Помещение со свободной планировкой. Договор на планировку помещения

Помещение со свободной планировкой. Какие нюансы следует учитывать перед покупкой?

В современных новостройках значительная часть квартир строится с так называемой свободной планировкой. Под свободной планировкой квартиры обычно понимается помещение с коммуникациями, проложенными в период строительства многоквартирного дома. Коммуникации определяют места, в которых будут обустроены «мокрые зоны» — ванная (душевая), санузел и кухня. При этом предполагается, что в квартире отсутствуют внутренние перегородки, разводка электрики и сантехники. Популярность квартир со свободной планировкой вполне объяснима: приобретая помещение, собственник планирует самостоятельно решать, сколько комнат будет в квартире, в каком месте возводить перегородки. Появляется возможность сэкономить, если использовать дешевые стройматериалы и провести отделку своими силами. Либо, напротив, выбрать качественные и дорогие материалы, проследить за их использованием и спланировать квартиру под собственные нужды. Бизнес может быть заинтересован в приобретении квартиры со свободной планировкой на первых этажах зданий, чтобы впоследствии обустроить их под коммерческую деятельность. Застройщики, в свою очередь, экономят на денежных средствах, не вкладывая их в строительство межкомнатных стен, установку сантехнического и кухонного оборудования. Сокращаются и сроки строительства за счет уменьшения периода проведения таких работ. На первый взгляд все стороны довольны. Однако в данной модной тенденции есть и «подводные камни». Подробнее о них — в материале.

Согласно ч. 1 и 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). В соответствии с п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Подобные критерии отнесения помещения к жилым прописаны и в п. 5 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением ».

В российском законодательстве понятие «свободная планировка» квартир не закреплено. Отметим, что суды, несмотря на отсутствие норм права, дающих определение свободной планировки, рассматривая споры, как правило, исходят из обычного понимания фактического состояния такого объекта недвижимости (см., например, апелляционные определения Санкт-Петербургского городского суда от 02.08.2019 № 33-14722/2019, Московского городского суда от 18.07.2019 по делу № 33-31269/2019, постановления АС Западно-Сибирского округа от 15.05.2019 № Ф04-1012/2019 по делу № А46-10382/2015, АС Северо-Кавказского округа от 13.12.2017 № Ф08-8796/2017 по делу № А32-3710/2016).

Фактическое отсутствие в квартире межкомнатных стен не свидетельствует о том, что их нет в проектной документации застройщика. В проектной документации на жилой дом в квартирах указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы. Без этого проектная документация не пройдет экспертизу, и, соответственно, не будет выдано разрешение на строительство МКД. Если застройщик реализует квартиры свободной планировки, это значит, что в них отсутствуют внутренние перегородки либо возведены только перегородки санузлов, кухни («мокрых зон»). Также межкомнатные перегородки могут быть выложены в виде невысоких пенобетонных плит. С юридической точки зрения в квартире свободной планировки отсутствуют внутренние перегородки, предусмотренные проектной документацией. На поэтажном плане указаны лишь границы квартиры либо, частично, межкомнатные стены.

Квартиры свободной планировки юридически не совсем свободны

Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Получению разрешения на строительство, как следует из ч. 2 ст. 48 ГрК РФ, предшествует подготовка проектной документации, которая содержит материалы в текстовой и графической формах, в виде карт (схем) и определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», утвержденный постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64, устанавливает обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, которые следует соблюдать при размещении, проектировании, реконструкции, строительстве и эксплуатации жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания (п. 1.2).

3.8. В жилых зданиях не допускается расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями, за исключением двухуровневых квартир, в которых допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над кухней.

3.9. Не допускается устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат, за исключением входа из спальни в совмещенный санузел при условии наличия в квартире второго помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла.

СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»

Указанные правила предназначены для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, деятельность которых связана с проектированием, строительством, реконструкцией и эксплуатацией жилых зданий и помещений, а также для органов, уполномоченных осуществлять государственный санитарно-эпидемиологический надзор.

Кроме того, детальные требования, которым должно отвечать жилое помещение, прописаны в постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. В нем, в частности, установлены требования к размещению инженерных систем (вентиляции, отопления, водоснабжения и т.п.). Так, например, не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение. В то же время естественное освещение могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.

Таким образом, нормативные требования накладывают на собственников квартир со свободной планировкой достаточно жесткие ограничения.

Есть у квартир со свободной планировкой и другие «подводные камни». Так, перед сдачей многоквартирного дома в эксплуатацию техники БТИ или Ростехинвентаризации проводят обмеры всех помещений и квартир и определяют их финальные площади. По этому метражу дольщики и застройщики проводят окончательные расчеты. Однако в экспликации технического паспорта жилого помещения со свободной планировкой сведения о жилой и подсобной площади отсутствуют. На поэтажном плане помещения не указывается расположение межкомнатных перегородок.

