Пояснительная записка к проекту перепланировки квартиры. Пояснительная записка перепланировка квартиры

Содержание:

Пояснительная записка к проекту перепланировки квартиры. Делаем проект перепланировки самостоятельно

Пояснительная записка к проекту перепланировки квартиры. Делаем проект перепланировки самостоятельно

Многие квартиры имеют не совсем удобную планировку. Особенно это касается домов, построенных в 60–80-х годах. Строительные компании часто проводят их перепланировку. Если фирма серьезная, то она действует в рамках .

Когда человек самостоятельно хочет произвести переустройство, он должен получить разрешительный документ. Согласование с компетентными органами является обязательным условием для изменения конфигурации помещения.

Перед получением разрешения должен быть подготовлен проект перепланировки жилого помещения. В нем отмечаются все изменения, которые планируется внести во внешний вид квартиры.

Многие собственники подменяют понятие проекта перепланировки дизайн-проектом. Оба документа отражают вносимые в конфигурацию помещения изменения.

При этом разработка дизайна не может быть рассмотрена компетентными органами при выдаче разрешения на перепланировку. Законную силу имеет лишь проект переустройства, которые предоставляется в Жилищную инспекцию.

Учреждение предъявляет к проекту определенные требования. Согласование работ, которые связаны с инженерными системами, несущими стенами дома, проводится в обязательном порядке на основании проектной документации.

Главным требованием, которое предъявляется к плану будущих работ, является его заказ только у фирм, которые имеют лицензию на данный вид работ. Они должны подготовить проект с учетом санитарных, строительных и противопожарных норм.

В некоторых случаях достаточно подготовить эскиз. Чтобы узнать, какой именно вид документа нужен в конкретной ситуации, требуется посетить Жилищную инспекцию и проконсультироваться со специалистом. Также в учреждении могут посоветовать организации, которые занимаются разработкой проектов.

Как реализовать проект перепланировки

Основным документом, который требуется для согласования перепланировки, является проект. Он готовится специализированными компаниями, которые входят в СРО проектировщиков и имеют допуск к работам. Можно и самостоятельно подготовить проект. Но согласовать его в Жилищной инспекции вряд ли удастся. Кроме того человек должен иметь допуск к СРО, чтобы заниматься разработкой проектной документации.

В Жилищную инспекцию для одобрения проекта не требуются документы. Важно подготовить сам план перестройки и подкрепить его заявлением.

Проект состоит из нескольких пунктов:

  • На титульном листе прописывается название документа. Далее располагается содержание, в котором описываются разделы и соответствующие им страницы.
  • Руководитель проекта должен отметить, что решения являются законными и соответствуют нормам документов в области составления проектов.
  • В пояснительной записке проводится перечисление технических характеристик жилого помещения, в котором планируется проводить перепланировку.
  • Для проведения работ должен быть допуск к СРО, который прилагается к проекту.
  • Обязательно прикладывается план расположения помещения и его фото.
  • Самой объемной частью является графический раздел, в котором отражены вносимые изменения и вид квартиры на настоящий момент.
  • Чтобы провести переустройство, нужно подать заявление, которое готовится по установленной форме на бланке, выданном в МФЦ, а также специалист предоставляет образец заполнения

    В заявлении отражены основные пункты, которые рассматриваются Жилищной инспекцией:

  • В первой графе представлена полная информация о собственнике или нанимателе с указанием личных, паспортных, контактных данных и адреса проживания.
  • Если заявление заполняется представителем, то указываются реквизиты доверенности.
  • Обязательно нужно точно прописать адрес жилого помещения и данные собственника.
  • Владелец должен выразить просьбу о проведении перепланировки.
  • Далее приводятся основания для начала ремонтных работ (типовой или индивидуальный проект).
  • При проживании в помещении по договору социального найма требуется указать, что зарегистрированные лица согласны с проведением переустройства.
  • Чтобы сделать проект перепланировки, нужно ориентироваться на обязательные пункты, которые включает документ:

  • В общих данных предоставляются чертежи, документы и клятва ГИПа.
  • Пояснительная записка требуется для разъяснения вносимых изменений и подтверждения их необходимости.
  • Обязательно нужно показать, в каком состоянии находится жилое помещение на данный момент. В этом разделе необходимо ориентироваться на план БТИ.
  • Отдельно готовится план со всеми внесенными изменениями.
  • При переустройстве полов прилагается экспликация пола.
  • Изменения в гидроизоляционной системе прописываются при переустройстве ванной и санузла.
  • Необходимо отметить работы, проводимые по переоборудованию инженерных систем.
  • При затрагивании несущих конструкций отмечается необходимость их усиления.
  • Если планируется переноситься кухня или расширяться санузел, готовятся работы по водоснабжению и канализации.
  • Когда меняется фасад здания, то нужно предоставить изображения «до» и «после».
  • В случае установки шумовых источников в проект включается акустический расчет.
  • При вносимых изменениях в вентиляционную систему это обязательно указывается в проекте.
  • При планировании переустройства квартиры нужно подготовить ее дизайн. Проект может быть разработан специалистами в данной области.

    Документ включает в себя:

  • варианты планировки;
  • используемые оттенки;
  • зонирование;
  • расположение предметов мебели.
  • Бумага, которую выдают специалисты по дизайну, необходима только собственнику для выбора варианта перепланировки. Она не является проектом, поэтому не может быть предоставлена в Жилищную инспекцию при согласовании переустройства.

