Узаконивание самовольной постройки: последовательность оформления. Самострой узаконить в рф

Содержание:

Узаконивание самовольной постройки: последовательность оформления

Последние изменения: Июнь 2019

Самостоятельная стройка должна быть согласована со множеством инстанций, определяющих соответствие будущего жилья нормам. Если владельцы недвижимости игнорируют положения закона, могут возникнуть большие проблемы, если строительство велось с нарушениями, либо запланирована продажа. Легализация самостроя – обязательная процедура, которая поможет оформить документы на собственность и иметь полное право распоряжаться ею по собственному усмотрению.

Чтобы избежать риска быть оштрафованным на крупную сумму или получить предписание на снос жилья, нужно пройти процедуру узаконивания самовольной постройки.

Что признается самостроем

Согласно законодательным положениям, к самострою относят различные варианты построек, по разным причинам не согласованные с административными структурами населенного пункта, в пределах которого они расположены.

Распознать, что такое самострой, довольно легко. Есть ряд характеристик, свойственных объектам самостроя:

  • Построен объект на земле, которая не была надлежащим образом оформлена в собственность владельца.
  • Объект строительства появился на участке, чье целевое назначение не предполагало этот вариант использования.
  • Построен дом, иное строение, в обход согласования у различных административных структур.
  • Возведение объекта происходит с нарушением норм градостроения, иных требований (например, пожарная безопасность), в результате чего получить согласование застройки не удалось.
  • Любой из данных вариантов – серьезный повод обеспокоиться относительно будущего права собственности и права распоряжения имуществом. Чем быстрее решить вопрос с незаконным строением на частном участке, тем меньше проблем ждет владельца.

    Последовательность действий узаконить самострой

    Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:

    более простой вариант – административный порядок согласования; при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.

    Второй вариант процедуры – более затратный и сложный, применяется только тогда, когда вариант упрощенного согласования с администрацией не получился.

    Право на легализацию

    Перед тем, как определиться с порядком действий, следует оценить свои шансы на успех, исходя из установленных правил оформления самостроя.

    Чтобы узаконить дом без разрешения на строительство, предстоит решить вопросы:

    Право на землю. Отсутствие разрешительной документации не исключает возможность легализации самовольной постройки, но делает ее сложнее. Претендовать на узаконивание прав на недвижимость, необходимо являться собственником земли, либо арендовать ее на определенных условиях. Соответствие типа постройки целевому назначению земли (например, жилой дом – на участке под ИЖС). Характеристики объекта. Постройка должна отвечать ограничениям, установленными в рамках плана территории, разрешительных бумаг. Соблюдение интересов и прав других лиц, гарантия отсутствия предпосылок, угрожающих благополучию граждан. Оформление права на недвижимость по доброй воле.

    Иск о признании права собственности на самовольную постройку. Образец (22,1 KiB, 2 449 hits)

    Упрощенное оформление

    Дальнейший порядок действий зависит от конкретных обстоятельств застройки и типа объекта. Для построек с нежилыми помещениями, возведенными на территории садоводческого товарищества, алгоритм действий следующий:

  • Заказ техплана через кадастровую службу. Подготовка технического плана инженером – платная процедура, требующая затрат.
  • Оплата пошлины за регистрацию собственности (можно воспользоваться терминалом МФЦ или любым другим банкоматом).
  • Подача заявления на регистрацию права собственности через сотрудника МФЦ. К заявлению прикладывают подготовленный техплан.
  • В течение ближайшей пары недель рассматривается вопрос о допустимости регистрации и далее заявителю выдают подтверждающий право собственности документ.
  • Если объект недвижимости – постройка на собственном участке ИЖС или ЛПХ (личное подсобное хозяйство), чтобы получить техплан, кадастровый инженер должен получить от владельца согласованное разрешение на постройку.

    Если разрешение на строительство отсутствует

    В Пензе снесена постройка Михайловской обители. penzanews.ru

    При самовольной застройке разрешения на строительство не имеется. Значит собственнику предстоит посетить МФЦ для подачи запроса о предоставлении ГПЗУ градостроительного плана на землю. После получения ГПЗУ готовится схема участка с определением местоположения объекта строительства.
    Снова обращаются в МФЦ для согласования строительства с приложением к заявлению ГПЗУ и подготовленной схемой участка.