В одном деле граждане заключили договор долевого участия в строительстве, по условиям которого застройщик должен был передать им квартиру со свободной планировкой. Как следовало из положений договора, участники были уведомлены о том, что квартира будет передана им в состоянии, требующем проведения дополнительных работ по доведению квартиры до полной готовности: установки межкомнатных перегородок, горизонтальной разводки систем электроснабжения, водоснабжения, канализации, чистовой отделки помещения и инженерного оборудования. В приложении к договору был указан только план расположения квартиры на этаже. При этом физическая установка перегородок, а также определение мест расположения межкомнатных перегородок предметом договора не являлись. Участники долевого строительства посчитали, что застройщик обязан предоставить им проектные границы и размеры помещений квартиры, а также возвратить денежные средства в размере 93 000 руб. в связи с уменьшением площади квартиры относительно проектной за счет возведения перегородок между помещениями вспомогательного назначения.

Суды первой и апелляционной инстанций с позицией участников долевого строительства не согласились и в иске отказали.

Апелляционное определение Московского городского суда от 26.06.2019 по делу № 33-21289/2019

Иными словами, приобретая квартиру со свободной планировкой, покупатель может столкнуться с нормативными ограничениями при размещении перегородок и проведении коммуникаций, а также с пусть и незначительным, но уменьшением ее площади.

Поскольку в проекте квартиры перегородки имеются, любое изменение их местоположения при фактическом возведении возможно только в процессе перепланировки.

Собственнику квартиры необходимо учитывать ряд ограничений, которые свободную планировку делают свободной лишь условно. Целостность несущих конструкций строения не может затрагиваться. Ванная комната, санузел и кухня должны быть привязаны к так называемым мокрым зонам и не могут размещаться над жилыми комнатами.

К жилой комнате не получится присоединить балкон или лоджию, к ним запрещено подводить отопление. Жилая площадь квартиры не может изменяться за счет прибавления к ней площади подсобных помещений. Жилые комнаты должны иметь природное освещение. При отсутствии такового комната подпадает под статус помещения вспомогательного использования.

Запрещается совмещать или переносить отдельные вентиляционные каналы, скрывать газовые трубы в стенах.

Возведение перегородок с отступлениями от проекта потребует формальной перепланировки

В силу положений ст. 25 ЖК РФ возведение собственником помещения внутренних стен (изменение его конфигурации), установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, считаются переустройством и перепланировкой помещения. Для переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме необходим проект, подготовленный специализированной проектной организацией, которая имеет свидетельство СРО о допуске к выполнению определенных видов проектных работ. Подготовленный проект не должен противоречить требованиям «СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные», утвержденного приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр. Подготовка проектной документации осуществляется проектировщиками в соответствии с техническими условиями, выданными управляющей компанией многоквартирного дома и заданием собственника помещения.

Поскольку в результате установки внутренних перегородок меняется конфигурация помещения, обозначенная в техническом паспорте, то собственник жилого (нежилого) помещения должен пройти процедуру согласования планировки по алгоритму «переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме».

Читайте так же:  Как оплатить транспортный налог в челябинске. Как оплатить транспортный налог в челябинске

В соответствии с действующим законодательством вопрос о выдаче разрешений на переустройство и (или) перепланировку относится к компетенции органов местного самоуправления (ст. 26 ЖК РФ). Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения (уполномоченное им лицо) непосредственно либо через многофункциональный центр представляет в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения помещения, следующий пакет документов, перечисленных в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ:

заявление о переустройстве и (или) перепланировке. Заполняется по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 № 266;

правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме;

проект переустройства и (или) перепланировки помещения, подготовленный и оформленный в соответствии с требованиями законодательства;

технический паспорт переустраиваемого помещения.

В соответствии с обновленной в 2019 г. редакцией п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ в пакет документов теперь входит также протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о согласии всех собственников на переустройство, которое затрагивает часть общего имущества в доме.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании планировки принимается уполномоченным органом не позднее чем через 45 дней со дня представления документов (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ). Административные регламенты предоставления муниципальной услуги, действующие в муниципальных образованиях, могут предусматривать более сокращенные сроки рассмотрения заявлений о согласовании перепланировки (переустройства) помещений.

Основанием для осуществления ремонтно-строительных работ в соответствии с проектом перепланировки является решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ).

После завершения работ по приведению помещения в состояние, пригодное для проживания, собственник уведомляет об этом орган, выдавший разрешение на переустройство. Приемку выполненных ремонтно-строительных работ осуществляет приемочная комиссия, которая подписывает акт о завершении перепланировки и принимает квартиру в эксплуатацию (ч. 1 ст. 28 ЖК РФ).