    Если работа будет производиться по проекту, который подготовлен с нарушениями закона, то повышается риск возникновения аварийных ситуаций. Они ухудшат жилищные условия собственника и соседей, а также нарушают безопасность людей.

    Чтобы не столкнуться с подобными проблемами, разработка дизайн-проекта должна проводиться квалифицированными специалистами. Перед началом ремонта стоит проверить, действительно ли все изменения имеют законные основания.

    Нужно ли согласовать

    Не все виды работ необходимо согласовывать с Жилищной инспекцией. Косметический ремонт разрешено проводить самостоятельно.

    Если работы затрагивают перегородки, которые не являются несущими, при этом площадь жилого помещения не меняется, то не нужно готовить проект. Однако уведомить Жилищную инспекцию придется, подтвердив безопасность работ и отсутствие изменений в конструкции здания.

    Выделяют перечень работ, которые обязательно должны быть согласованы с компетентными органами. В большинстве случаев они касаются изменений несущих конструкций, что создает угрозу имуществу, жизни и здоровью людей.

  • изменения в санузлах с прокладкой дополнительных сетей;
  • установку приборов газа с монтажом дополнительных магистралей;
  • замену газового оборудования на электрическое;
  • изменение целостности несущих стен за счет создания в них проемов;
  • перенос ванны и туалета;
  • создание перегородок, которые создают повышенную нагрузку на перекрытия;
  • монтаж перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
  • Стоимость работ по подготовке проекта может меняться в зависимости от типа вносимых изменений, сложности плана.

    Также цена варьируется при проведении перепланировки, затрагивающих жилое и нежилое помещение:

    Вид работ Тип помещения или объекта Цена Особенности
    Создание проекта Жилое помещение 10 000 рублей Площадь не более 200 кв.м.
    Создание проекта Нежилое помещение 90 рублей за 1 кв. м. Площадь не менее 200 кв. м.
    Создание проекта Жилое помещение 25 000 рублей Площадь не более 200 кв. м., создание проемов в несущих конструкциях
    Создание проекта Нежилое помещение В соответствии со сборником цен Площадь более 1 000 кв.м.
    Проект реконструктивных работ Создание отдельного входа, остекление 35 000 рублей
    Проект по объединению или разделению Жилое помещение 30 000 рублей (отдельно оплачивается каждый проем в стене по 5 000 рублей ) Не учитываются лестницы, проемы в перекрытиях
    Проемы в перекрытии От 25 000 до 60 000 рублей
    Конструкции лестниц От 45 000 до 60 000 рублей В зависимости от сложности работ
    Камин 20 000 рублей
    Комплект, включающий обследование, создание проекта и частичный надзор автора Жилое помещение 15 000 рублей Площадь не более 200 кв. м.
    Проектирование полов 8 000 рублей
    Устройства гидроизоляции 5 000 рублей
    Тепловые работы 5 000 рублей

    Для того, чтобы выполнить проект, необходимо знать тип жилого помещения. Ведь каждый из них имеет некоторые особенности. Поэтому специалисты готовят планы с учетом количества комнат и назначения объекта недвижимости.

    Важным моментом является то, что внешний вид квартир должен полностью совпадать с планируемой перепланировкой по схеме. При этом типовая перепланировка не дает полное право на проведение ремонта без согласования. Многие работы по переустройству, указанные в каталоге, так же требуют наличия разрешения.

    Типовая перепланировка должна быть предоставлена в Жилищную инспекцию до начала проведения работ, а не в момент проведения переустройства. Иначе собственник может быть привлечен к ответственности за незаконные действия.

    Помимо проекта перепланировки собственник должен получить технический документ, который является заключением о допустимости и безопасности проводимых работ. В заключении указывается состояние строительных конструкций и возможность работ в соответствии с проектом.

    Чтобы подготовить документ, проектировщику нужно провести осмотр:

    После этого он дает оценку о возможности внесения изменений. Если конструкции имеют удовлетворительное состояние, перепланировка может быть проведена. В противном случае можно заменить их.

    Когда перепланировка уже проведена, но ее согласования не было, также изготавливается техническое заключение. Оно необходимо для того, чтобы сохранить ранее внесенные изменения.

    Проект перепланировки является важным этапом согласования. О того, насколько правильно будет выполнен документ, зависит решение Жилищной инспекции. Поэтому ему нужно уделить особое внимание.

    Вы всерьез задумались над тем, чтобы провести кардинальные изменения в планировке своего жилища? Спешим Вас «обрадовать».

    Все это требует подробнейшего проекта перепланировки квартиры.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

    Проект перепланировки квартиры: что, где, когда? Ответы на данные вопросы вы получите, ознакомившись с предоставленной статьей.

    Проект перепланировки квартиры – это специально подготовленные документы со всеми подробнейшими изменениями, которые вы планируете воплотить в жизнь. Их невозможно разработать самостоятельно. Этим занимаются специализированные компании. У них в обязательном порядке должно быть разрешение СРО, которое дает право на подобные работы.

    В новом плане перепланировки квартиры данные компании отмечают все видоизменения, которые должны произойти по завершению строительных работ. При этом происходит учет уникальности инженерных конструкций и строительных коммуникаций.

    Читайте так же:  Гражданство по рождению: список стран. Страны гражданство при рождении

    Очень часто планы создаются с привлечением технического заключения о возможных перепланировках. Этот документ особенно актуален, если принято решение о затрагивании несущих конструкций.

