Оформить недвижимость в Крыму. Как оформить сделку в крыму

Оформить недвижимость в Крыму

Переход Крымского полуострова в российское правовое поле поставил множество вопросов перед владельцами недвижимости. На главный из них – будут ли иметь юридическую силу документы украинского образца – ответил федеральный закон, принятый в марте 2014 года. Редакция № 6-ФКЗ от 2017 года также подтверждает, что документы на право собственности, выданные украинскими органами власти, действуют на территории полуострова и города Севастополя, причем срок их действия не ограничивается и никакого дополнительного их подтверждения не требуется.

Содержимое:

Тем не менее, собственники могут не предпринимать никаких действий по оформлению недвижимости в Крыму в соответствии с Российским законодательством только до определенного момента. Как только вы захотите совершить какую-либо операцию со своей недвижимостью (продать, поменять, подарить, вступить в наследство), придется оформлять документы уже российского образца.

К документам, подтверждающим право собственности и подлежащих государственной регистрации, относятся:

  • соответствующие государственные акты;
  • свидетельства о праве собственности, праве на наследство, о приобретении недвижимости на аукционе, о праве пользования недвижимостью или права на ее часть, если речь идет об общем имуществе супружеских пар;
  • договоры аренды, купли-продажи, дарения, мены, эмфитевзиса, суперфиция или соглашения об установлении сервитута;
  • решения о приватизации;
  • постановления судов.
  • Помимо оригиналов данных документов, для регистрации недвижимости в Симферополе и других городах Крыма можно предъявлять нотариально заверенные или выданные госорганами дубликаты, а также архивные копии.

    Кто занимается оформлением недвижимости в Симферополе и других городах Крыма?

    Оформлением недвижимости по всей территории Крыма, в том числе и Симферополе, (за исключением Севастополя) занимается Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру. Данная организация базируется в столице Крыма и обладает полномочиями:

  • регистрировать права на недвижимость и сделки с ним;
  • осуществлять кадастровый учет объектов недвижимости;
  • оценивать их кадастровую стоимость;
  • выполнять функции земельного надзора;
  • заниматься вопросами землеустройства и пр.
  • Сначала необходимо поставить объект недвижимости на кадастровый учет, чтобы в государственный регистр были внесены сведения, подтверждающие факт существования данного объекта и позволяющие определить его среди других объектов.

    Например, если вы хотите поставить на учет квартиру с документами украинского образца, вам нужно подать следующий набор документов:

  • заявление;
  • документ, удостоверяющий личность;
  • правоустанавливающие документы из вышеуказанного списка;
  • технический план квартиры.
  • Технический план изготавливается кадастровыми инженерами и включает сведения о любой недвижимости, которая относится к объектам капитального строительства. В эту категорию попадают различные здания, сооружения, помещения и даже недостроенные объекты, не относящиеся к временным и нестационарным объектам. В техплан вносятся данные о заказчике и исполнителе кадастровых работ, перечень использованной документации, технические характеристики объекта, а также сведения о методах и средствах измерения. Важной составляющей и отличительной особенностью техплана является наличие точных координат (так называемых поворотных точек) помещения внутри здания и здания на земельном участке, что подкрепляется спутниковыми снимками и другой графической информацией.

    Данные документы можно подавать самостоятельно или через доверенное лицо при условии оформления доверенности. Если документы подаются не через почту или электронный сервис, то вам будет предоставлена расписка о приеме документов с их перечнем, датой приема, данными должностного лица, принявшего документы, и датой оказания услуги по регистрации. В зависимости от того, через какую инстанцию вы подали документы, регистрация может занимать от 5 до 15 дней.

    В случае успешного прохождения процедуры вы получите выписку из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающую госрегистрацию в кадастре недвижимости.

    Благодаря изменившимся требованиям собственникам не нужно в обязательном порядке предпринимать шаги для того, чтобы отдельно зарегистрировать права на недвижимость – эту процедуру можно совместить с кадастровым учетом. Теперь нет необходимости собирать два пакета документов, хотя при одновременной регистрации увеличивается срок обработки заявлений (до 10–15 дней).

    Если же вы уже поставили квартиру на учет ранее и вам нужно только официально оформить право собственности, процесс займет 7–10 дней в зависимости от места подачи бумаг. Список документов остается прежним:

  • документы, идентифицирующие заявителя или его представителя (включая доверенность);
  • правоустанавливающие документы.
  • Напоминаем, что с 2017 года выписка из ЕГРН заменяет ранее оформлявшиеся кадастровые паспорта, и хотя последние остаются действующими документами, предоставлять их в органы государственного учета не требуется.

    Оформление недвижимости в Крыму на квартиру, дом при покупке или продаже

    Начинать оформление по договору купли-продажи следует с надлежащего составления самого договора. Иногда документ составляется нотариусами, хотя это не является обязательным условием. Тем не менее, лучше прибегнуть к помощи специалистов, ведь малейшее отклонение от требований российского законодательства может привести к отказу в регистрации. При этом, заверение договора нотариусом необходимо в обязательном порядке, если:

  • отчуждается доля в праве собственности;
  • объект недвижимости относится к общему имуществу супругов;
  • среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные люди.
  • Нужно понимать, что при купле-продаже требуется зарегистрировать не сам договор, а переход права собственности на объект недвижимости – таким образом, государственная регистрация позволяет официально зафиксировать и защитить права нового владельца. Только внесение сведений о новом владельце в ЕГРН предоставляет ему полную свободу распоряжаться имуществом по своему усмотрению и проводить различные операции с данной недвижимостью в будущем.