По заказу собственника помещения кадастровый инженер подготавливает новый технический паспорт, в котором фиксируются межкомнатные перегородки, размеры жилой и вспомогательных площадей, а с учетом акта приемочной комиссии — законность выполненного переустройства.

Орган, осуществляющий согласование переустройства, направляет акт приемочной комиссии в организацию, осуществляющую государственный учет объектов жилищного фонда (БТИ), и в Росреестр для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости.

В результате возведения межкомнатных перегородок уменьшится площадь помещения, указанная в правоустанавливающих документах, поэтому собственник жилого (нежилого) помещения будет оплачивать налог на недвижимость и коммунальные платежи на основании сведений об изменившейся площади.

Узаконить получившуюся планировку квартиры важно, чтобы в дальнейшем при совершении сделок с ней не возникло проблем, поскольку в актуальном техническом паспорте будет отражена фактическая конфигурация помещения, внутренние стены, жилая и подсобные площади.

В многоквартирном доме узаконить изменившуюся планировку помещения, в том числе нежилого, важно, чтобы не столкнуться с риском признания проведенного переустройства самовольным в порядке ст. 29 ЖК РФ.

Дело в том, что 8 января 2019 г. вступил в силу Федеральный закон от 27.12.2019 № 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме». Нововведениями расширена компетенция органов государственного жилищного надзора в части предупреждения, выявления и пресечения нарушений порядка осуществления перепланировки (или) переустройства помещений в многоквартирных домах. Органы государственного и муниципального жилищного надзора наделены полномочием по проведению внеплановой проверки при поступлении информации о фактах нарушения требований к порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в МКД. Обновленный ЖК РФ регламентирует теперь перепланировку не только жилых, но и нежилых помещений в многоквартирном доме. Тем самым ликвидирован законодательный пробел в правовом регулировании вопросов переустройства нежилых помещений в МКД, не отнесенных к общему имуществу.

ЖК РФ устанавливает единый порядок проведения переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, в том числе согласования с органами местного самоуправления, завершения этих работ, а также последствия самовольного переустройства или перепланировки. Таким образом, если компания намеревается организовать в приобретенном помещении свободной планировки в многоквартирном доме офис либо магазин, то обустройство помещения также подпадает под действие главы 4 Жилищного кодекса.

Если в проектной документации помещение со свободной планировкой имеет статус жилого, потребуется также пройти процедуру перевода помещения из жилого в нежилое.

Напомним, что перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже жилого дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ). Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления на основании заявления собственника о переводе помещения в иную категорию и других документов, представляемых вместе с ним в соответствии с ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. К ним относятся технический паспорт помещения, поэтажный план дома, проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения. Разрешение на перепланировку выдается одновременно с переводом помещения в нежилое. Новой редакцией ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в доме.

Всё о сдаче помещений в аренду сетевикам

Арендный бизнес, основанный на сдаче помещения в аренду крупным продуктовым сетям, а также сетевому общепиту, сегодня является одним из самых востребованных способов инвестирования в недвижимость.

Перекресток, Виктория, Магнит, Пятерочка, KFC, Макдональдс — любые крупные сети всегда пользуются спросом, так как они стабильны и настроены на долгосрочное сотрудничество.

Какие площади востребованы сетевиками

Что касается размера помещения, то площадь в первую очередь зависит от профиля арендатора. Для продуктовых супермаркетов оптимальная площадь — 350-500 кв. м, для специализированных магазинов, таких как Вкусвилл, МясновЪ, — от 100 до 300 кв. м. Салоны красоты, аптеки, медицинские центры, магазины одежды и обуви ищут площади от 80 до 200 кв. м. В сегменте общепита все зависит от формата. Так, ресторанам необходимо в среднем 300-700 кв. м, фаст-фуду, кафе и кофейням – 100-300 кв. м, а небольшим заведениям типа «кофе с собой» достаточно 10-40 кв. м.

Технические характеристики – главное, на что обращает внимание инвестор

Помещение тогда инвестиционно привлекательно, когда существует большой пул альтернативных потенциальных арендаторов. А это в первую очередь определяется его техническими характеристиками. Наиболее востребованы помещения, расположенные на первых этажах, со свободной планировкой и витринным остеклением, а также несколькими входами, как минимум основным с главной улицы и дополнительным «со двора» для разгрузки и эвакуации. Наличие нескольких основных входов к тому же позволит при необходимости поделить помещение на блоки и впоследствии сдать его дороже. Кроме того, важен объем электрической мощности, минимальное значение составляет 0,2 кВт на 1 кв. м. Но необходимо учитывать специфику потенциального арендатора. Например, у продуктовых магазинов и заведений общепита повышенная норма потребления электричества за счет холодильного и кухонного оборудования. Плюсом для помещения является наличие вытяжки для общепита или возможность ее оборудовать.