    На всей территории России проектная и строительная документация составляется по ГОСТами 21.101-97 и 21.501-93. Требования к составу необходимого пакета документов для перепланировки дополнительно прописаны в третьем Приложении к Постановлению Правительства Москвы №508.

    Когда необходимо согласование перепланировки квартиры по проекту?

    • Когда на первых этажах возводятся или ликвидируются лоджии, балконы, террасы. При этом не происходит совмещение данных не отапливаемых помещений с отапливаемыми.
    • При изменении конфигурации внешних конструкций или материала, из которых они были сделаны. Например, вы решили заменить деревянные окна на пластиковые или застеклить свой балкон.
    • При установке любых наружных технических средств, которые нарушают первоначальный внешний вид жилого дома. Например, спутниковых тарелок, антенн, кондиционеров, защитных сеток и т.п.
    • При устройстве балконов или лоджий.
    • При изменении конфигурации тамбуров или их полной ликвидации.
    • Когда создаются дополнительные входы и выходы (например, на первый этаж с внешней стороны дома или дополнительные спуски в подвалы и на цокольные этажи) с устройством крыльца. Но при этом не происходит занятие дополнительного участка.
    • Если владелец квартиры создает, убирает или изменяет конфигурацию дверных и оконных проемов во внешних конструкциях, то есть крыше и стенах. При этом сохраняются конструкции и стены, которые изолировали лоджии и балконы от внутренних комнат.
    • При модифицировании конструкции и конфигурации пола. Здесь предусматриваются работы, которые бы повлияли на нагрузку несущих стен. Например, раньше у вас были деревянные полы, но вы хотите их заменить на бетонный.
    • Когда происходит увеличение нагрузок на несущие конструкции за счет установления дополнительных перегородок или стен. В этом случае легкие конструкции из пеноблоков или гипсокартона не являются причиной увеличения нагрузок.
    • Когда устанавливаются дополнительные лестницы или целые лестничные проемы внутри жилья.
    • Когда происходит объединение двух соседних квартир по вертикали, то есть одна квартира расположена под другой на разных этажах. При этом необходимо пробить проход в несущей конструкции «пол-потолок».
    • При частичной ликвидации несущей стены или строительстве в ней проема для входа. Полностью ликвидировать несущую стену невозможно и запрещено, так как это повлияет на общую прочность конструкции всего дома. В этот случай включается и объединение двух соседних квартир на одном этаже по горизонтали, когда нужно проделать вход в несущей стене.
    • При замене или установке дополнительного оборудования в ванную комнату, которое существенно увеличивает энергопотребление и расход воды. Это может быть особый рукомойник или биде. Также к этому случаю относят и прокладку дополнительных коммуникаций.
    • Когда производится замена газовой плиты на электрическую. Дополнительно необходимо привлечь сотрудников местной газовой службы, чтобы они провели демонтаж газового оборудования и выписали справку о «Демонтаже газового оборудования».
    • При переносе кухонь, туалетов или ванных комнат в другие помещения, которые ранее не были для этого приспособлены. Сюда относится перенос какого-либо сантехнического оборудования или выход его за границу помещения. В этом случае также необходимо согласовать все нюансы по проекту.
    • Какие документы нужны для перепланировки квартиры по проекту?

      Перепланировка – это всегда сложный и долгий процесс. И основная сложность не столько в проведении строительных и ремонтных работ, сколько в сборе необходимых документов и согласовании плана перепланировки.

      Чтобы работы были разрешены местными органами власти, необходимо собрать кучу справок и разрешений. Как правило, перечень данных разрешений зависит от вида конкретных работ.

      Для примера приведем список документов, который понадобится, если вы решили расширить санузел за счет прилегающей площади коридора, но при этом все техническое оборудование попадает за границу площади санузла.

      1. Заявление на разрешение проведения работ по перепланировке.
      2. Разработанный проект перепланировки с техническим заключением или техническое заключение о безопасности и допустимости работ о ранее проведенной перепланировке (в случае, когда владельцы квартиры уже провели работы и хотят официально оформить перепланировку).
      3. Экспликация жилья до проведения всех работ и поэтапный план проведения работ.
      4. на квартиру. Его можно получить в БТИ.
      5. Документы, которые бы подтверждали ваше право на владение данной жилплощадью. Это могут быть свидетельство о праве собственности, если квартира была вами куплена или договор об аренде и найме, если жилье съемное. Но при этом должно быть письменное разрешение на проведение работ от хозяина квартиры.
      6. Также можно предоставить с копией финансового лицевого счета.
      7. Дополнительные документы, которые могут потребоваться:

      8. Согласование с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора (ЦГСЭН);
      9. Договор со строительной компанией, которая будет проводить все работы и копия лицензии данной компании;
      10. Акты, которые бы подтверждали проведение скрытых работ;
      11. Письменное согласие большинства жильцов, которые прописаны в данной квартире;
      12. Если квартира была куплена по ипотеке, то дополнительно необходимо разрешение от банка, который предоставил ипотечный кредит, на разрешение проведения указанных работ в письменном виде;
      13. Справка из местной газовой службы, если работы связаны с заменой газового оборудования.
      14. Состав и пример проекта перепланировки квартиры

        Каждый план или проект перепланировки квартиры должен включать в себя следующие документы:

        Стоимость проекта перепланировки квартиры

        Цена рассчитывается из площади квартиры и ее последующего применения. Например, цена создания проекта для маленьких квартир будет более высокой, чем для больших.

