение на продажу квартиры от ООП?

    Перед тем, как отправиться за разрешением в органы опеки следует сначала получить справку обо всех зарегистрированных в квартире людях. Получают ее в паспортном столе, предоставив следующие документы:

    • паспорт одного из родителей;
    • свидетельство или паспорт несовершеннолетнего ребенка;
    • бумагу, подтверждающую право собственности на квартиру.
    • В органы опеки и попечительства обращаются оба родителя вместе с несовершеннолетними детьми, если они достигли 14-летнего возраста. При этом заранее подготавливается пакет документов, состоящий из:

    • Заявления, в котором излагается просьба получения разрешения на продажу квартиры. Бумага должна иметь подпись обоих родителей или опекунов. В заявлении прописываются причины, по которым продажа квартиры необходима, и обязательство, согласно которому родители предоставят ребенку новое жилье с выделением в нем доли.
    • Согласия от несовершеннолетнего собственника, которое оформляется письменно (необходимо, если ребенок уже достиг возраста 14 лет).
    • Свидетельства о рождении ребенка в оригинальном виде.
    • Выписки из домовой книги.
    • Договора, по которому квартира приобреталась (договор купли-продажи, дарения и др.).
    • Бумага, устанавливающая право собственности на объект жилой недвижимости (с 1 января 2017 года в виде выписки из Росреестра).
    • Паспорт на квартиру из Кадастра.
    • Справка от БТИ о стоимости объекта недвижимости.
    • Справка, удостоверяющая о том, что задолженность в отношении квартиры отсутствует. Получается в Органах Налоговой Инспекции.
    • Это может быть не полный перечень необходимых бумаг, так как органы ООП по своему усмотрению могут запросить иные бумаги. Делается это для того, чтобы обеспечить законность сделки и получить гарантии, что ребенку будет предоставлено новое равноценное жилье.

      Помимо этого родителям необходимо будет предоставить в ООП сведения, которые подтвердят, что новая жилая площадь для несовершеннолетнего будет соответствовать всем условиям проживания. Особое внимание уделяется следующим моментам:

    • площадь нового жилья;
    • месторасположение и удаленность от образовательных или дошкольных учреждений (школа, детсад);
    • условия для проживания;
    • оснащенность квартиры технически;
    • соответствие жилья санитарным нормам, утвержденным законодательством;
    • другие факторы, которые учитываются при соблюдении интересов ребенка.
    • В каких случаях органы ООП могут запретить продажу квартиры?

      Бывают случаи, когда опека не разрешает проведение сделки по продаже квартиры, если собственниками являются несовершеннолетние дети. К таким случаям относятся:

    • Если права ребенка по результатам сделки будут ущемлены. Например, несовершеннолетний совсем лишится жилья или в новом жилье ему не выделят долю.
    • Новое жилье хуже предыдущего.
    • Один из родителей откажется от продажи.
    • Ребенок является наследником недвижимого объекта, но еще не успел вступить в право собственности.
    • Прописка в новом жилье отсутствует.
    • Квартира, которая покупается в качестве нового жилья, находится в стадии строительства и готова менее чем на 50%.
    • Новое жилье не имеет удобств (отсутствует электричество, вода).
    • Новая квартира признана аварийной.
    • Органы опеки в каждом индивидуальном случае рассматривают совокупности факторов и принимают решение. Например, они точно не допустят продажи и переезд ребенка-астматика в квартиру, которая расположена в загрязненных районах.

      Как купить квартиру с детьми-собственниками?

      Продажа объектов жилого недвижимого имущества, где собственниками являются несовершеннолетние дети, проходит согласно общей схеме, главное получить разрешение от ООП. Любая сделка по оформлению будет включать в себя 4 этапа:

    • Получить разрешение на продажу в органах ООП.
    • Составить договор купли-продажи и подписать обеими сторонами.
    • Передать объект, получить денежные средства (наличными или переводом в банк).
    • Оформить право собственности, зарегистрировав его в Росреестре.
    • При подписании договора купли-продажи свою подпись должны оставить все дольщики, у кого есть право собственности на продаваемый объект. Несовершеннолетние владельцы в возрасте до 14 лет заверять лично документы не могут. Это за них могут осуществлять родители или официальные опекуны. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то подписывать договор он может самостоятельно.