    Разрешение на строительство дает право на выполнение строительных работ и легализацию объекта. С разрешением на строительство обращаются с просьбой подготовить технический план, на основании которого далее регистрируют постройку.

    Если в процессе получения разрешения, подготовки техплана или регистрации получен отказ, следующим этапом, как узаконить самострой, станет судебное разбирательство.

    Судебное согласование

    Так как незаконных построек в Москве и области (например, дачных домов) довольно много, рекомендуется следить за тем, чтобы в процессе строительства неукоснительно соблюдались нормативы и требования по закону. Иначе не избежать негативных последствий вплоть до полной потери недвижимости.

    Обращению в суд всегда предшествует попытка легализации в административном порядке. Обойти досудебный порядок согласования постройки невозможно. Только получив отказ на любом из этапов легализации человек получает право на рассмотрение дела в суде.

    Исковое заявление о признании права на собственность составляется согласно общих норм ГПК РФ.

    Исковое заявление о признании права собственности на объект недвижимости. Бланк (21,4 KiB, 1 406 hits)

    Основные требования к иску:

  • Указание, на каких основаниях гражданин возвел постройку на рассматриваемом участке земли (частная собственность или долгосрочная аренда). В подтверждение слов ссылаются на прилагаемую копию документа – выписку ЕГРН, дополненную кадастровым планом.
  • Описание вида объекта недвижимости, установленного в техплане.
  • В тексте искового заявления указывают лицо, построившее объект и время строительства (если работы велись подрядчиками – прилагают копию договора с ними, если строительство велось своими силами – чеки, квитанции о покупке материалов).
  • Так как обращению в суд предшествует отказ в согласовании, указывают, кто именно отклонил просьбу в выдаче разрешения (прилагают копию отказного письма) и приводят обоснования, вынудившие отказать.
  • В силу того, что предыдущее согласование проводилось с муниципальными структурами, ответчиком по иску указывают именно его.

    Как свидетельствует судебная практика, результат рассмотрения дела полностью зависит от аргументации исковых требований со ссылками на законодательство и прилагаемой документации.

    Перечень позиций высших судов к ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка» (72,6 KiB, 1 576 hits)

    Подготовленный пакет бумаг для суда включает:

      копии заявления и приложений, подготовленные для сторон процесса; оценочное заключение, на основании которого рассчитывалась государственная пошлина; бумаги, свидетельствующие о принадлежности земли конкретному собственнику; техплан, иное документальное подтверждение о наличии самостроя на участке; справки, свидетельствующие об отсутствии нарушений СНиПов и угроз жизни и здоровью окружающих; документ, подтверждающий факт того, что возведение объекта не вызвало ущемления прав других граждан; бумаги о предварительной работе по согласованию и ответах из муниципальных органов (с согласованием или отказом); оплаченная квитанция госпошлины.

    в регионе расположения спорного объекта; в мировом суде при стоимости имущества менее 50 тысяч рублей; в районном суде при превышении стоимости объекта 50 тысяч рублей.

    После заслушивания сторон, их позиции и доводов, судья выносит решение. При положительном вердикте собственник вместе со вступившим в силу постановлением обращается в МФЦ или напрямую в отделение Росреестра для регистрации собственности.

    При регистрации прилагают новый пакет документации:

    заявление с просьбой зарегистрировать объект собственности; квитанцию об оплате регистрационной пошлины; паспорт заявителя; судебное решение, в котором указано, что оно вступило в силу; техпаспорт объекта легализации.

    Последствия неузаконенного самостроя

    Несмотря на сложности процесса согласования строительства, лучше придерживаться установленных законом требований. В противном случае, собственника ожидают куда большие проблемы, чем просто запрет на возведение постройки. Помимо штрафа, который может достигать 1 миллиона рублей, владельцу могут вынести предписание о сносе.
    К негативным последствиям относят и существенные ограничения в праве распоряжения недвижимостью – ее невозможно продать или распорядиться иным образом, если не будет подтверждено право собственности.