    Документы для регистрации права собственности по договору

    Зарегистрировать право собственности по договору купли-продажи можно лично или через уполномоченного представителя, подав соответствующее заявление в органы Росреестра или кадастровой палаты через офисы этих организаций, МФЦ, почту или онлайн. Для этого потребуются следующие документы:

  • заявление о переходе прав от продавца и заявление о регистрации прав от покупателя (бланки заявления можно скачать с официальных сайтов или получить в МФЦ);
  • документы, идентифицирующие заявителей;
  • подтверждение оплаты госпошлины или документ, освобождающий от ее уплаты;
  • документы, удостоверяющие право собственности продавца;
  • договор купли-продажи и акт приема-передачи;
  • документы, подтверждающие законность этой сделки.
  • Отметим, что этот перечень не является обязательным и исчерпывающим.

  • Консультации по вопросам переоформления любой недвижимости
  • Разработка этапов проведения сделки
  • Сбор и приведение в порядок документов
  • Экспертиза документов
  • Разработка и оформление соглашения о выплате аванса или задатка
  • Проведение переговоров между сторонами
  • Проведение сделки, ее организация и сопровождение
  • Составление договора ипотеки, купли-продажи и дарения
  • Юридическая помощь во время регистрации перехода прав собственности
  • Квартирная «лотерея» в Луганске: как продается жилье в «ЛНР»

    Луганчанин Михаил в 2013 году купил с семьей трехкомнатную квартиру в Жовтневом районе города за 54 тысячи долларов. Они обставили свой дом новой мебелью, предметами уюта, но не успели прожить в ней и года – начался военный конфликт на Донбассе. Сейчас уже на протяжении 5 месяцев Михаил не может продать жилье даже за 17 тысяч долларов. И такая история – не единичный случай. О том, как работает рынок недвижимости на неподконтрольной Украине территории – в материале Донбасс.Реалии.

    Идя по ночному Луганску, замечаешь много пустующих квартир. Их видно сразу – в них попросту не горит свет. Их хозяева либо вообще не появляются на оккупированной территории, либо приезжают крайне редко и ненадолго, чтобы проверить состояние своей недвижимости.

    Риелтор Наталья, которая работает в Луганске, подтверждает: таких пустующих квартир в городе сейчас очень много. По ее словам, уровень продаж значительно упал по сравнению с 2016-2017 годами. Это связано с нерешенными проблемами с водоснабжением города, периодическими сбоями мобильной связи, продолжающимися обстрелами Станицы Луганской (в 12 километрах от Луганска) и запугиваниями группировки «ЛНР» о так называемом наступлении ВСУ.

    ?Как оформляются сделки

    Выгодно продать квартиру в Луганске – это как выиграть лотерейный билет. Шанс невелик, но все же есть. По словам риелтора Евгения, продать недвижимость в 2015-2016 годах было значительно проще, нежели сейчас. Если тогда была возможность оформить сделку за границей зоны конфликта (например, в Северодонецке), то сейчас это возможно сделать лишь на оккупированной территории. Многие украинцы боятся приезжать в оккупированный город, поэтому большинство сделок совершаются по доверенности от хозяев недвижимости.

    «Используются доверенности только российского образца», – рассказывает Евгений.

    Также с недавних пор возникли новые трудности в процессе продажи.

    Луганчанка Мария, которая продала свою трехкомнатную квартиру, полностью меблированную, с новой сантехникой и автономным отоплением – на востоке города за 17 тысяч долларов, говорит: «Так называемая «администрация ЛНР» заставляет полностью переделывать документы на квартиру украинского образца на «ЛНР». Без этого сделка невозможна».

    Риелтор Наталья подтвердила эту информацию, рассказав также, что раньше (в 2015-2016 годах) проблем с украинскими документами не возникало.

    По словам Марии, при переделывании документов «везде дерут деньги, за любую справку по квартире».

    «На оформление «лнровских» «документов» я потратила порядка 500 долларов. Наверное, таким образом, они пытаются пополнить бюджет, поскольку денег нет», – размышляет луганчанка.

    Более того, «документы» образца «ЛНР» действительны только 6 месяцев, поэтому, когда истекает срок действия, нужно оформлять все заново и снова платить.

    При оформлении «техпаспорта» образца «ЛНР» у хозяев недвижимости забирают украинский техпаспорт «для подстраховки».

    На вопрос, понимает ли Мария, которая уже продала свою квартиру в оккупированном Луганске, что «документы ЛНР» не имеют юридической силы, и при возвращении территорий под контроль правительства сделка продажи квартиры окажется недействительна, она ответила: «Вариант возвращения квартиры я исключаю. Не хочу подставлять людей, и возвращаться туда тоже больше не хочу. Меня уже ничего не связывает с городом, который у меня забрали, потому что, как раньше, никогда уже не будет».

    Если речь идет о продаже квартиры, в которой прописаны дети, то группировка «ЛНР» требует предоставить адрес будущей прописки ребенка. Если новая прописка – на неподконтрольной территории Украины, то ребенок прописывается по месту жительства одного из родителей и при этом ставится штамп «ЛНР» в паспорте Украины.

    Если в продаваемой квартире прописаны пенсионеры, то их обязывают получать «паспорт ЛНР» и сдавать украинский.

    Риелтор Евгений говорит: «Те пенсионеры, которые не выезжают на территорию Украины, идут на это охотно».

    Читайте так же:  Нотариус Цыклинская Елена Александровна в Курчатове. Нотариус рыльск

    При этом некоторых бы не смущало владение двумя паспортами, если бы у них не забирали украинский.