      Как продать квартиру, если ребенок не собственник?

      Если несовершеннолетний ребенок не является собственником квартиры, которую планируется продать, то оформить сделку будет проще. Однако хотя получать разрешение в органах ООП не нужно, есть некоторые особенности, которые следует учитывать.

      Если в продаваемой квартире ребенок имеет прописку, то его нужно выписать. Этот процесс и является самым затруднительным при оформлении сделки. Обусловлено это тем, что по закону выписать несовершеннолетнего ребенка можно только при условии, что он одновременно будет прописан в каком-либо другом месте. Трудность заключается в том, что если у родителей на этот момент не будет жилья, то прописать своего несовершеннолетнего ребенка они никуда не смогут. Здесь можно решить вопрос двумя способами:

    • Найти друзей или родственников с достойным жильем и прописать ребенка туда.
    • Прописать в этой квартире одного из родителей. Согласно закону местом жительства дитя до 14 лет является жилье, где зарегистрирован родитель.
    • Чтобы выписать ребенка подготавливаются следующие бумаги:

    • Паспорт одного из родителей.
    • Свидетельство или паспорт ребенка.
    • Технический паспорт на вновь приобретаемое жилье, где планируют прописать ребенка.
    • Заявление, составленное в паспортном столе.
    • Лист убытия.
    • В случае, когда ребенок является собственником недвижимого объекта или его доли также необходимо предоставить разрешение на продажу от органов ООП.

      Как производится продажа квартиры с несовершеннолетним собственником без предоставления жилья?

      Наиболее частой причиной отказа в выдачи разрешения на продажу от органов опеки является отсутствие подходящего жилья для несовершеннолетнего, где бы он мог проживать. При этом есть случаи, когда ООП не требуют предоставления равноценной жилплощади для ребенка.

      Не нужно предоставлять бумаги, подтверждающие, что несовершеннолетний ребенок будет прописан в новом жилье, если:

    • Семья переезжает в другую страну.
    • Переезд в город, расположенный на территории РФ (однако необходимо будет переводить денежные средства от продажи жилья на банковский счет, который принадлежит ребенку).
    • Покупается новая квартира в строящемся доме, при этом, во-первых, готовность объекта должна составлять более 50%, во-вторых, на момент переезда у ребенка должна быть прописка.
    • Тяжелое заболевание несовершеннолетнего, в связи с которым ему необходима долговременная реабилитация или лечение. В этом случае ООП будут рассматривать выдачу разрешения, принимая болезнь как уважительную причину, по которой семья вынуждена приобрести новую квартиру меньшей площади и с менее удобным расположением.
    • Состояние здоровья ребенка не позволяет проживать ему в старой квартире. Причины: загрязненный воздух, близость к предприятиям, загрязняющим окружающую среду и т.д.
    • Для ребенка необходимо специализированное учреждение образовательного типа (закрытая школа для инвалидов, спортивная школа и т.д.). В этом случае переезд допускает смену на жилье с незначительными ухудшениями условий, а именно:
    • — площадь квартиры меньше предыдущей,

      — дом расположен в менее удобном месте (дальше от школы или центра города),

      — жилое здание старое, но не аварийное,

      — отсутствуют объекты инфраструктуры поблизости.

      В каждом конкретном случае комиссия из опеки будет рассматривать свои особенности и выносить решение, согласно сложившейся ситуации.

      Для получения разрешения от органов опеки в этих случаях предоставляются соответствующие документы:

    • справки из медучреждений;
    • виза, билеты в другую страну;
    • иностранное гражданство или вид на жительство;
    • договор долевого строительства и т.д.
    • Как производится продажа другой недвижимости с несовершеннолетним собственником?

      Несовершеннолетний ребенок по законам РФ может являться собственником не только квартир, но и другой недвижимости, например, дома или участка земли. Процесс отчуждения дома ничем не отличается от этапов продажи квартиры. Главное соблюсти все права несовершеннолетнего, иначе сделку не признают органы опеки, и она будет аннулирована. То есть малолетнему чаду родители должны предоставить другое жилье взамен, которое не должно быть меньше по площади.