    Когда самовольное строительство привело к созданию ситуации, опасной для жизни окружающих, с риском для здоровья других граждан, либо объект нарушает права, собственника заставят снести строение в принудительном порядке.

    Отсутствие достаточных знаний этапов строительства и игнорирование требований законодательства часто приводят к рассмотрению дела в суде, с серьезными издержками на подготовку к разбирательству. Кроме того, нет никаких гарантий, что судья примет решение в пользу собственника строительного объекта.

    По этой причине настоятельно рекомендуется накануне начала стройки заручиться согласием надзорных органов и лишь затем заниматься строительством. Рассмотрение вопроса в суде требует юридической подготовки, знаний, как узаконить самовольную постройку, в соответствии с земельным, строительным, жилищным законодательством, и умения правильно аргументировать. По этой причине, если не удалось согласовать постройку в административном порядке, рекомендуется обратиться к опытному юристу.

    Закон о самострое, активно обсуждаемый законодателями летом 2019 года, должен предельно ясно дать определения самовольным постройкам и регламентировать порядок их сноса. Кроме того, нарушителям предоставляется срок лот 3 месяцев до 3 лет на ликвидацию несоответствий, что исключает возможность быстрого сноса объектов.

    Законодатели также устанавливают ограничения, препятствующие сносу построек по усмотрению муниципалитета. К таким ситуациям относят постройки на земле, право собственности которой доказать не удалось, однако само строение возникло на участке еще до принятия ЗК РФ. Нельзя несогласованно снести здания, возведенные в отсутствие строительного разрешения до начала действия Градостроительного Кодекса (закон №73-ФЗ от 07.05.1998 года).

    Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

    Читайте так же:  Образец рапорта на увольнение из МВД. Рапорт на увольнение по собственному желанию из мвд образец

    Что изменилось в законе о самовольных постройках с 4 августа

    Вступил в силу федеральный закон с поправками в гражданский кодекс по поводу самовольных построек. Изменились определение самовольной постройки и условия для сноса. Это касается тех, кто построил недвижимость на бесхозном участке или без разрешения на строительство.

    Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.

    Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.

    Ой, а можно желтую плашку, на которой вы всегда всё четко по полочкам раскладываете?

    1. Раньше можно было построить здание вроде бы по закону, а потом землю под ним могли переквалифицировать в какой-нибудь заповедник, и все — дом нужно было сносить. Теперь нет: если строил, когда было можно, то сносить больше нельзя.
    2. Раньше любили всё сносить. Теперь прежде чем сносить, будут искать способы привести в порядок.
    3. Стало легче легализовать самострой.
    4. На частной территории сносить что-то можно только по суду или если постройка кому-то угрожает. Просто снести, потому что «не положено» уже нельзя.
    5. В общем: раньше «сноси, и все». Теперь «давай сначала попробуем исправить, а снести успеем».
    6. Что такое самовольная постройка?

      Раньше. Самовольной считалась любая постройка, которую возвели без документов о праве собственности или без разрешения на строительство. Неважно, на своем участке или где-то на пустыре: если дом без разрешения, плана и межевания — это самовольная постройка. И для нее в гражданском кодексе есть особые условия.

      Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.

      Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.

      Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.

      С 4 августа. Теперь самовольными считаются только такие постройки, которые возвели без разрешений и без учета ограничений, если в начале строительства такие ограничения уже были, а когда постройку обнаружили — они все еще действовали. Если не было газопровода или охранной зоны, а потом появились ограничения, то дома, дачи и киоски нельзя признать самовольными постройками и просто так снести их за счет хозяев.

      Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.

      Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.

      Право собственности на самовольную постройку

      Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

      Когда самовольную постройку могут снести

      Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.

      С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.

      А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.

      Теперь есть законное основание не сносить самовольную постройку, а привести ее в соответствие с требованиями закона и назначением участка. Например, уменьшить этажность дома или сделать реконструкцию дачи так, чтобы ее часть не заходила на другой участок или не была так близко к газопроводу.