    Источники в оккупированном Луганске сообщили, что некоторые бывшие чиновники ОГА для подстраховки получают второй паспорт Украины. С одним они пересекают линию разграничения с целью продажи недвижимости, а второй оставляют на территории Украины за зоной конфликта.

    Риелтор Евгений также рассказывает: «Расчет чаще всего происходит наличными. Понятно, что банковские операции невозможны, и люди попросту перевозят деньги на себе через линию разграничения».

    Сколько стоят квартиры в Луганске

    Самые дорогие квартиры – в центре города. Их стоимость стартует от 7,5-8 тыс. долларов (1-комнатные в хорошем состоянии). В целом, недвижимость в центре дороже на 10–15%.

    Стоимость квартир в восточных кварталах значительно ниже, чем в южных, поскольку восток города находится ближе к обстреливаемой Станице Луганской, и есть проблемы с водоснабжением.

    Стоимость однокомнатной квартиры в хорошем состоянии на востоке города стартует от 4,5 тыс. долларов. В случае срочной продажи – от 2 тысяч долларов.

    В южных кварталах цены на однокомнатную квартиру – от 6,5 тыс. долларов. Средняя цена двухкомнатной квартиры в хорошем состоянии – 13 тысяч долларов.

    Если речь идет о проблемных квартирах с непогашенным кредитом, то риелторы сразу предупреждают, что «на руки» хозяева получат лишь 50% от суммы сделки.

    Риелтор Маргарита рассказала, что преимущественно квартиры покупают в центре и на юге города.

    «Желательно берут под ключ, с мебелью, сантехникой, ремонтом, автономным отоплением, на средних этажах дома. Последние этажи продаются очень плохо. Брать отказываются из-за проблем с крышей и возможных обстрелов», – говорит луганчанка.

    Риелторы в среднем с каждой сделки получают 1 тысячу долларов. И эта сумма не зависит от цены квартиры.

    Кто покупает квартиры в оккупированном Луганске

    В начале войны покупка квартиры в Луганске очень интересовала россиян, но сейчас, по словам риелторов, спрос с их стороны значительно упал.

    Также в 2015-2016 годах в Луганске покупали квартиры жители Беловодска, Мелового.

    Риелтор Евгений рассказывает, что сейчас покупают жители оккупированных городов области.

    «Покупают люди из оккупированного Антрацита, Ровеньков, Кадиевки (бывший Стаханов). Те, у кого были сбережения до войны. Это семьи шахтеров. Покупают сейчас, потому что недвижимость стала в 5-6 раз дешевле, чем раньше», – говорит Евгений.?

    Как Крымский мост роняет цены на недвижимость

    Перед открытием Крымского моста и сразу после него цены на «вторичке» в Крыму в среднем поднялись до 13% — но теперь начали немного остывать, рассказывает генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.

    Вторичка, замороженная летом

    «Тем не менее, по сравнению с августом прошлого года мы видим определенный прирост. На вторичном рынке рост цены квадратного метра за год составляет по разным населенным пунктам от 0,7% до 5,2%, средней цены квартиры – от 3,6% до 7,5%»,- отмечает эксперт.

    Эльвина Бахранова, генеральный директор офиса «В Ялте» сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ» также отмечает, что самая высокая стоимость квадратного метра характерна для недвижимости в Ялте и близлежащих посёлках. Симферополь и Севастополь примерно в одной цене, за городом и дальше цены спадают. По ее словам, в Ялте достаточно большой выбор предложений, рынок недвижимости перенасыщен настолько, что цены не растут даже летом, но есть продавцы, которые даже в этих условиях, надеясь, что открытие моста увеличит трафик покупателей, подняли цены, хотя большинство продацов в Ялте наоборот пришли к более рыночным ценам, т.е. снизив их. По данным «Миэль», средняя стоимость кв. м в Ялте — 80 тыс. руб.

    По словам Ирины Филатовой, эксперта портала недвижимости Domofond.ru, основной рост цен произошел уже в ожидании открытия моста, однако эта динамика была неравномерной. В Севастополе и Симферополе прошлым летом цены на вторичном рынке были значительно ниже. В июне 2017 года квадратный метр в Севастополе стоил 81 267 руб. (годовой рост составил 4,5%), а в Симферополе 68 175 руб. (рост 5,6%). При этом в Белогорске и Евпатории цены, напротив, снизились.

    Как отмечает Филатова, уже в июне 2019 цены на вторичную недвижимость в Севастополе пошли медленно вверх: в мае 2019 года за квадратный метр просили 84 194 руб., а в июне уже 84 906 руб. Таким образом, рост составил 0,8%. В Симферополе стоимость практически не изменилась (+0,1%).

    Изменение среднемесячных цен (июнь 2017-го к июню 2019-го) по городам выглядит следующим образом:

    Как рассказывает Ирина Филатова, цена за квадрат в мае составила 71 906 руб., а в июне – 72 002 руб. А вот с начала года квадрат подорожал значительно – на 2,9% в Севастополе (в январе 2019 года стоимость составляла 82 525 руб.) и на 1,5% в Симферополе (январская цена 70 909 руб.).

    Тем не менее, на рынке вторичного жилья в Крыму все-таки наблюдается снижение спроса, о чем говорит и тот факт, что многие продавцы пересматривают стоимость своих квартир в сторону уменьшения. Сказывается и то, что многие покупатели не хотят рисковать при покупке вторичной недвижимости в Крыму с «украинским прошлым», а предпочитают вкладываться в квадратные метры в новых домах.