      Процесс продажи дома начинается стандартно с получения разрешения в ООП, куда необходимо предоставить документы в виде:

    • паспортов родителей и документов на ребенка (до 14 лет это свидетельство о рождении, после 14 лет – паспорт);
    • документов, которые свидетельствуют о том, что у ребенка имеется альтернативная жилплощадь;
    • заявления;
    • технической документации на продаваемый объект и право собственности на него;
    • справки о количестве прописанных в продаваемом объекте лиц;
    • квитанции с оплаченной госпошлиной;
    • договора покупки нового жилья.
    • После принятия документов органы опеки в течение 14 дней будут проводить проверку. Если все пройдет благополучно, то будет выдан документ, дающий право на отчуждение дома у несовершеннолетнего.

      Какова законодательная база в вопросе продажи недвижимости?

      Все особенности сделок, связанных с продажей недвижимости с несовершеннолетними лицами, регулируют нормативные акты:

      Гражданский и Семейный кодекс РФ;

      Закон об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);

      Жилищный кодекс РФ;

      Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991г.);

      Каковы риски, связанные с покупкой жилья у несовершеннолетних собственников?

      Основные риски при приобретении жилья у несовершеннолетних собственников несут покупатели. Покупая объект жилой недвижимости там, где собственниками являются малолетние дети, покупателю следует обратить внимание на:

    • возраст детей и их количество (тех, кто имеет долю в продаваемом объекте);
    • подлинность разрешения из органов опеки;
    • выписку, которая является гарантом того, что на момент продажи объекта в нем никто не зарегистрирован.
    • Имущественные права детей в Российской Федерации находятся под особым контролем. Именно поэтому процесс покупки жилья с несовершеннолетними собственниками довольно продолжительный и трудоемкий, так как будут проводиться проверки самого объекта и всех прилагаемых к нему документов.

      Однако если органы ООП не находят никаких нарушений и весь процесс проходит в рамках закона, то и продающая и покупающая сторона в скором времени насладится новым жильем на законных правах.

      Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка 2019

      Кроме обязательной процедуры нотариального заверения, без чего проведение подобных сделок в принципе невозможно, важно заручиться письменным согласием органов опеки, сотрудники которых могут оказаться слишком принципиальными в столь важном вопросе. Дело в том, что родители и государственные чиновники, уполномоченные защищать права несовершеннолетних, нередко имеют разные представления о том, что такое улучшение жилищных условий ребенка и соблюдение его прав. В настоящей статье мы рассмотрим, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка в 2019 году, что нужно для этого сделать и при каких условиях органы опеки одобрят сделку.

      Сложности при продаже доли: что говорит законодательство

      Главная сложность, возникающая при продаже жилья, которое находится в долевой собственности, заключается, прежде всего, в необходимости документально (и физически) разделить доли. Если нет предварительной договоренности, а владельцев недвижимости несколько, возможны осложнения отношений продавца с другими собственниками, которые могут попросту воспротивиться любым сделкам.

      Даже если распределение долей оформлено документально, часто бывает, что ни один из владельцев жилья не может точно сказать, где пролегают границы его законного пространства, а где начинается территория другого собственника. Однако даже пройдя процедуру выделения доли «в натуре» (при этом собственник может предлагать покупателю конкретное помещение, которым тот мог бы распоряжаться), необходимо неукоснительно соблюдать и прочие законодательные нормы.

      Однако при продаже доли лицам, которые не являются совладельцами, необходимо предлагать точно такие же условия, которые были предложены совладельцам. В случае изменения условий надо снова уведомлять всех владельцев, поскольку игнорирование этого правила может повлечь за собой судебные тяжбы и в итоге признание договора недействительным.