Что касается сложных помещений, то это в первую очередь подвальные и цокольные помещения, с кабинетной или многоуровневой планировкой, особенно если все стены несущие и невозможно провести перепланировку. И естественно, не пользуются спросом помещения, расположенные в местах с отсутствием трафика.

Офисные помещения инвесторов не интересуют

Офисные помещения в чистом виде, расположенные в жилых домах, особенно эконом-класса, сегодня не очень востребованы. Больше востребованы торговые и помещения свободного назначения с отдельным входом, которые можно использовать под разные форматы бизнеса. Часто они привлекают арендаторов из сферы услуг: салоны красоты, фитнес-клубы, медицинские и образовательные центры – то, что будет востребовано у жильцов жилого комплекса и района. Например, мы сдаем собственные помещения в ЖК «Ля Дефанс» на 3-й Фрунзенской 19 школе интеллектуального развития для детей, а помещения на Нежинской 1 — школе «Монтесорри».

Как назначение помещения влияет на вид арендного бизнеса

Естественно, назначение помещения влияет на виды арендного бизнеса, которые можно в нем организовать. Так, культурно-просветительское и медицинское назначение площадей явно требует смены назначения для использования их под общепит. Но стоит учитывать, что существуют определенные ограничения по открытию некоторых видов бизнеса. Например, нельзя открывать алкомаркеты рядом с образовательными заведениями. Также и получение алкогольной лицензии для бара или ресторана в данном случае будет невозможно, а для многих заведений общепита продажа алкогольных напитков – существенная доля в выручке. Кроме того, не всегда есть возможность оборудовать вытяжку для общепита, если это заранее не предусмотрено застройщиком.

От чего зависит ликвидность арендного бизнеса

В первую очередь на ликвидность арендного бизнеса влияет локация. Наибольшим спросом пользуются помещения, расположенные на первой линии оживленных улиц с высоким эффективным трафиком. Повышает ликвидность помещения для инвесторов свободная планировка с возможностью деления на блоки, несколько входов, витринные окна, а также наличие вытяжки для общепита и большой объем выделенной электрической мощности.

Что касается арендного бизнеса в новостройках, то во многом ликвидность таких объектов зависит от стадии развития проекта, поэтому заселенность комплекса — важный фактор, который нужно учитывать. Чем проект масштабнее, от 2500 квартир, тем активнее он заселяется, а это непосредственно влияет на покупательский трафик. Нужно обязательно учитывать и расположение помещения относительно пешеходного трафика и подъездных путей, оценить, изменится ли ситуация через несколько лет. Вполне возможно, что в проекте запланировано возведение торгового центра, поэтому продуктовые магазины, сегодня генерирующие стабильный трафик, через несколько лет уже не будут так ликвидны.

А что с окупаемостью?

Средняя окупаемость арендного бизнеса в Москве составляет 7-10 лет, при доходности от 8 до 15% в зависимости от локации. Так, в центре хорошей считается доходность и 10% годовых, в районе ТТК -12%, а в районе МКАД и Новой Москвы – 13-15%.

На что обращать внимание при изучении предложения на рынке

Читайте так же:  Апелляционная жалоба на решение мирового судьи. Размер госпошлины апелляционная жалоба на решение мирового судьи

При принятии решения о покупке арендного бизнеса в новом ЖК нужно учитывать такие факторы, как этапы строительства и заселенность комплекса, сроки оформления собственности. Нелишним будет детально ознакомиться с планировками территории застройки, чтобы оценить расположение помещения относительно домов и пешеходных потоков. Также необходимо смотреть в перспективу: какие еще коммерческие объекты предусмотрены в проекте, изменится ли направление трафика, например, если в скором времени планируется открытие метро или прокладка новой дороги. Важно ознакомиться и с конкурентной средой сегодня и завтра, узнать интерес потенциальных арендаторов к данной локации.

Не секрет, что существуют недобросовестные продавцы, искусственно завышающие арендную ставку и размывая каникулы и индексацию. Возможно и просто «подрисовывание» цифр в договоре аренды. Кроме того, если мы говорим о покупке помещения уже с арендатором, то продавец может намеренно умолчать о желании арендатора снизить арендную ставку или о том, что он скоро съезжает из помещения. Поэтому помимо месторасположения и общих характеристик помещения необходимо детально изучить самого арендатора и договор с ним.