    По словам Ирины Филатовой, интерес покупателей в Крыму отчасти перешел на новостройки: «Во-первых, возможно это связано с тем, что статус квартир, которые продаются по ДДУ, кажется покупателям более ясным, а юридические риски – ниже, чем на вторичном рынке. Во-вторых, прошла волна инвестиционных покупок: сейчас купить вторичку «за копейки», чтобы выгодно перепродать ее через год-два, уже невозможно».

    «Первичка», растущая на бумаге

    Если верить статистике, в Крыму и Севастополе продолжается строительный бум, в том числе на и на рынке жилья. Растут как объемы строительства, так и количество зарегистрированных сделок. В первом полугодии объемы введенного в эксплуатацию жилья в Крыму выросли в 2,5 раза, а в Севастополе – в 4,5 раза по сравнению с тем же периодом 2017 года. За те же шесть месяцев 2019-го в Крыму и Севастополе Росреестр зарегистрировал 2758 ДДУ. По словам Ирины Филатовой, если мы сравним эти цифры с прошлогодними, то увидим, что в этом году число договоров долевого участия выросло в 2,5 раза, по сравнению с 2017-м.

    Однако статистика ориентируется на данные регистрации объектов недвижимости, и здесь есть любопытная особенность: количество сданных в эксплуатацию индивидуальных жилых домов в первом полугодии 2019 года в несколько раз превышает число сданных многоквартирников.

    Эксперты связывают это с продленной, но скоро опять истекающей дачной амнистией: владельцы домов на садовых участках, построенных в последние несколько лет, спешат их легализовать по упрощенной схеме. Поэтому официальный «строительный бум» может оказаться преимущественно бумажным.

    Что же касается, цен, то по словам Павла Луценко, по новостройкам судить о тенденциях сложнее. «Здесь цены зависят не только от рыночной конъюнктуры, но и от стадии готовности проектов: если готовность большинства новостроек растет, растет и средняя цена, и наоборот, если на рынок выходят новостройки с более низкими, чем средние по рынку, ценами на котловане, то падает и средняя цена по городу», -отмечает эксперт.

    Из таблицы видим, что за год Ялта и Евпатория сделали ценовой рывок, другие города выросли умеренно, а в Феодосии цена квадратного метра даже немного просела.

    Как отмечает, Александр Трухин, коммерческий директор симферопольского офиса «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», сейчас в Симферополе идет активное строительство трёх крупных жилых комплексов (жилые кварталы) и достаточное количество комплексов из 2-3 домов. «Цены стартуют в среднем от 50 тысяч рублей за 1 кв.м., элитное жилье — от 75 тысяч рублей за 1 кв.м. Стоимость зависит от этапа строительства», — отмечает он.

    Что же касается Севастополя, то по данным АН «Мультидом», стоимость квартир на первичном рынке с начала года выросла на 4,1%, хотя в некоторых районах города и наблюдалось разнонаправленная динамика цен. По словам аналитиков, небольшое снижение цен скорее всего связано с большим количеством предложений на рынке новостроек, например в Камышах и в районе Казачья бухта.

    Источник: АН «Мультидом»

    Разнонаправленная динамика в ценах на первичную недвижимость наблюдается не только в городе Севастополе, но и на рынке новостроек Симферополя, Феодосии и в других крымских городах и поселках Крыма. Возможно, это связано не только с большим количеством предложений, но и с падением спроса на крымские квадратные метры жилья.

    Мост принес стагнацию

    Рассуждая о спросе на крымскую недвижимость, риэлторы заявляют, что с начала года он стабильно растёт: «Интерес к полуострову возрастает, россияне все активней задумываются и вкладывают средства для приобретения недвижимости на побережье», — отмечает Бахранова.

    Вместе с тем, по словам экспертов «Avito Недвижимость», которые проанализировали рынок покупки и аренды квартир в Крыму и на Кубани, интерес к крымской недвижимости упал в среднем на треть.

    По данным «Avito Недвижимость», в первом полугодии 2019 года спрос (под ним аналитики понимают переход пользователя к действиям «показать номер» или «адрес электронной почты» в объявлении) на покупку квартир в Крыму снизился по сравнению с тем же периодом 2017-го на 27%, в сравнении с январем — на 14%.

    Гендиректор севастопольского АН «Мультидом» Наталья Массальская парирует: возможно это связано с падением интереса пользователей к самому ресурсу «Avito Недвижимость» — но никак не к недвижимости Крыма и Севастополя. По ее словам, падения спроса на недвижимость Севастополя этим летом не наблюдается, просмотры и сделки идут как прошлым летом.

    «Проанализировав июль 2017 и июль 2019 года, мы пришли к выводу, что количество сделок по итогам этих летних месяцев осталось одинаковым», — отмечает она. Рост цен на недвижимость этим летом колеблется в пределах 4-5%, что позволяет говорить о наличии спроса.

    Фактические сделки иногда происходят по цене на 10% ниже от заявленной стоимости, но в основном это связано с не очень ликвидными объектами, рассказывает Наталья Массальская.

    Однако падение спроса на крымскую недвижимость этим летом фиксируют и эксперты портала Domofond.ru. Возможно расхождение в цифрах между экспертами интернет-порталов и риэлторами, заключается в том что одни фиксируют, сколько раз пользователи кликнули на «показать номер» в объявлении, а другие пытаются своими заявлениями подогреть рынок. Кто прав, покажет количество зарегистрированных сделок по итогам этого лета.