        Кроме того, проектирование плана для ресторана или магазина будет гораздо выше, чем аналогичный план для жилого помещения или помещения со свободным назначением. Это связано со сложностью разработки планов перепланировки.

        Где заказать проект перепланировки квартиры?

        Подобные планы разрабатываются в специальных инженерных и строительных компаниях. Самостоятельно подобные планы разрабатывать запрещено, так как это может привести к печальным последствиям.

        Так как многие дома построены по типовому плану, то в данных конторах уже имеются разработки по типовым перепланировкам. Вам остается лишь выбрать вариант, наиболее отвечающий вашим требованиям. Стоимость данной работы будет зависеть от сложности проекта и площади жилья.

        Каков порядок проведения перепланировки квартиры?

        Провести перепланировку непросто. Это отнимает кучу времени, сил и денег. Можно заниматься сбором документов самостоятельно, можно обратиться в строительные конторы, которые сделают это за вас. Выйдет дороже, но существенно быстрее.

        Обязательно должен быть план перепланировки. Без него дело не сдвинется с мертвой точки. И положительное решение от органов самоуправления.

        Порядок согласования перепланировки квартиры:

      15. Определение типа дома;
      16. Разработка плана;
      17. Справка из БТИ, где указан характер работ;
      18. Справка из СЭС;
      19. Разрешение от ближайших соседей в письменном виде;
      20. Если квартира находится не в собственности, то разрешение от собственника в письменном виде;
      21. Подача собранных документов.
      22. Посещая соответствующие инстанции, при себе нужно иметь:

      23. Проект перепланировки;
      24. Техпаспорт;
      25. Заявление о разрешении проведения работ;
      26. Разрешение от органов охраны памятников архитектуры;
      27. Справки из СЭС и ЖЭКа;
      28. Документы, подтверждающие право собственности;
      29. Дополнительные документы, которые могут понадобиться (см. выше).

      О решении комиссии вас должны письменно уведомить в течение трех дней, после вынесения решения. Всего на рассмотрение вашего заявления дается 45 дней. Отказ в перепланировке может быть связан с нарушениями техники безопасности или недостатка документов. Решение можно обжаловать в суде.

      Перепланировка – это всегда долго, трудно и ответственно. И зачастую специалисты рекомендуют прежде, чем покупать квартиру, заранее рассчитывая делать в ней перепланировку, составить черновой бюджет работ: быть может, дешевле и целесообразнее окажется купить квартиру именно такой планировки, какая вам нужна?

      Однако, совсем не редки случаи перепланировки старого жилья. Квартира, доставшаяся по наследству, например, может совсем не подходить под нужды новой семьи. В таком случае капитальные работы бывают неизбежны. Но как возможно хотя бы немного сократить стоимость это болезненной процедуры? Ведь перепланировка – это не простой косметический ремонт, тут не обойдёшься одной консультацией декоратора.

      Сегодня совсем не редки случаи, когда хозяева предпочитают самостоятельно составлять проект перепланировки, чтобы избежать дополнительных трат с одной стороны, а с другой – по максимуму учесть все те мелочи, которые характеризуют их индивидуальный стиль жизни.

      Перепланировка собственного дома

      Прежде, чем задумываться о самостоятельной перепланировке, стоит всё же рассмотреть все возможные трудности и особенности этой работы. Так, например, первым делом следует ознакомиться с необходимой процедурой утверждения проекта и связанными с нею нормативами проведения ремонтных работ. Положим, в многоэтажном доме может оказаться невозможным сооружать дверные проёмы или как-то внедряться в несущие стены, в особенности, если ваша квартира находится на нижних этажах. Эти специальные требования могут существенно повлиять на конечный результат перепланировки.

      Как составлять проект перепланировки дома?

      Для того, чтобы ваш проект можно было осуществить и он не был забракован на стадии утверждения, а так же и для того, чтобы в будущем избежать неприятностей со штрафами или даже с целостью вашего дома, следует провести некоторого рода исследование: раздобыть оригинальный проект здания, промерить помещения, толщину и свойства стен и перекрытий, соотнести ожидания эстетического порядка с реальной необходимостью и тому подобное. Начнём по порядку.

      1. Найдите оригинальный план здания, или проведите замеры

      Более чем полезным может оказаться оригинальный план дома и квартиры. Отсюда вы узнаете и точные измерения помещений, и расположение несущих стен, коммуникаций и вентиляционных шахт в доме. Этот документ может вам предоставить компания-застройщик или архитектор, а также службы эксплуатации здания, вроде ЖЭКа. Если же возможности получить оригинальный проект по той или иной причине нет, придётся собственными силами провести замеры и установить местонахождение конструктивных элементов дома.

      2. Разрешение на перепланировку

      Первым делом следует определиться с тем, в чём будет заключаться квартиры. От объёма и свойств планируемых изменений будет зависеть путь согласования перепланировки.

      Сегодня существует три варианта такого согласования: в уведомительном порядке, по проекту перепланировки и по проекту перепланировки и техническому заключению. Вариант перепланировки в уведомительном порядке может быть приемлемым в том случае, если не затрагиваются несущие конструкции дома, конструкции полов, а также инженерные коммуникации. При таком варианте от вас не потребуют документов, и не придётся ожидать разрешения перед началом работ. Необходимо будет только исполнить эскиз перепланировки на копии поэтажного плана квартиры после того как ремонт будет окончен и подать его вместе с заявлением в местную жилинспекцию.