Становится ли предложение на рынке лучше

В новостройках, безусловно, качество предлагаемых площадей становится на порядок выше. Даже застройщики жилья эконом-класса стали задумываться об эффективности ретейла. Во многих проектах изначально первые этажи проектируются с открытой планировкой, минимумом несущих стен, отдельными входами и витринными окнами, предусматриваются высокие потолки, вытяжка под общепит, выделяется больше электрических мощностей на помещение.

Стоит заметить, что не только в новостройках заметно повышение качества помещений формата street retail. Например, в центре старинные здания приспосабливаются для современного использования: организуются отдельные входы и витрины.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Услуги регистрации договора аренды в росреестре
+7 (495) 363 52 76 — бесплатная горячая линия

Итак, вы подписали договор аренды и ищите информацию о его регистрации. В данной статье мы приведем наиболее обширное и подробное описание каждого шага, чтоб вы могли самостоятельно зарегистрировать договор. Либо, по итогу прочтения статьи вы можете поручить это дело нам.

Помимо основного плана мероприятий будут приведены дополнительные материалы:

  • Разъяснения по подготовке документов
  • Примеры документов для скачивания
  • Калькулятор стоимости технического плана
  • Ответы на частые вопросы
  • Узнайте ваш пакет документов:

    Чтобы узнать Ваш пакет документов на регистрацию договора аренды недвижимости, укажите организационно правовую форму участников договора (например ООО, ИП, или Физ.лицо)

    Регистрация договора аренды

    Когда необходимо регистрировать договор?

    Согласно ФЗ № 218 “О государственной регистрации», договор, заключенный на срок более 12 месяцев подлежит обязательной государственной регистрации.
    Говоря простыми словами, договоры можно разделить на краткосрочные, сроком 11 месяцев и менее, и долгосрочные, сроком 12 месяцев и более. Долгосрочные договоры согласно законодательству, необходимо регистрировать. Хотя абсолютно никакой ответственности за отсутствие регистрации за это не предполагает. Штрафа за отсутствие регистрации нет.

    Сделка считается заключенной в момент подписания акта приема-передачи имущества. И, в случае обращения в арбитражный суд для разбирательств между сторонами договора, судебная система, гарантирует рассмотрение в общем порядке не и зарегистрированные договоры.

  • Более 12 месяцев — нужно регистрировать
  • Нет штрафа при отсутствии регистрации
  • Не зарегистрированный договор имеет ту же юридическую силу, что и зарегистрированный
  • Срок более 12 мес
  • Жилые и нежилые помещения
  • В случае кредита в банке
  • При ипотеке от ДГИ
  • В случае продления ранее зарегистрированного
  • В случае получения лицензий
  • При залоге в банке
  • При лизинге с выкупом
  • Регистрация договора аренды

    Регистрация части помещения

    Технический план объекта

    Подготовка долгосрочного договора

    Выписка ЕГРН с печатью

    Что может Вам потребоваться Срок Стоимость
    12 дней 7 000
    12 дней 7 000
    2 дня 20 000
    от 3 000
    3 500

    Тщательная юридическая проверка документов на соответствие требованиям государственной регистрации, является неотъемлемой частью каждой, сопровождаемой нами сделки.
    Регулярные, успешно завершенные проекты, гарантируют безопасность и являются доказательством максимального уровня качества нашей работы.

    Дмитрий Романов, Генеральный директор

    Единый Регистрационный Центр

    Подготовка к регистрации договора

    В зависимости от того, кто является арендателем, будут различные требования к дополнительным документам. Ниже приведены варианты ареноддателя и документы которые дополнительно потребуются в каждом случае:

    проверка арендодателя:

    Требуется протокол проведения конкурса на аренду объекта, а также согласие вышестоящей инстанции. Если данных документов не имеется, то сделку отклонят.

    Если помещение в залоге

    Нужно предоставить согласие залогодержателя на заключение договора аренды, так как в данном случае, собственником помещения косвенно является залогодержатель.

    Если помещение сдается в субаренду

    При отсутствии в основном договоре пункта с указанием того, что арендатор может по своему усмотрению передавать объект в субаренду, требуется согласие собственника.

    Если собственник ИП или физ.лицо

    Требуется нотариально удостоверенное согласие супруги, либо нотариальную справку о том, что арендодатель в браке не состоит.

    Требуется заверенное учредителем решение или протокол собрания участников общества о совершении крупной сделки, если иное не прописано в уставе.

    А также, отдельно необходимо проверить:

    Если с дополнительными документами вы разобрались, то необходимо провести небольшой аудит на предмет дальнейшей регистрации плмещения. Что нужно сделать:

  • Заказать выписку из ЕГРН с имеющимся в ней планом помещения
  • Проверить имеющиеся обременения в выписке
  • Проверить сведения о незарегистрированных перепланировках
  • Сравнить площадь указанную в договоре с площадью в выписке
  • Сравнить собственника по выписке и по договоу аренды
  • Сравнить фактическую планировку с той, что в ЕГРН
  • ПЕРВИЧНЫЙ АУДИТ

    Или DUE DILIGENCE (дью дилидженс) проводится до подписания бумаг. Ведь в каждом отдельном случае может потребоваться тот или иной документ. Некоторые из них могут вызвать затруднения в получении.