    Читайте так же:  Нарисуй мне договор: кто и зачем придумал комиксы-контракты. Договор деловых людей

    Марина Денискина, руководитель компании «Вереск Групп», объясняет падение спроса тем, что в Крыму новых площадок под застройку нет: везде ограничения по застройке.

    «Многие российские застройщики хотят начать там строить, но не могут найти проекты с документацией, их нет, — поясняет Денискина. — Получить документы почти невозможно из-за отсутствия сложившейся градостроительной политики, которая сейчас обсуждается с непосредственным участием федеральной власти.

    Все ждут утверждения генпланов и правил землепользования и застройки. Рабочая схема развития сейчас: строить по инвестконтрактам, создавая инфраструктуру для полуострова», -отмечает директор «Вереск Групп».

    Ипотечная подпорка

    Принято считать, что из-за отсутствия в Крыму крупных российских банков на полуострове нет конкурентоспособных и привлекательных предложений по ипотеке. Отчасти это так, но с 2014 года в Крыму и Севастополе резко выросло число чиновников и военных. Например, если при Украине администрация Севастополя составляла 700 человек, то теперь – более 2500, и среди ее сотрудников появилось огромное число иногородних. А для чиновников и военных у крымских банков условия по ипотеке – уже вполне привлекательные.

    Поэтому если с весны 2014 года основными покупателями крымской недвижимости были жители Москвы, Питера и северных регионов, то сегодня благодаря ипотечным программам, в том числе ипотеке с госучастием, становится все больше покупателей среди государевых слуг.

    По словам Натальи Массальской, сегодня на увеличения спроса на недвижимость в Крыму во многом большую роль играет доступная ипотека, а также совместные программы банков и застройщиков.

    «В этом году мы зафиксировали в июле больше сделок с участием ипотеки, а из-за нее процесс оформления сделки немного увеличивается, поэтому часть июльских сделок мы перенесли на август, и поэтому получилось одинаковое количество сделок, хотя по факту их было больше», — комментирует Наталья Массальская.

    Но цены на рынке ипотека тоже в целом не разогревает, и прогнозы их роста после открытия моста на 30% сейчас вспоминаются с улыбкой. Ипотека стала скорее подпоркой для цен недвижимость, чем драйвером их роста.

    По данным на 1 августа 2019 года, цены на недвижимость по сравнению с прошлым летом продолжают незначительный рост, на вторичном рынке он составил 5%, а на новостройки варьируется в пределах 3-4%. Но все это – точечно.

    При этом адекватное большинство продавцов даже в Ялте и в Севастополе торгуется, делая скидку до 10% от первоначальной стоимости квартиры. Охладил ожидания и вице-премьер Крыма Виталий Нахлупин, по словам которого, цены на жилье в Крыму не будут расти как минимум до весны 2019 года.

    Сказывается и общероссийский кризис. Денег у россиян становится все меньше, а стоимость жилья во многих регионах РФ в несколько раз ниже, чем в Крыму, и даже продав у себя в регионе квартиру, без накоплений или ипотеки вряд ли получится купить квартиру у моря.

    Уже очевидно, что надежды держателей метров и соток на Крымский мост не оправдываются: мост увеличил трафик отдыхающих — но не инвесторов. Все, кто хотел купить недвижимость, уже давно прибыли в Крым самолетом или через паромную переправу: когда намерения столь серьезны, способ передвижения не имеет значения. Многие местные продавцы этого еще не поняли, но через год поймут наверняка. И вот тогда мы увидим реальные цены.

    Подрос на 200 процентов

    В 2014 году рынок недвижимости полуострова был по сути заблокирован: в регионе прекратили работать нотариальные конторы, кадастровые и оценочные организации, банки, перестали вести реестры права на имущество, да еще и курс доллара вырос в два раза (расчеты между покупателем и продавцом осуществлялись только в иностранной валюте). И все это происходило на фоне большого интереса к крымским «квадратам» со стороны жителей российских регионов. Многие рассматривали покупку жилья на полуострове как выгодные инвестиции.

    Такой ажиотаж привел к росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке в 2-2,5 раза. По данным специалистов портала Domofond.ru, в июле 2014 года стоимость квадрата на вторичном рынке составляла 50 тысяч рублей, а в феврале 2015 года — 98 тысяч рублей.

    Но уже в 2015 году перегретые цены на вторичные квартиры опустились сразу на 15-20 процентов. По мнению специалистов, началась адаптация рынка недвижимости Крыма к экономическим и правовым реалиям Российской Федерации.

    Объявление о сроках возведения Крымского моста спровоцировало новую волну подорожания. В феврале 2016 года цены на «вторичку» достигли пика — 108 тысяч рублей за квадрат. Но уже к февралю 2017 года они опустились до 72,4 тысячи рулей, после чего целый год ситуация оставалась стабильной.

    В январе 2019 года средняя цена квадрата на полуострове составила 74,9 тысячи рублей. После открытия автомобильного движения по Крымскому мосту риелторы вновь отмечают рост интереса к жилью в регионе, но о рекордном количестве сделок купли-продажи говорить не приходится.

    — За пять лет цены на квартиры в новостройках Крыма выросли почти в три раза. Например, в 2014 году однокомнатная квартира стоила один миллион рублей, в 2019-м — два с половиной миллиона. Мы полностью перешли на расчеты в национальной валюте, привязки к иностранной больше нет. Благо рубль ведет себя гораздо более стабильно, — отмечает директор по маркетингу и продажам «Гринвуд девелопмент» Ирина Изотова.