      Продажа доли ребенка: ограничительные нормы от органов опеки

      Необходимые документы и базовое правило

      Обращаясь в органы опеки за одобрением сделки, нужно обязательно взять с собой свидетельство о рождении несовершеннолетнего, документы, удостоверяющие личность родителей или опекунов, свидетельства о праве собственности на продаваемое жилье, а также документы на квартиру. Кроме того, понадобятся данные о специальном счете, открытом на имя ребенка, и чеки, подтверждающие поступление средств на этот счет. Счет должен быть оформлен таким образом, что доступ к деньгам может иметь только сам ребенок после достижения совершеннолетия.

      Есть важное правило: если продается приватизированная квартира с долей ребенка, на новой жилой площади ему должна быть выделена не меньшая доля. Бывает, что квартира продается не для того, чтобы покупать новое жилье. В этом случае ребенок должен быть обеспечен долей в другой недвижимости или адекватной денежной суммой на персональном счете. Только при соблюдении этих требований органы опеки имеют право дать разрешение на сделку.

      Согласование сделки с органами опеки

      Если служба опеки категорически отказывается дать разрешение на продажу доли ребенка, сделка, даже если она состоится, однозначно будет незаконной. Родителям, которые планируют подобные сделки, стоит знать о наиболее распространенных случаях отказа:

      • улучшение экологической обстановки или климатических условий;

      • документально подтвержденные перспективы развития инфраструктуры в ближайшее время.

      В разрешении, которое выдается на руки, непременно должен указываться полный адрес, по которому располагается прежнее жилье, и адрес новой квартиры или другие основания для положительного решения. Этот документ послужит также основанием для снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета.

      Продажа доли в квартире – это всегда непростая задача, а если речь идет о продаже части недвижимого имущества, которая принадлежит ребенку, то эта задача многократно усложняется.

      Чтобы разобраться с законодательными основами, стоит изучить статьи 244-259 ГК. В числе важнейших условий продажи доли имеется следующее: решив продать свою долю, собственник должен, прежде всего, обратиться с предложением к другим собственникам, которые имеют первоочередное право на такую покупку. При отказе надо получить письменное подтверждение того, что владельцы других долей не возражают против выставленных условий и не имеют претензий на имущество. Стоить помнить, что сейчас все договоры, связанные с долевой собственностью, должны обязательно заверяться нотариально.

      Ситуации, когда другой собственник категорически против продажи одной из долей, не так уж редки. Однако во многих случаях права на реализацию своей доли в судебном порядке отстоять удается.

      Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, имеющий в этой недвижимости свою долю, которую надо продать, возникает еще больше ограничений. Взрослый человек сам решает, как он будет жить после продажи жилья, а вот ребенок, с точки зрения закона, не может остаться без крыши над головой даже документально. Это означает, что продать долю недвижимости ребенка можно только при условии, что он зарегистрирован и проживает по другому адресу, то есть продаваемая доля не является единственным жильем.

      Продать долю ребенка можно также, если есть гарантия того, что он получит на свое имя другую недвижимость (или равноценную сумму денежных средств), а значит, его право на жилье будет соблюдено . Продажа имущества ребенка должна быть подтверждена согласием родителей (или опекунов). Однако, в любом случае, без разрешения служб опеки не обойтись, поэтому начинать процедуру нужно с обращения в местный попечительский орган с соответствующим ходатайством .

      Задача государственных инстанций – добиться соблюдение интересов несовершеннолетних и не допустить того, чтобы они лишились единственной недвижимости, либо условия их жизни в результате сделки ухудшились.

      Продать квартиру с долей несовершеннолетнего без участия служб опеки – значит, совершить незаконную сделку, которая очень легко аннулируется в судебном порядке. Лучшим способом достичь желаемого является предварительная консультация в органах опеки еще на этапе намерения о продаже жилья с долей несовершеннолетнего.

      Важно понять, в каком случае можно будет получить разрешение органов опеки без проблем. Наиболее часто совершаемая ошибка – решение о продаже квартиры с долей ребенка с тем, чтобы затем купить комнату на его имя. Если речь идет о единственном жилище, органы опеки ни за что не одобрят такую сделку, поскольку несовершеннолетний не может проживать в одиночестве, а если разделить комнату на двоих даже с одним из родителей, на ребенка точно не хватит положенных квадратных метров. В любом случае, непростые вопросы могут решаться индивидуально с учетом текущих потребностей ребенка и финансовых перспектив родителей.