      Оба прочих варианта: перепланировку с разработкой проекта и перепланировку с разработкой проекта и технического заключения от автора проекта дома – возможно разрабатывать исключительно специальным проектным организациям с допуском СРО. Они предусмотрены для тех случаев, если планируется изменение конструкций полов и инженерных коммуникаций или затрагиваются несущие конструкции здания. В этих случаях ваш проект может оказаться существенно скорректирован специальными организациями.

      3. Определитесь с тем, какие комнаты должны быть расширены и за счёт чего

      Обычно, перепланировка заключается в несущественном с конструктивной точки зрения, но сподручном изменении углов простенков и перегородок, некотором расширении жилой зоны или увеличением количества комнат. Здесь существуют несколько важных принципов, в основном связанных с обязательным расположением коммуникаций.

      Так, например, “мокрые” зоны кухни или ванной могут быть расширены за счет нежилых помещений: коридоров, кладовок,- а также могут быть и полностью перенесены на их площадь. Важно здесь, чтобы плита, мойка или санузел не оказались над жилой площадью квартиры под вами. В кухне обязательно должно быть предусмотрено окно, освещающее рабочую зону, и это необходимо учитывать при её перепланировке. Кроме того, из нельзя планировать вход в санузел, да, и из жилой комнаты он возможен только если в квартире есть еще одна уборная или ванная со входом из коридора.

      В однокомнатной квартире нельзя объединять жилую комнату с кухней в том случае, если установлена газовая плита. При этом, в многокомнатной квартире вполне возможно перенести кухню с плитой на нежилую площадь и объединить их с одной из комнат. Главное, чтобы газовые трубы шли по нежилым помещениям.

      Жилая площадь не может быть увеличена за счет кухни или санузла. Помимо того, нельзя полностью присоединить к комнате лоджию или балкон, так как это изменяет тепловой контур дома. Здесь обязательно должна быть предусмотрена разделяющая стена с дверью.Плюс, вам практически наверняка забракуют проект сноса подоконного блока балкона. Он составляет часть несущей конструкции и его отсутствие может привести к обрушению балкона.

      4. Двери и перегородки

      Ясно, что несущие стены нельзя не только сносить, но и как-либо укорачивать. Возможно, да и то не в любом случае, сделать проем шириной около 90 см с обязательным укреплением. Для этого обязательно придётся заказывать инженерный расчет у разработчиков дома или проектной организации. Да, и стоит такая процедура не дёшево. Чтобы избежать ненужных трат (например, если проект откажутся утвердить), можно сперва оценить шансы на положительное решение. Так, если квартира находится внизу дома или в квартирах над или под вами уже сделан проем в этой стене, то проем делать скорее всего нельзя.

      5. Реорганизация пространств

      Одним из малозатратных и эффективных способов перепланировки квартиры является переорганизация помещений. Например, балкон или лоджия после утепления могут стать полноценным кабинетом, а кладовка – рабочей комнатой.

      Однако, нужно помнить, что из требований к зонам санузла и кухни проистекают некоторые ограничения свободы реорганизации пространств. А именно: зоны эти не могут поменяться местами. Так, кухня, например, не может быть расположена под чужим санузлом.

      И всё же существуют небольшие исключения. К примеру, если ваша квартира расположена на первом этаже, ванную здесь можно расположить где угодно, а кухню – везде кроме ванной. А если вы живете под крышей, то тут и кухню можно поместить в ванной, однако ванную на кухне – нет.

      6. Зонирование квартиры

      Если и заниматься “переквалификацией” комнат, то первое, с чего нужно начать – поделить квартиру на две принципиально различные зоны: “общественную” или “шумную” (кухня, гостиная и прихожая) и “приватную” или “тихую” (спальни, детская и рабочий кабинет).

      Естественно, тихая зона должна несколько отстоять от гостиной, быть максимально удалённой от входа в квартиру. Хорошо, если проход к “тихим” комнатам осуществляется через отдельный коридорчик. Так же желательно, чтобы не вдалеке от этих комнат находилась и ванная. При условии существования в проекте квартиры возможности для оборудования двух санузлов, можно предусмотреть вход в один из них из спальни.

      Что касается “шумной” зоны, то тут стоит предусмотреть достаточно места для хранения: шкаф для одежды, место для обуви, чистой и грязной. Если в семье есть маленький ребёнок, полезно выделить площадь для хранения коляски. Прихожую желательно делать не проходной, чтобы избежать грязи в квартире. Помимо этого, удобно организовать прямой проход на кухню от входа в квартиру: так вам не придётся нести пакеты с покупками и мусорные мешки через всю квартиру.

      Нужно понимать, что проект перепланировки, который в состоянии составить и утвердить сам хозяин квартиры, предполагает минимальное изменение геометрии квартиры. Если же вы замыслили радикально перекроить свой дом, так и так придётся обращаться к . И здесь есть существенное преимущество: профессионал сможет заранее предостеречь вас от неудобных или не функциональных решений, а так же учесть вместе с вашими пожеланиями еще и конструктивные особенности вашего дома, в результате чего значительно проще будет составить устраивающий вас и осуществимый на практике проект.