    Кстати, после вхождения Крыма в состав России население республики начало увеличиваться: на рост повлияли командировочные с материка и вынужденные переселенцы с Украины. Выросший в несколько раз спрос на жилье привел к тому, что аренда квартир тоже подорожала в три раза. Если в 2014 году «однушку» на окраине Симферополя можно было снять за пять тысяч рублей, сейчас уже за 15-18 тысяч в месяц.

    Основные покупатели крымской недвижимости — жители Москвы, Санкт-Петербурга, а также Приволжского и Дальневосточного округов. Наибольшим спросом пользуется жилье на первичном рынке.

    — Квартиры в новостройках традиционно более востребованы, чем предложения вторичного рынка, это положительный экономический тренд. Когда интересы клиента смещаются в сторону вторичного рынка, это говорит о кризисе: о недопроизводстве нового жилья и дефиците денег у населения, — поясняет Ирина Изотова.

    По ее словам, сейчас около 30 процентов клиентов покупают квартиры сразу за полную стоимость, а 70 процентов оплачивают ее частями со своих текущих доходов.

    — Сегодня мы все чаще имеем дело с отложенными платежами рассрочкой или ипотекой. Это говорит о том, что вместо накопления люди выбирают инвестиции в жилье, которое отвечает их ожиданиям. Потребитель стал выбирать более осознанно, научился планировать и организовывать свою жизнь, — отмечает Изотова.

    Несмотря на увеличившийся спрос на новостройки, их пока недостаточно.

    Падение темпов строительства на полуострове началось еще в 2000-х годах, ситуация усугубилась в связи с экономическим кризисом в 2008 году: возведение большинства жилых многоквартирных домов было заморожено. Следующий виток строительного кризиса пришелся на 2015 год: темпы строительства жилья по сравнению с 2013 годом сократились почти в два раза.

    Но уже в 2017 году в жилищном строительстве наметилась положительная тенденция. В республике сдали в эксплуатацию 833,6 тысячи квадратных метров жилья, что в 2,9 раза превышает показатель предыдущего года. Наиболее активно дома строят в Симферополе, Ялте, Евпатории и Керчи.

    — Сегодняшний рынок Крыма предлагает гораздо больший объем продуктов, нежели еще пять лет назад. В несколько раз увеличилось и производство, при этом спрос все еще превышает предложение. И это идеальные условия для развития строительной отрасли. В ближайшие 5-7 лет нам не грозит кризис перепроизводства, как на Кубани, где построено намного больше жилья, чем нужно, — отмечает Ирина Изотова.

    Потенциальных инвесторов и девелоперов беспокоит отсутствие на полуострове свободной земли с готовыми коммуникациями. Большинство участков местные власти предлагают без инфраструктуры. Также предприниматели отмечают сложности с оформлением земли в аренду.

    Положительно повлияло на рынок недвижимости Крыма возвращение в регион ипотечных программ. Весной 2014 года, после того как закрылись все отделения украинских банков, освободившуюся нишу начали занимать российские финансовые учреждения. Однако никто из них не готов был выдавать крымчанам кредиты на приобретение квартиры и дома. Первопроходцем стал РНКБ, который открыл ипотеку. Но воспользоваться ею могли только бюджетники и военнослужащие. Сегодня целевая аудитория значительно расширилась: оформить ипотеку теперь могут сотрудники любых предприятий вне зависимости от формы собственности, индивидуальные предприниматели и даже пенсионеры.

    С начала 2016 года открыл кредитование на полуострове и банк «Россия».

    В целом условия кредитования в Крыму еще не столь привлекательны, как в других российских регионах. Но положительные тенденции присутствуют: за четыре года снижена средняя процентная ставка и первоначальный взнос. Увеличивается с каждым годом и число заемщиков. В прошлом году было оформлено более трех тысяч кредитов на приобретение жилья.

    Как сообщили «РГ» в РНКБ, за 2019 год объем ипотечного кредитования вырос в 2,6 раза, до 6,5 миллиарда рублей. Количество выданных ипотечных кредитов — в 2,2 раза по сравнению с 2017 годом. Более 38 процентов от объема выданных ипотечных кредитов приходится на жилье в новостройке. Средняя сумма кредита по сравнению с 2017 годом увеличилась на 185 тысяч, до 2,1 миллиона рублей. Лидерами по кредитованию являются Симферополь и Севастополь, положительная динамика наблюдается также в Керчи, Феодосии и Евпатории. .

    Популярнейшая в Советском Союзе сделка по обмену квартир и сегодня востребована в Крыму. По словам специалистов агентств недвижимости, в основном пытаются поменяться «на Крым» жители периферийных материковых городов. А вот крымчане, владельцы жилья на ЮБК, предпочитают обменять свои квадратные метры у моря на столичные, питерские или подмосковные. Желающих заключить сделку мены много, но доводят процесс до конца единицы.

    Александр Тюленев, руководитель Ассоциации профессиональных участников рынка недвижимости:

    — Первоначально ожидания участников рынка были завышены из-за большого интереса к крымской недвижимости. Но предложение не всегда соответствовало запросам покупателей не только по цене, но и по своим характеристикам. Продавцы пытались наделить объекты теми качествами, которые не соответствовали действительности.

    Негативно на рынок недвижимости влияет и ситуация с генпланами: в большинстве населенных пунктов они по-прежнему не приняты, есть недобросовестные застройщики, у которых проблемы с введением жилья в эксплуатацию, немало приостановок при регистрации договоров купли-продажи Госкомрегистром из-за различных нарушений. Помимо этого, из-за отсутствия доступа к украинским реестрам права на недвижимость сложно проверить законность собственности.