    Аудит документов начинается с выписки из ЕГРН. Желательно получить ее в росреестре.

    • ЕГРН с печатью из росреестра
    • Отдельное внимание следует уделить планировке и перепланировке помещения. В случае наличия записи в ЕГРН об имеющейся перепланировке – в регистрации будет отказано и потребуется проект перепланировки. Однако, если данная запись отсутствует, нужно сопоставить площадь в выписке ЕГРН и в договоре. Если арендуется часть помещения то потребуется техплан.

      Лайфхак при подготовке документов

    • Компании, которые ранее уже подавали свой портфель уставных док-ов в росреестр, могут заново не собирать весь комплект. От них требуется лишь регистрационный номер сделки, по которому можно отследить номер архива с поданными ранее документами. Однако, если со времени проведения предыдущей сделки, были внесены изменения в устав, то потребуется новый устав. Если был замещен генеральный директор, то потребуется решение собрания учредителей о назначении директора и приказ о вступлении в должность. Номер расписки представляет собой 16-значный код, в правом верхнем углу расписки МФЦ, который можно ввести на сайте и увидеть была ли действительно эта сделка.
    • Документы для регистрации договора аренды

      Стороны сделки обязаны предоставить документы, подтверждающие их полномочия. В зависимости от формы собственности, комплект документов будет отличаться.

    • Нотариальное согласие супруги, либо нотариальная справка о том, что не в браке
    • Согласие банка при залоге или ипотеке
    • Согласие основного собственника если субаренда
    • Если арендодатель ООО, ПАО и др.:

      • Устав – простая копия заверенная печатью,подписью директора и прошитая
      • Согласие залогодержателя (если объект в кредите или залоге)
      • Согласие собственника на аренду (если субаренда)
      • Протокол проведения конкурса и согласие ДГИ (Если помещение относится к федеральной собственности)
      • Доп.документы, которые предоставляет в МФЦ заявитель:

        • Квитанция об оплате государственной пошлины — оплачивает та же сторона, которая будет заявителем регистрации
        • Договор аренды, не менее 2-х экземпляров. Максимальное количество не ограничено
        • Акт приема-передачи помещения. По 1 шт на каждый экземпляр договора
        • Только нотариальная доверенность на представителя, или личное присутствие при подаче документов
        • Если арендатор ООО, ПАО и др.:

        • Приказ о назначении генерального директора ООО — простая копия заверенная печатью и подписью директора и прошитая
        • Решение собрания учредителей о назначении генерального директора — простая копия заверенная печатью и подписью директора и прошитая
        • Если сделка является крупной для ООО, то решение компетентного органа о сделке
        • А также, следует обратить внимание, что МФЦ и Росреестр, не требуют нотариально заверять уставные документы. Нотариально удостоверяется лишь доверенность и согласие.

          Материалы для скачивания:

          Требования к документам при регистрации договора в росреестре

          Документы должны быть предоставлены в строго установленном виде, а именно:

        • Документы объемом 2 страницы и более, обязательно должны быть прошиты и скреплены печатью
        • Все уставные документы – устав, приказы, протоколы, должны быть заверены печатью организации и подписью генерального директора
        • Договор аренды должен быть подписан всеми сторонами во всех местах, где это устанавливает процедура подписания
        • Все приложения, указанные в договоре аренды должны быть подшиты к договору
        • Акт приема-передачи помещения обязательно должен быть сдан вместе с договором, либо подшит к нему
        • Дата подписания акта приема-передачи должна быть не ранее дня подписания самого договора аренды (можно, если позднее договора)
        • Если договор подписывает не генеральный директор, то необходимо приложить копию уполномочивающего документа (доверенность или др. документ)
        • Государственный регистратор вправе запросить любой дополнительный документ или справку. В данном случае, делается приостановка процедуры на срок до 3-х месяцев.

          Приводим перечень документов для стандартной сделки, где арендодатель и арендатор – юридические лица, ООО. Данный перечень актуален на 2019 год.

          А также, по любым вопросам можете звонить на бесплатную горячую линию ЕРЦ.

          Государственная пошлина для регистрации договора

          Реквизиты МФЦ для оплаты государственной пошлины юрлицам за регистрацию договора аренды

          Оплата государственной пошлины всегда осуществляется со счета или от имени заявителя. Т.е. кто идет подавать документы в МФЦ, тот и оплачивает пошлину. В Москве и области разные реквизиты оплаты, это нужно учитывать! Приводим реквизиты госпошлины для МФЦ для юридических лиз. Физлица и ИП также могут оплатить пошлину по указанным реквизитам.