      Во-первых, орган опеки не одобрит ситуацию, когда прежнее жилье продается полностью, а новое приобретается в рассрочку, и доля ребенка в нем пока не может быть выделена. Бывает, что родители решают продать жилье с детской долей для первоначального взноса на покупку жилья в строящемся доме с помощью ипотеки. Если на персональном счете ребенка нет суммы, равной стоимости его доли, для органа опеки эта ситуация является лишением ребенка жилья, хоть и временным.

      Во-вторых, даже если новое жилье будет по площади больше старого, и по площади доля ребенка увеличится, орган опеки ответит отказом, если в приобретаемой недвижимости меньше удобств, чем в прежней (например, большой частный дом без водопровода и канализации). То же касается ситуации, если имеющаяся социальная инфраструктура не подходит для полноценного развития ребенка, например, нет школы, детского сада или детской поликлиники.

      Иными словами, уровень жизни несовершеннолетнего после продажи квартиры с его долей можно только улучшить, менять условия проживания ребенка в худшую сторону недопустимо.

      Решение органов опеки можно обжаловать в суде

      Органы опеки имеют на рассмотрение определенный законодательством срок — две недели с момента получения от родителей заявления, сопровождаемое полным пакетом документов.

      Нотариальное заверение: обязательное условие

      Любые сделки с недвижимостью, если в них принимает участие несовершеннолетний, обязательно заверяются нотариусом. Для заверения договора обязательным является присутствие у нотариуса обоих родителей, однако если это нереально по причине того, что один из них не дает согласия на сделку, уехал очень далеко после развода, а его местонахождение неизвестно — соответствующее разрешение можно получить через суд. Если второй родитель умер, нужно не забыть принести нотариусу свидетельство о смерти. Когда один из родителей находится за границей, он может заверить разрешение в российском консульстве и отправить супруге (или супругу).

      После заверения договора нотариусом и получения (в той же конторе) акта приемки-передачи недвижимости необходимо завершить формальности в Росреестре, зарегистрировать ребенка по новому месту жительства. По завершении всех мероприятий важно не забыть представить в органы опеки копии договоров, чтобы они зафиксировали факт полноценного замещения прежней собственности несовершеннолетнего.

      Продажа квартиры с «детской долей» должна начинаться с визита в органы опеки и завершаться посещением этой же службы. Искать пути обхода не стоит, поскольку, как показывает практика, найти выход из непростых в правовом отношении ситуаций намного легче, чем потом разбираться с последствиями незаконной сделки. Учитывая тот факт, что данный вид сделки нельзя назвать простым, наилучшим решением будет привлечение профессионального юриста.

      Как продать долю, если остальные собственники против этого

      Если отношения таковы, что шансов договориться нет, а письменный отказ никто предоставлять не собирается, нужно составить письмо, в котором предлагается сделка и обозначены все условия, включая стоимость и местонахождение недвижимого имущества. Документ необходимо отправить ценным письмом (на адрес каждого совладельца квартиры) и подождать тридцать дней, если за этот период ответа не последует, собственник имеет полное право на продажу своей части. Уведомление об отправке письма и будет служитель доказательством того, что собственник сделал положенное предложение, если недовольные совладельцы решат обратиться в суд.

      Стоит отметить, что перевод денег на счет ребенка – это крайняя мера, и органы опеки не всегда соглашаются с таким вариантом.

      Наиболее распространенные причины отказа в одобрении

      Если имеется стойкое убеждение в неправомерности отказа, можно обжаловать действия органов опеки в суде, обязательно заручившись адвокатской поддержкой, поскольку такие тяжбы не относятся к числу простых и однозначных. Кроме пакета документов, в качестве доказательств улучшения жизни ребенка сначала в попечительских инстанциях, а затем, при необходимости, в судебных органах, можно использовать следующие аргументы (конечно, если они обоснованы):

      • получение родителями более высокооплачиваемой работы и повышение уровня жизни всей семьи;

      Купля-продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

      Чтобы провести сделку с недвижимостью без риска и на законных основаниях, нужно соблюсти интересы всех участников, в том числе не достигших совершеннолетия. Законодательство охраняет интересы каждого ребёнка и не допускает злоупотреблений со стороны взрослых. При продаже квартиры с несовершеннолетними детьми нужно соблюсти ряд условий. Как именно будет происходить отчуждение собственности, зависит от того, являются ли дети собственниками.