      Проект перепланировки квартиры — это документация, которую имеют право делать либо специалисты компании, имеющей соответствующий допуск СРО, либо определенной серии ; а также ГУП МосжилНИИпроекта, который «отвечает» за несерийные дома . Проект перепланировки квартиры необходим для согласования с жилищной инспекцией Москвы в соответствии с установленным 508-м Постановлением порядком. При этом только проекты, разработанные с учетом СРО и с соблюдением всех действующих нормативов и жилищного законодательства , имеют 100% шанс быть одобренными чиновниками МЖИ и получить разрешение на перепланировку . В этом принципиальное отличие проекта перепланировки от дизайн-проекта квартиры, который не имеет никакой юридической силы и в принципе не рассматривается государственными инстанциями. То есть с точки зрения Мосжилинспекции и БТИ словосочетание «дизайн проект перепланировки» звучит совершенно бессмысленно.

      Заказать проект перепланировки квартиры необходимо, если предстоит изменение конфигурации помещений по сравнению с первоначальным планом БТИ . При этом, когда затрагиваются несущие конструкции, полы, разгружающие перегородки или инженерные коммуникации, следует делать проект перепланировки и переустройства на основе технического заключения о состоянии конструкций здания от автора дома.

      Дополнительные разделы, включаемые в состав проекта перепланировки при необходимости

      4. План и экспликация полов

      Изготавливается, если намечено вмешательство в конструкцию полов . В таблице экспликации указывается послойная структура — пирог полов — в каждом помещении. Границы различных типов полов уточняются в прилагаемом к экспликации плане.

      В жилых домах на плиты перекрытий обязательно нужно класть слой звукоизоляции. В туалете и ванной, соответственно, требуется укладка гидроизоляции.

      Отметим, что замена паркета на ламинат, к примеру, не считается изменением конструкции пола, а вот замена паркета на плитку или установка теплого пола — считается (при этом допускаются только теплые полы с электроподогревом).

      5. Схема гидроизоляции

      Нужна, если планируется переносить или расширять ванную или туалет на площадь нежилого помещения, поскольку присоединяемая площадь должна быть изолирована от протечек. Проведенная гидроизоляция должна подтверждаться соответствующими актами скрытых работ. Схема узла гидроизоляции стандартна и предусматривает переливной порожек, или (реже), понижение уровня пола ванной и туалета.

      6. План канализации и водоснабжения

      Необходим при переносе сантехники, установке новых унитазов и ванн, а также при переносе кухни в нишу, т.е. когда меняется схема трубной разводки. Этот раздел обычно включают в проект, а иногда оформляют отдельно. Он содержит цветные чертежи с разводкой труб канализации и горячего\холодного водоснабжения.

      7. План и нжен ерного оборудования

      Содержит схему расположения сантехники, вентиляции и отопления. Этот план перекликается с планом водоснабжения -канализации, а также отопления — вентиляции, поэтому его не всегда включают в состав проекта. Он часто требуется, чтобы подтвердить, что никаких операций с инженерными системами не проводилось (если это так).

      Проект перепланировки квартиры: нюансы от А до Я

      Значительную, а часто и самую приятную часть жизни человек проводит в стенах своей квартиры. Именно дома мы можем отдохнуть от будничной суеты, организовать семейный вечер с веселыми играми, пообщаться в уютной обстановке с близкими друзьями. Поэтому желание максимально благоустроить жилье совсем не вызывает удивления. При этом обычного ремонта может быть недостаточно. Зачастую, чтобы сделать жилище оригинальным, функциональным и комфортным, необходима перепланировка.

      Хозяева тщательно подходят к этому вопросу, щедро используя свою фантазию, а то и воображение признанных профессионалов — квартирных дизайнеров. Однако даже самого впечатляющего дизайн-проекта может быть мало для осуществления перепланировки квартиры.

      Что такое проект перепланировки, для чего он нужен и из чего состоит? Где можно заказать проект перепланировки квартиры? Читайте ответы в статье.

      Что такое проект перепланировки и в чем его отличия от дизайн-проекта?

      Когда ремонт предполагает обновление цветовой гаммы и отделки комнат, большинство хозяев справляются своими силами. Однако при стремлении добиться кардинально нового состояния жилья, расширить пространство, изменить концепцию его использования помощью профессиональных дизайнеров пренебрегать не стоит. В обязанности дизайнера, как правило, входит надзор за ходом ремонтных работ, качеством используемых материалов, соблюдением технологий, а также консультирование строителей и внесение в чертежи требуемых корректировок. Таким образом, дизайн-проект — необходимая часть ремонта, помогающая избежать ошибок, а также дающая возможность контролировать его смету.

      При создании дизайн-проекта обычно используется компьютерная 3D-визуализация. Она помогает наглядно показать возможные варианты перестройки межкомнатных перегородок, расстановки мебели, декоративной отделки и цветовых решений. Утвержденный заказчиком проект в итоге становится основой для проведения ремонтных работ.

      Однако до 3D-визуализации требуется составление чертежной документации: проводятся замеры помещений, разрабатываются схемы с указанием существующих инженерных и сантехнических систем, стен, дверей. Все это необходимо для проектирования комнатных перегородок, определения последовательности проведения ремонта и количества требуемых материалов.

      В список документации дизайн-проекта может включаться также спецификация и пояснительная записка. Спецификация очень полезна на этапе поиска и закупки всего необходимого для ремонта. Она представляет собой описание отделочных материалов, различных элементов декора и обстановки в целом — с указанием их технических характеристик, требуемого количества и качества, ориентировочной стоимости. Пояснительная записка — это вспомогательный документ, детально раскрывающий концепцию проекта, разъясняющий заказчику и строителям все технические, функциональные и эстетические особенности дизайна.