          Сколько государственная пошлина за регистрацию договора аренды?

        • 22 000 руб для юридических лиц
        • 2 000 руб для физических лиц и ИП
        • В случае распределения расходов пополам между сторонами договора, госпошлина оплачивается в следующей сумме:

        • 11 000 руб для юридических лиц
        • 1 000 руб для физических лиц и ИП
        • В данном случае необходимо будет приложить к документам два платежных поручения.

          При оплате госопшлины другим лицом, необходимо дополнительно написать заявление на имя руководителя росреестра.

          Тех.план для регистрации договора

          Регистрация аренды части помещения, возможна лишь при условии постановки на кадастровый учет данного помещения. Каким образом можно проверить стоит ли ваше помещение на кадастровом учете:

        • Нужно заказать выписку из ЕГРН по кадастровому номеру, который указан в вашем договоре аренды.
        • В выписке указана площадь всего объекта под этим кадастровым номером. Далее просто сопоставить площади в договоре и в выписке. Если в выписке указана площадь больше чем в договоре – значит вы снимаете часть помещения и нужно делать кадастровый учет.
        • Кадастровый учет выполняет кадастровый инженер – он рисует технический план и декларацию о новом объекте недвижимости и затем эта документация передается в росреестр для постановки на кадастровый учет в XML форме на диске.
        • Вы можете заказать технический план у нас. Срок изготовления составляет всего 2 дня. Стоимость можете рассчитать на калькуляторе на странице технический план

          Подача документов в МФЦ

          Юридические лица обращаются в МФЦ по предварительной записи через электронную цифровую подпись на портале mos.ru. Физические лица обращаются без записи в порядке живой очереди по талонам. Однако, стоит учесть что не во все филиалы МФЦ можно обращаться с любым объектом недвижимости. В Москве существует 23 филиала, которые обслуживают юридичесих лиц.

        • Получить электронную цифровую подпись и через личный кабинет записаться на прием
        • Выбрать филиал, который обслуживает юридических лиц и ИП или физических лиц
        • Подать документы может либо генеральный директор, либо представитель по нотариальной доверенности
        • Либо, можно записаться через ЕРЦ по телефону +7(495) 363-52-76. Клиенты ЕРЦ обслуживаются без ЭЦП

          В данном разделе мы приведем лишь мизерную часть из нашей огромной базы знаний. Львиная доля вопросов связана именно с приведенными примерами. На вопросы отвечают наши специалисты.

          Договор аренды заключен 2 года назад и только сейчас подан на регистрацию – будет ли штраф?

        Закон предписывает но не обязывает регистрировать договоры аренды. По сути их можно вообще не регистрировать без острой необходимости. Обычно это лишь лицензирование или повышение ликвидности крупных компаний.

        Нужно ли ставить отметку банка на квитанции госпошлины?

        Регистратор будет проверять оплату через ИНН заявителя по перечню поступивших платежей. Так что можно вообще не приносить платежку. Но мы все же рекомендуем ее приносить, дабы показать регистратору ответственное отношение к процедуре.

        Можно ли увеличить площадь дополнительным соглашением?

        Если увеличенная площадь составит целое помещение, которое имеет свой кадастровый номер, то можно. Если же присоединяется еще одна часть, то потребуется ставить на кадастровый учет новую часть и регистрировать.

        Как узнать нужен ли технический план?

        Площадь помещения в договоре, должна соответствовать площади в ЕГРН. Только в этом случае техплан не потребуется.

        Если договор давно расторгнут, но не зарегистрировано расторжение?

        Обременение будет висеть вечно, пока собственник помещения не зарегистрирует расторжение.

        Если договор давно расторгнут, но арендатор пропал – как снять обременение?

        Раньше регистраторы расторгали договоры в которых были прописаны условия расторжения в одностороннем порядке. С 2015 года данная практика ведется только через суд. Других вариантов нет.

        В ЕГРН висит перепланировка но мы ее не делали.

        Перепланировка могла попасть в базу ЕГРН из БТИ. Необходимо сопоставить информацию в БТИ с тем что имеется по факту. Если это ошибка то БТИ неверно передали архив по вашему помещению в 2016 году (в 2016 году все помещения Москвы были переданы на инвентеризацию из БТИ в росреестр)

        Фактическая площадь не соответствует площади в ЕГРН – какую писать в договоре?

        Нужно проверить какая планировка стоит на учете в ЕГРН и если та же самая что и фактическая – то просто написать заявление на исправление технической ошибки.