    Читайте так же:  А что, так можно было? Суд взыскал выплату по ОСАГО не по справочникам РСА. Справочник оценки осаго

    В целом же ситуация на рынке недвижимости Крыма будет зависеть от консолидированных усилий застройщиков, риелторов и местных властей. На развитие рынка также повлияют макроэкономические показатели.

    Как оформить сделку в крыму

    В каждой нотариальной сделке незримо присутствует третья сторона —

    Дополнительная информация

    Эксперт: сделки купли-продажи недвижимости проще оформлять через нотариуса

    Лето и осень в Крыму и в Севастополе, отмечают специалисты, период, когда число совершаемых сделок с недвижимостью увеличивается. Объясняется этот момент банально: люди стараются разрешить сложные юридические задачи в отпусках, ведь в рабочие дни времени на хождение по инстанциям, как правило, не хватает.

  • Главный вопрос, которым задаются участники сделок при купле или продаже недвижимости, — как осуществить задуманное максимально безопасно и быстро? А задача эта, если не знать тонкостей процесса, прямо скажем, не из простых. Причём законодатель в России единого подхода к делу не даёт, прописывая сразу два возможных пути разрешения проблемы, имеющих равную юридическую силу. Первый: стороны заключают договор купли-продажи в простой письменной форме. Второй: покупатель и продавец обращаются за удостоверением сделки к нотариусу, — поясняет Президент Нотариальной палаты города Севастополя Ольга Каленкович.
  • В Крыму и в Севастополе оба способа рабочие. Какой легче и надёжнее? Скажем так: те, кто с ситуациями купли-продажи недвижимости сталкиваются не каждый день, уверены, что простая письменная форма — наиболее удачный путь. Обосновывают своё мнение главным образом экономией, ведь решением всех вопросов стороны сделки занимаются самостоятельно, без привлечения нотариуса, услуги которого стоят денег. И в этом они, конечно, правы. Однако необходимо учесть, что такая форма заключения договора потребует гораздо больше нематериальных затрат (времени, сил и знаний о том «куда идти» на каждом конкретном этапе), нежели нотариальная. Как-то — сбор всевозможных справок и документов, «бдение» в очередях на подачу документов в регистрационные учреждения (через МФЦ в Севреестр, Госкомрегистр РК), а затем и ожидание завершения процесса передачи прав собственности от одного владельца недвижимости другому. При этом, к слову, регистрация может затянуться на неопределённый период, если специалисты найдут какие-либо ошибки в поданных документах, «не досчитаются» каких-либо справок или обнаружат «грешки» вроде задолженностей, висящих на объекте купли-продажи, судебных разбирательств, обременений, неправильно составленного вами текста договора и т.д. Причём узнаете вы о существовании таких проблем не изначально при подаче документов, а по факту, когда, прождав… как минимум… пару-тройку месяцев, получите их обратно.

  • При простой письменной форме сам покупатель берет на себя весь риск. Да, конечно, подразумевается, что и он, и продавец всё тщательно проверят. Но так происходит не часто. Большинство, как правило, действуют наобум. Основные документы собирают, сдают их, а там… что называется… как выплывет. Результаты таких самостоятельных действий зачастую разочаровывают — регистраторы очень часто приостанавливают регистрацию перехода права собственности, а то и отказывают в ней. Подводных камней, которые приходится учитывать при сделках с недвижимостью, поверьте, очень много. Непрофессионалу в этой ситуации разобраться и не наделать ошибок практически невозможно, и самое главное, всю ответственность за заключенный договор они берут на себя! Даже если им и помогал юрист составлять текст договора, ответственности за законность и установление воли он не несёт, — отмечает Ольга Каленкович.
  • И в этом главное отличие простой письменной формы договора купли-продажи от нотариальной.

    • В нотариальной сделке все проверки осуществляет сам нотариус. «Досматривает» всё: от достоверности основного перечня документов до таких специфических моментов, как — не началась ли процедура банкротства, не производится ли это отчуждение объекта в связи с тем, что нужно быстро уйти от каких-либо уплат или выплат, не находится ли квартира под запрещением, за кем зарегистрировано право собственности на квартиру, не производилось ли отчуждение, не потеряны ли паспорта и т.д. Причём такие проверки проводятся в считанные дни — у нотариусов есть доступы к соответствующим реестрам. Нотариус, по сути, является гарантом чистоты законности сделки, с полной материальной ответственностью за нее. Плюс к этому, если при простой письменной форме документы люди в МФЦ подают самостоятельно, то при нотариальной всеми регистрационными действиями занимается непосредственно нотариус. То есть не нужно присутствие ни продавца, ни покупателя в регистрирующем органе при сдаче уже подписанного и удостоверенного договора, — подчёркивает Президент Нотариальной палаты города Севастополя.
    • Что касается сроков процедуры регистрации права на недвижимость в случае нотариального удостоверения. По закону, если нотариус отправляет документы на проведение государственной регистрации права в электронном виде, срок государственной регистрации составляет… один день. В целом же, подготовка к удостоверению самого договора нотариусом, проверка и оформление документов через нотариусов занимает максимум неделю-полторы. Почувствуйте, как говорится, разницу — несколько месяцев и несколько дней!