      Однако, заказывая дизайн-проект по перепланировке квартиры в непроверенных фирмах, можно столкнуться с серьезными сложностями.

      Например, у компании могут быть неплохие дизайнеры и компьютерщики, менеджеры и маркетологи, умеющие сделать красивую 3D-картинку и правильно рассчитать смету. Но вместе с тем в штате фирмы может не оказаться опытных инженеров-строителей. Это практически всегда означает, что на стадии реализации проекта будут возникать технологические неувязки и нестыковки, преодолевать которые придется «волевым усилием» со всеми негативными последствиями для качества работ. А реализация некоторых дизайнерских решений запросто может привести к аварийным ситуациям.

      В подобных случаях иногда даже вроде бы удачно закончившийся ремонт через некоторое время приходится возобновлять из-за выявившихся нарушений строительных норм и правил. Особенно обидно получить от Жилищной инспекции предписание вернуть помещение к первоначальному виду — естественно, за свой счет и в жесткие сроки.

      Дело в том, что деятельность по созданию дизайн-проектов в наше время не лицензируется, и юридической ответственности за них подобные фирмы не несут. Иногда из-за некомпетентности компании в ходе ремонта по проекту, за который заказчик выложил приличные деньги, ломаются несущие стены, переносятся санузлы, расширяется кухня за счет комнаты, перекрываются вентиляционные каналы. А такие действия либо категорически запрещаются законом, либо требуют согласования в органах надзора.

      Чтобы не попасть в подобную ситуацию, необходимо подготовить и согласовать с Жилищной инспекцией проект перепланировки. Это комплект документов, показывающих изменения в планировке квартиры, строительных конструкциях и инженерных коммуникациях.

      В отличие от дизайн-проекта проект перепланировки:

    • имеет юридическую силу;
    • разработан инженером — сотрудником фирмы, которая имеет свидетельство СРО (саморегулируемой организации) о допуске к таким работам;
    • учитывает требования строительных норм и правил;
    • содержит все необходимые для согласования в органах надзора чертежи.
    • На заметку

      Дизайн-проект может стать основой для составления проекта перепланировки, как и проект перепланировки может стать базой для дизайн-проекта. Предпочтительнее, чтобы разработкой обоих документов занималась одна организация, располагающая сотрудниками требуемой специальности и квалификации. Благодаря параллельному составлению проектов не потребуется отдельный этап их «притирки» друг к другу.

      Для согласования намеченных изменений к проекту также должно прилагаться техническое заключение о возможности перепланировки. Перед тем как его выдать, специалисты осматривают квартиру заказчика, а порой и квартиры соседей сверху и снизу, обследуют несущие конструкции в зоне, которая затрагивается ремонтом. К примеру, это могут быть межпанельные стыки под несущей стеной, в которой планируется делать дверной проем. Все это необходимо для понимания технического состояния квартиры и определения возможности ремонта.

      В случае если необходимо узаконить уже выполненные в ходе ремонта работы, потребуется техзаключение об их допустимости и безопасности. Этот документ разрабатывается по итогам инженерного обследования квартиры и призван подтвердить соответствие проделанных ремонтных работ всем действующим нормам и правилам.

      Требования к документации для перепланировки квартиры

      Напомним, что проектная документация и ее последующее согласование в надзорных органах требуется не всегда. Если ремонт можно назвать косметическим, а самым серьезным изменением является замена встроенной техники, то хозяевам добиваться разрешений не надо.

      В ст. 25 Жилищного кодекса РФ указано, что перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В других нормативных актах уточняется, что такая перепланировка может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений.

      В состав документов для согласования перепланировки входит:

    • заявление на перепланировку;
    • договор социального найма или документы о праве собственности на квартиру, а именно выписка из ЕГРН (получить ее можно в МФЦ);
    • технический паспорт или поэтажный план, а также экспликация на квартиру, полученные в БТИ;
    • сам проект перепланировки;
    • нотариально заверенное согласие всех собственников квартиры (при подаче документов в МФЦ совместно с другими собственниками согласие не требуется).
    • Если перепланировка затрагивает несущие конструкции, то понадобится также техническое заключение от автора проекта дома о возможности перепланировки.

      Надо учитывать, что Жилищная инспекция, принимая проектную документацию на рассмотрение, следит за тем, чтобы в ее составе был договор об авторском надзоре, подписанный заказчиком и составителем проекта. Для стандартной квартиры такой договор предусматривает контроль проектной организации за проведением работ по гидро- и шумоизоляции; в отдельных случаях — за усилением проема в несущей стене металлоконструкциями. Однако некоторые фирмы не предупреждают об этом и потом берут дополнительные деньги за проведение авторского надзора. Заказывая проектную документацию, стоит выяснить сразу, что включено в стоимость.

      Это важно!

      Жители Москвы (физлица) могут подать документы на согласование перепланировки только через МФЦ. Сотрудник, принимающий документы, обязан выдать расписку об их получении, естественно, с подписью и печатью. Решение о согласовании проекта принимается в течение 20–30 рабочих дней.