        Нужен ли технический план если арендуем целый этаж в здании?

        Если этаж имеет свой кадастровый номер то техплан не нужен.

        Сдали техплан, но получили отказ по причине имеющейся перепланировки.

        Отправная точка от которой обычно делается технический план – это поэтажный план БТИ. Он зачастую может не соответствовать фактическому состоянию дел. А также, в БТИ может быт несколько вариантов планировки. Для решения вопроса нужно узнать какая именно планировка стоит на учете в кадастре (ГКН) и от нее делать техплан.

        Технический план для регистрации договора аренды

        Закон обязывает стороны при заключении договора долгосрочной аренды недвижимости провести его регистрацию в кадастровом реестре – при условии, если соглашение заключено на срок больше одного года. Если требование будет проигнорировано, документ потеряет свою юридическую силу. Для регистрации договора аренды необходим технический план.

        Сложность заключается в том, что арендодатель имеет общий технический план на весь объект. Для аренды нужно выделить только ту площадь, которая входит в предмет регулирования соглашения. Специалисты Городского Кадастрового Бюро профессионально выполнят необходимые работы и подготовят технический план для договора аренды в Москве и Московской области.

        Какие законодательные акты регулируют процедуру

      • Гражданский кодекс Российской Федерации (№ 14-ФЗ от 26.01.1994 г.), глава 34 – регулирование арендных правоотношений. Если соглашение заключено на срок более 1 года, требуется регистрация в кадастровом реестре.
      • Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ от 03.07.2017 г.) – если сдается в аренду часть имущества (помещения), в кадастр должен быть представлен технический план на данную площадь объекта.
      • Если технический план для части помещения или объекта недвижимости отсутствует, подрядчик должен провести работу по выделению площади в отдельный план. Документ также должен быть на руках у собственника в случае проведения частичной перепланировки или другой реконструкции части объекта, которая впоследствии может быть передана в аренду.

        Тип объекта недвижимого имущества Наименование услуги Площадь, кв.м. Стоимость, руб.* Срок выполнения**
        Часть здания / помещения Изготовление технического плана для целей регистрации долгосрочного договора аренды До 500 15 000 7 дней
        От 500 до 1000 20 000
        От 1000 до 2000 30 000
        От 2000 до 3000 50 000
        От 3000 до 4000 65 000
        От 4000 до 5000 80 000
        Более 5000 Расчётная
        Регистрация договора аренды 5 000 10 рабочих дней

        *Окончательная стоимость работ рассчитывается после изучения предоставленной документации и составления сметы.

        **Окончательный срок исполнения рассчитывается в зависимости от наличия необходимой документации и условий производства работ.

        Образец технического плана для договора аренды

        Вопрос: Кто вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды и техническим планом в Росреестр?

        Ответ: В соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 любая из сторон сделки – арендатор либо арендодатель — вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды и техническим планом в Рорсеестр.

        Вопрос: Какой пакет документов необходим для регистрации договора аренды помещения?

        Ответ: Для регистрации договора аренды помещения подготавливается следующий пакет документов: технический план, уставные документы (если регистрация договора аренды проводится впервые), договор аренды в 3-х экземплярах.

        Вопрос: Если в аренду сдаётся помещение либо здание полностью, требуется ли технический план?

        Ответ: Если помещение либо здание сдаётся в аренду полностью, технический план не обязателен.

        Вопрос: Возможно ли отразить сведения о произведённой перепланировке в техническом плане, подготавливаемом для регистрации договора аренды здания или помещения?

        Ответ: Любые расхождения в планировке и площади помещений/зданий от сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, должны быть обоснованы соответствующей проектной и разрешительной документацией.

        Вопрос: Возможна ли регистрация нескольких договоров аренды помещений, расположенных в одном здании, одновременно?

        Ответ: Одновременная регистрация нескольких договоров аренды возможна. Для этих целей подготавливается соответствующий технический план.

        Документы, обязательные для разработки технического плана

        Собственник или арендодатель представляет специалисту Городского Кадастрового Бюро следующий пакет документов:

        1. Физическое лицо – паспорт, юридическое лицо – свидетельство о государственной регистрации предприятия.
        2. Договор аренды, включая его приложения (акт приема-передачи и общий технический план объекта).
        3. Документы на объект недвижимости – выписка ЕГРН.
        4. Если выполнена перепланировка здания или другие работы – по согласованию с подрядчиком дополнительные акты или документы.

        Что входит в техплан

        Документ состоит из двух частей:

      • Графическая. Описывает расположение объекта, включает геодезическую информацию, которая была использована при подготовке документа.
      • Текстовая. Содержит данные о заказчике и площади помещения, здания, этажности и т. д.

      Как оформить договор

    admin