      Обстоятельства сделки

      Все факторы, влияющие на механизм продажи недвижимости с несовершеннолетними детьми, условно можно разделить на 2 группы. К первой относятся имущественные права несовершеннолетнего. Примеры:

    • собственник всей квартиры, дома или комнаты в коммуналке;
    • наследник недвижимости;
    • владелец доли в продаваемом объекте;
    • зарегистрирован, но не присутствует в числе собственников.
    Читайте так же:  Если у отца была судимость можно ли устроиться в полицию. Судимость родителей последствия для детей

    Последний пункт означает, что у несовершеннолетнего гражданина есть право проживать в объекте недвижимости, но ему там ничего не принадлежит. Сроки, в которые будет проведена купля-продажа, также зависят от наличия обременения. Это обстоятельство способно существенно осложнить процедуру. Перечень других факторов, влияющих на условия продажи квартиры с несовершеннолетними:

  • возраст детей;
  • вариант расчёта (наличный, безналичный);
  • вид сделки (купля-продажа, мена, рента, дарение со скрытой возмездностью).
  • Важнее всего в этом перечне — возраст несовершеннолетних лиц. Ст. ст. 26, 27 и 28 ГК определяют степень дееспособности для разных возрастов. Лица до 6 лет недееспособны, от 6 до 14 лет — частично дееспособны. По достижении 14 лет граждане приобретают ограниченную дееспособность.

    Законодательные тонкости

    Лиц, достигших 18 лет, законодатель наделяет полной дееспособностью, хотя нормативными актами предусмотрены ситуации, когда данная возрастная платка может быть снижена. Дееспособность наступает раньше 18 лет (а именно — в 16) в таких случаях:

  • Женитьба, замужество — при условии, что супружеские отношения не носят фиктивного характера. После развода дееспособность сохраняется.
  • Узаконенная эмансипация. Если человек начал заниматься предпринимательской деятельностью или работать по трудовому договору раньше, чем ему исполнилось 18 лет, он является полностью дееспособным. Сделка с участием такого лица проводится на общих основаниях.
  • Когда купля-продажа происходит с участием ограниченно или частично дееспособных детей или подростков, взрослые должны получить разрешение уполномоченных органов, обеспечивающих надзор за деятельностью попечителей и опекунов, включая родителей. Продавец должен представить документы и тем самым подтвердить, что детям будет предоставлена новая жилплощадь, не хуже предыдущей.

    При оценке качества нового жилья во внимание принимаются такие обстоятельства:

  • близость детсада, школы;
  • площадь жилья;
  • благоустроенность;
  • соответствие узаконенным санитарным нормам;
  • инфраструктура;
  • другие условия, затрагивающие интересы ребёнка.
  • Читайте так же:  Особенности перехода исключительного права на товарный знак при реорганизации правообладателя. Срок действия средств индивидуализации

    При любых операциях, объектом которых выступает жильё, присутствуют риски. Они возрастают, если в сделке участвуют дети. Распространённая ситуация — отказ уполномоченных органов в выдаче разрешения. В таких случаях некоторые граждане начинают искать обходные пути, при этом рискуют и покупатели. Лица, намеревающиеся приобрести в собственность жильё, должны обратить внимание на такие обстоятельства:

  • если ли среди собственников жилья или его долей дети, и каков их возраст;
  • присутствует ли у продавца документ, удостоверяющий разрешение надзирающих органов на отчуждение имущества;
  • выписка, удостоверяющая, что в продаваемой квартире никто не зарегистрирован.
  • Часто незаконное приобретение жилья происходит по причине беспечности покупателя. Продавец может утверждать, что разрешения органов опеки пока нет, но скоро оно будет получено. Нельзя верить на слово таким заявлениям. Рано или поздно об ущемлении прав ребёнка узнают государственные органы, которые, естественно, не давали разрешения. Это повлечёт за собой судебные разбирательства. В результате сделка будет признана судом ничтожной или недействительной.