      Нюансы разработки перепланировки

      В числе распространенных видов работ, требующих составления проекта перепланировки, можно назвать:

      • обустройство полов помещений;
      • ремонт, затрагивающий архитектурный облик фасада;
      • устройство или перенос уборных и ванных комнат;
      • работы, связанные с газовой системой.
      • Проект не будет согласован, если его реализация предполагает:

      • ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям;
      • перевод помещений в категорию непригодных для проживания;
      • снижение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, грозящее их разрушением;
      • ликвидацию или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
      • увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых;
      • перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) отопления, на лоджии, балконы и веранды;
      • устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
      • нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности;
      • изменение внешнего облика многоквартирного дома;
      • устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.
      • Выбирая компанию для разработки проекта перепланировки, следует выяснить:

      • имеет ли она допуск СРО;
      • есть ли у нее собственный проектный отдел;
      • Обратите внимание

        В Москве многие организации занимаются посредничеством в данной сфере. Между тем интерес заказчика состоит в том, чтобы контактировать напрямую с исполнителями — это всегда надежнее и дешевле. Поэтому рекомендуется съездить в офис компании и убедиться лично в характере ее деятельности.

      • осуществляют ли ее сотрудники выезд на объект для обследования помещений. Любое жилье так или иначе имеет свои отличительные черты, даже если оно построено по типовому проекту, и выявить их может только специалист при осмотре. Если вовремя не обнаружить эти особенности, при реализации проекта или даже на этапе эксплуатации могут возникнуть различные сложности и риски, ответственность за которые в итоге будет нести заказчик.

      Только однозначный утвердительный ответ на эти вопросы даст определенные гарантии того, что проект перепланировки будет составлен грамотно, с учетом всех возможных нюансов. Адекватный срок разработки составляет пять–семь дней.

      Примерная стоимость проектировочных работ

      Цена проекта перепланировки квартиры зависит от ее площади и характера планируемых изменений, в том числе от необходимости затрагивать в ходе ремонта системы электро- и водоснабжения, гидроизоляцию, фасад здания. Для типовых квартир разработчики могут воспользоваться стандартными проектами перепланировки. Это снижает стоимость услуг, но возможно только при условии, что состояние дома пригодно для такого ремонта.

      Стоимость услуг компаний, специализирующихся на разработке проектов перепланировки и их согласовании, примерно такова:

    • проект перепланировки — от 14 000 рублей;
    • техническое заключение — от 10 000 рублей;
    • техническое заключение + проект перепланировки — от 19 000 рублей;
    • дополнительные разделы к проекту (таблица 1) — от 10 000 рублей.
    • Таблица 1. Планируемые работы и необходимые дополнительные разделы к проекту

      Необходимые дополнительные разделы к проекту

      Перенос перегородок, объединение/разъединение санузлов

      • общая пояснительная записка;
      • архитектурные решения;
      • водоснабжение и водоотведение;
      • электрооборудование и электроосвещение;
      • отопление и вентиляция
      • Устройство проемов в несущих стенах

      • конструктивные решения для металлических и железобетонных конструкций;
      • техническое обследование строительных конструкций;
      • экспертиза конструктивных решений
      • Перенос кухни, устройство новой комнаты, изменение количества комнат

        определение коэффициента естественной освещенности и инсоляции

        Устройство новых оконных проемов, остекление балконов и лоджий, присоединение лоджии к квартире

      • архитектурно-строительные решения;
      • теплотехнический расчет
      • Перенос газового оборудования

        Некоторые компании предоставляют полный пакет услуг по согласованию перепланировки жилого помещения. Тогда конечная цена для заказчика складывается из стоимости проекта перепланировки, получения разрешений уполномоченного органа, получения документов БТИ и паспорта на квартиру. Стоимость услуг под ключ также зависит от сложности конкретного проекта, но приблизительно составляет:

      • без затрагивания несущих конструкций — от 42 000 рублей;
      • с устройством проема в несущей стене — от 65 000 рублей;
      • с демонтажем подоконной части при остекленном фасаде — от 65 000 рублей;
      • при согласовании объединения квартир — от 90 000 рублей;
      • при согласовании в домах серии МНИИТЭП — от 95 000 рублей.
      • Незаконная перепланировка грозит не только штрафами от Жилищной инспекции, но и настоящей трагедией. Например, снос несущей стены или даже установка в ней дверного проема могут привести к обрушению дома, и таких случаев известно немало. Поэтому озаботиться согласованием проекта перепланировки квартиры — в интересах владельца. Тем более не обязательно заниматься этим самостоятельно — сэкономить силы и время можно, обратившись к специалистам.

        В каком московском бюро перепланировки можно заказать услугу?

        О том, на какие критерии следует ориентироваться при выборе исполнителя, заказывая разработку проекта перепланировки квартиры, рассказывает эксперт — руководитель отдела проектирования компании «Архитектурно-проектная мастерская № 1» Дмитрий Алексеевич Замятин:

        «Общие критерии выбора фирмы, разрабатывающей проект перепланировки квартиры, диктуются нормами законодательства и здравым смыслом. Такая организация должна входить в СРО проектировщиков, иметь солидный опыт работы в профильной деятельности, обладать надежной репутацией.

        К примеру, наша компания располагает своим штатом проектировщиков и выступает в роли не посредника, как нередко бывает, а исполнителя проектов. Это позволяет нам поддерживать цены несколько ниже среднего уровня, а также работать без предоплаты: клиент рассчитывается лишь по факту получения положительного результата.

        Кроме того, в «АПМ-1» можно заказать не только разработку комплекта документации для перепланировки квартиры, но и полный пакет услуг, в который также входит согласование проекта в органах жилищного надзора».

    admin