    • Правильно будет сказать, что срок зависит от пакета документов, который должен быть представлен нотариусу, — говорит Ольга Каленкович. — Например (это частый случай в Севастополе), если это квартира, как мы называем, старого украинского периода, еще не внесенная в реестр прав Российской Федерации, то приходится делать запросы в несколько ведомств, организаций. В частности, делаем запросы в БТИ — кто реальный собственник объекта, не производилось ли отчуждение и т.д. Ответы изготавливаются 5 дней, но так как в БТИ они, к сожалению, платные на сегодня, и обратиться в БТИ может либо только собственник, либо его представитель по доверенности, мы выдаем запросы на руки. Запросы в архив регистрационной службы Украины, а они находятся в архиве Севреестра, делаем мы самостоятельно. Там тоже срок 5 дней, но они бесплатны. Все остальные проверки — на паспорта, на банкротство, на дееспособность, на выписку из ЕГРН — по закону делаются также 5 дней, но по факту получаем либо в течение дня, либо на следующий день, если нет сбоев в работе электронной системы Росреестра. Эта система отработана. Задержки, конечно, в силу каких-то технических причин или человеческого фактора, могут быть. Но в случае с нотариальным удостоверением сделки они незначительны (до 10 дней), в отличие от простой письменной формы — там процесс, даже при полном пакете поданных документов, может растягиваться на 2-3 месяца. В Севастополе, на данном этапе, такая проблема действительно существует. Ждём и надеемся, что руководство Севреестра предпримет необходимые шаги к нормализации ситуации.
    • И ещё вкратце озвучим несколько моментов, которые необходимо учитывать, обращаясь при оформлении сделки купли-продажи недвижимости к нотариусу:

    • При нотариальных проверках, предшествующих подаче документов на регистрацию прав собственности на объект, ошибки крайне редки, но если… всё-таки… нотариус удостоверит договор, заведомо зная, что этого делать нельзя и вина его будет доказан в судебном порядке, специалист будет нести полную материальную ответственность. Другими словами, заплатит за ошибку страховая компания и выплатит в полном объёме причинённый ущерб. Если не хватит этой суммы, то в дело «пойдёт» имущество нотариуса. Кстати, по словам Ольги Каленкович, за 20 лет в Севастополе не было ни одного случая страхового возмещения, что говорит о профессионализме севастопольских нотариусов.
    • Стандартная для Крыма и Севастополя ситуация: квартиру на территории полуострова продаёт гражданин Украины. Согласно законодательству, в электронном виде через нотариуса документы на регистрацию права собственности иностранец сможет подать только получив в Пенсионном фонде СНИЛС. В противном случае, даже при помощи нотариальной конторы, документы могут быть поданы нотариусом, но только через МФЦ, либо быть отправлены почтой. В этой ситуации срок регистрации составляет 3 рабочих дня и 4 рабочих дня на передачи документов из/в МФЦ.
    • Жители других регионов России, оформляя сделку покупки недвижимости через нотариуса, «не привязаны» к месту получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности на объект. Выписку из ЕГРН, как только она будет готова (об этом уведомит нотариус, оформлявший сделку), можно будет получить в МФЦ любого российского города по месту нахождения приобретателя в любой удобный момент. При этом договор купли-продажи, удостоверенный нотариально, у вас уже будет на руках — документ и покупатель, и продавец получают сразу же после удостоверения сделки у нотариуса.
    • Способов расчёта при сделке купли-продажи объектов недвижимости несколько:
      1. наличные. Такой вариант расчёта при сделках, которые оформляются нотариально, выбирают большинство покупателей и продавцов;
      2. банковская ячейка. Деньги продавец сможет забрать только после того, как право собственности на недвижимость будет зарегистрировано за покупателем в соответствии с условиями, указанными в договоре с банком на открытие ячейки;
      3. аккредитив. Покупатель открывает специальный счёт в банке, переводя на него всю сумму, необходимую для покупки. Банковское учреждение получает полномочия по переводу средств продавцу после завершения сделки, при предоставлении необходимых документов;
      4. публичный депозитный счёт нотариуса. Это новелла российского законодательства: нотариусы должны были открыть счета до 1 июля в банках, которые соответствуют требованиям. В большинстве регионов России это нововведение уже успешно реализуется, в Крыму и в Севастополе были некоторые сложности — банковский механизм проходил отладку — на сегодняшний день данный вопрос также решен.

      При использовании расчета по последним трём вариантам, необходимо иметь ввиду, что любой банковский продукт (ячейка, аккредитив, публичный депозитный счет) стоит денег — банк за услуги возьмёт свой процент.

    • Размер платы за оказание нотариусом Нотариальной палаты города Севастополя услуг правового и технического характера на 2019 год — здесь. В частности, в Севастополе в 2019 году стоимость удостоверения договора купли-продажи составляет 6000 руб., акта приема-передачи 1300 руб., согласия супруга 1500 руб. Кроме указанной платы взыскивается нотариальный тариф, установленный Основами законодательства о нотариате или Налоговым кодексом РФ, в зависимости от вида нотариального действия.
    • СОВЕТ ЭКСПЕРТА:

      Если вы всё-таки оформляете договор купли-продажи в простой письменной форме, что буквально значит — вы готовы рисковать и брать всю ответственность за сделку на себя — не делайте этого вслепую. Проверяйте и перепроверяйте. Выясняйте все обстоятельства по объекту. Ещё одна рекомендация: указывайте в договоре реальную сумму сделки. Причина весомая. При расторжении сделки или при признании ее по каким-либо причинам недействительной покупатель может претендовать только на ту сумму, которая была указана в договоре! Как показывает судебная практика РФ, расписки судом не только не принимаются, но и подтверждают факт сокрытия реальный стоимости объекта, — резюмирует Президент Нотариальной палаты города Севастополя Ольга Каленкович.

    admin