    Законодатель указывает, что судебное решение не является обязательным условием для признания сделки ничтожной. На практике без суда не обойтись, иначе у контрагентов появилась бы возможность указывать на ничтожность сделки всякий раз, когда им это выгодно.

    Причины запрета продажи

    Отказ в продаже собственности несовершеннолетнего ребёнка может быть обусловлен разными причинами. Некоторые из них закреплены законодательно, другие вытекают из судебной практики. Обстоятельства, на которые указывают нормативные акты:

  • Отсутствие согласия одного из законных представителей ребёнка. Мать или отец могут отказываться от продажи явно или не выходить на контакт.
  • Худшие жилищные условия в новом жилье по сравнению со старым.
  • Невступление ребёнка в права наследования, когда он является наследником жилья по завещанию, а завещатель скончался.
  • Отсутствие регистрации на другой жилплощади.
  • Степень готовности нового жилья менее 50%.
  • В приобретаемой квартире полностью или частично отсутствуют коммуникации.
  • Аварийное состояние жилья, куда семья собирается прописать ребёнка.
  • Другие обстоятельства, ущемляющие права несовершеннолетнего.
  • Читайте так же:  Новая 6-НДФЛ за 1 квартал 2019 года: бланк и образец заполнения. Форма отчетность ндфл 2019 год

    Не исключены ситуации, когда опекунский орган принимает решения о выдаче разрешения на сделку в индивидуальном порядке. Например, семья хочет продать квартиру в экологически благополучном районе города и приобрести другую, расположенную неподалёку от крупного промышленного предприятия. По официальным данным, загазованность воздуха рядом с данным предприятием в несколько раз превышает норму. В то же время известно, что у ребёнка бронхиальная астма. Родители не получат разрешения на продажу жилплощади, если не найдут более подходящий вариант.

    Участие несовершеннолетних дольщиков

    В большинстве случаев разрешение контролирующих органов нужно по той причине, что ребёнок владеет долей в продаваемой квартире (комнате, доме). Из этого правила могут быть исключения, обусловленные изменившимися обстоятельствами.

    К примеру, родители решили продать квартиру с намерением купить новую и прописать туда ребёнка. По факту, несовершеннолетний оказывается выписанным «в никуда», но орган опеки и попечительства может счесть своё вмешательство излишним, так как ребёнок не был в числе собственников жилья.

    С другой стороны, покупатель, приобретая эту квартиру (комнату, дом), рискует тем, что впоследствии сделку признают ничтожной или недействительной. Например, если у родителей несовершеннолетнего было жильё, где ребёнок владел долей. Жильё было продано, а в новом (которое продаётся сейчас), долю не выделили. Получилось, что в числе собственников ребёнка нет, хотя это незаконно. Подобные ситуации оборачиваются чередой судебных разбирательств.

    Покупателю, желающему избежать проблем, при любых сомнениях стоит обратиться к заслуживающему доверие юристу, чтобы тот отследил историю жилищного вопроса семьи, а также проверил юридическую чистоту сомнительной квартиры.

    Особенности оформления

    Фактически у сделки по продаже квартиры с несовершеннолетними детьми особенностей не так много. Главная из них — это необходимость иметь на руках разрешение, полученное в органах опеки. Таким образом, чтобы продать недвижимость, нужно сделать следующее:

    1. Получить разрешение на осуществление продажи.
    2. Составить договор купли-продажи.
    3. Подписать его (обеим сторонам).
    4. Получить деньги наличными или на счёт в банке.
    5. Передать квартиру покупателю.
    6. Оформить в Росреестре переход права собственности.
    7. В договоре купли-продажи должны присутствовать подписи всех лиц, у которых есть право собственности на доли в продаваемом жилом имуществе. Исключение — дети, не достигшие 14 лет, за которых расписываются опекуны или родители. В случае продажи квартиры при наличии несовершеннолетних детей, которым уже исполнилось 14 лет, они расписываются сами. Чтобы получить разрешение на сделку, в орган опеки следует принести такие документы:

    8. Заявление с подписью обоих родителей или опекунов. Помимо просьбы о предоставлении разрешения, в документе указываются причины продажи, также в нём должно содержаться обязательство предоставить ребёнку (детям) другое жильё и выделить в нём долю (доли).
    9. Свидетельство о рождении (оригинал) несовершеннолетнего собственника.
    10. Согласие несовершеннолетнего дольщика, достигшего 14 лет.
    11. Справка из налоговой, подтверждающая отсутствие долгов.
    12. Выписка из домовой книги.
    13. Документ, подтверждающий законность владения продаваемым имуществом (договор дарения, купли-продажи и пр.).
    14. Экспликация. Бумажный кадастровый паспорт на 3 листах.
    15. Справка из БТИ, подтверждающая стоимость жилья.
    16. Сотрудники опекунского органа вправе запросить и другие документы. Причину они могут не указывать, но обычно дополнительные требования возникают в случае сомнений по поводу соблюдения интересов ребёнка.

      Ребёнок не является собственником

      Если несовершеннолетний не является собственником целого объекта или дольщиком, провести сделку будет проще. Разрешение на продажу не нужно, но возникают другие обстоятельства, из-за которых сделка оформление будет происходить долго. Так, прописанного несовершеннолетнего нужно выписать, иначе будет считаться, что жильё продаётся с обременением.

      Выписывать нужно куда-либо, так как иное запрещено. Но если у родителей нет другого жилья, найти человека, согласного предоставить регистрацию, может не получиться. Решить проблему можно двумя способами:

    17. попросить кого-то из родственников, знакомых или незнакомых (за плату) зарегистрировать у себя ребёнка;
    18. то же самое, только регистрируется отец или мать.
    19. Второй вариант имеет место, так как закон признаёт жильё, где зарегистрирован кто-либо из родителей, местом жительства несовершеннолетнего, возраст которого меньше 14 лет. Но это жильё не должно уступать по характеристикам отчуждаемой квартире.

      Исключения из правила

      Отдел опеки может не требовать предоставления ребёнку новой жилплощади взамен отчуждаемой. Также законодателем предусмотрены ситуации, когда параметры предоставляемого жилья могут быть хуже по сравнению с отчуждаемым. Продать квартиру, не запрашивая разрешения, можно в таких случаях:

    20. Семья уезжает на ПМЖ в другую страну.
    21. Родители и ребёнок переезжают в другой регион РФ, при этом деньги от продажи в размере доли, принадлежащей ребёнку, перечисляются на банковский счёт, открытый на его имя.
    22. Жильё приобретается в строящемся доме. Условия: строительство должно быть завершено более чем наполовину, а до заселения в новую квартиру ребёнок должен быть прописан на жилплощади с должными характеристиками.
    23. В числе ситуаций, когда допускается продажа жилья с последующей покупкой уступающего по характеристикам — тяжёлое заболевание, требующее огромных расходов. Это уважительная причина, поэтому органы разрешают купить жильё с худшими условиями, меньшее по площади или расположенное в менее комфортном районе.

      Другие причины:

    24. Местонахождение предыдущего жилья не подходит ребёнку из-за врождённых патологий, хронических заболеваний или особенностей организма (климат, загазованность, высокий уровень шума).
    25. Несовершеннолетнему требуется обучение в спецучреждении, которого нет по месту проживания. К таким учреждениям относят спортшколы, школы коррекционного типа, интернаты для детей инвалидов и пр.
    26. Законодатель устанавливает критерии и пределы ухудшения жилищных условий. Допускается, что предоставленное ребёнку жильё может иметь меньшую площадь, находиться дальше от ближайшей остановки, быть более старым и менее благоустроенным. Но каждый случай рассматривается индивидуально, поэтому заранее нельзя сказать, получат ли родители или опекуны разрешение на продажу. Лучше заранее проконсультироваться с юристом, подготовить аргументы и собрать как можно больше документов, подтверждающих необходимость такой сделки.

    admin