      Как оформить право собственности на самовольную постройку

      И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

      Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

      Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

      Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

      На участке можно строить такой объект. Например, для строительства жилого дома должно быть свое назначение, для дачи — свое, для гаража или киоска тоже. Просто так изменить назначение участка нельзя. Хотя иногда хитрые застройщики выкупают землю в частном секторе и начинают строить там многоквартирный дом в семь этажей. Это незаконно. Многоквартирный дом нельзя построить на участке под ИЖС .

      Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

      Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

      Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

      Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.

      Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.

      Нарушением прав может быть даже слишком высокий коттедж или затемнение соседских окон навесом возле гаража.

      Если построил не владелец участка — можно обойтись без сноса

      Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.

      Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.

      Если строил один, а собственником стал другой

      Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.

      По этому поводу появилось дополнение: расходы нужно возмещать за вычетом той суммы, которую потратили на то, чтобы узаконить эту постройку.

      Когда постройку могут снести по решению местных властей

      Вообще, сносить самовольные постройки можно по решению суда. Но есть исключения, когда решает администрация. Этот пункт изменился и стал подробнее.

      Например, решения администрации достаточно, если:

    7. До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
    8. Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.
    9. Есть случаи, когда администрация решает, сносить постройку или все-таки привести ее в соответствие с требованиями и узаконить. Если у вас такая ситуация и возник спор с властями, лучше искать юриста и ничего не предпринимать. В законе есть сложные формулировки, в которых без эксперта разобраться нельзя, а чиновники могут этим пользоваться и гнуть свою линию.

      Сроки: если постройку решили сносить или переделывать

      Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.

      Чтобы привести постройку в соответствие с требованиями, дадут от шести месяцев до трех лет.

      Если участок в собственности, власти могут заставить снести постройку?

      Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.

      Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

      Если суд откажет в сносе, власти не имеют права настаивать или еще хуже — все равно снести постройку и выставить расходы. Такая же ситуация с объектами, на которые уже зарегистрировали право собственности. Никаких решений администрации о сносе быть не может. Теперь в гражданском кодексе об этом прямо написано.

      И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:

    10. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
    11. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.
    12. Когда вообще не может быть принято решение о сносе

      Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.

      Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:

    13. Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
    14. У собственника участка есть на него документы.
    15. Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2019 года.
    16. Параметры строения ничего не нарушают.
    17. Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2019 года, сносить его не будут.

      Когда могут изъять участок

      Если участок в собственности, его все равно могут забрать.

      Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.

      С 4 августа. Теперь к этим условиям добавили угрозу окружающей среде и возведение самовольных построек. Но одного факта незаконного строительства для изъятия мало. Участок заберут, если постройку сказали снести или переделать, а владелец участка игнорирует требования.

      Это все изменения по поводу самовольных построек и домов?

      Нет, это только то, что внесли в гражданский кодекс отдельным законом. Но есть еще градостроительный кодекс, и в него тоже внесли изменения в тот же день — сразу тремя федеральными законами. Там подробнее о процедуре сноса, полномочиях властей и планировках территорий.

      Как легализировать самовольную постройку в 2019 году

      Когда постройка является самовольной. Исключение для ИЖС. Можно ли оформить постройку без согласия соседей?

      Самовольная постройка соответствует хотя бы одному из критериев, указанных в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, например:

    18. нет разрешений и согласований, которые для такой постройки обязательны;
    19. стоит на участке, не предоставленном под постройку;
    20. нарушает нормы — строительные (о характеристиках зданий) или градостроительные (о планировке территории);
    21. участок под постройкой не предназначен для таких зданий.
    22. ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Не для всех построек нужны разрешительные документы. Так, не нужно разрешение и любое другое согласование для гаража и сарая на участке для личного пользования или для жилого дома на садовом участке (см. п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Узаконить незаконную постройку ИЖС в 2019 году, расположенную в поселении, до недавнего времени можно было по «дачной амнистии». Однако эта норма не действует с 01.03.2019.

      Согласие соседей на оформление самостроя не требуется. Однако нужно учесть, что ваше самовольно возведенное здание не должно нарушать их права. Например, если вода с крыши стекает на соседский участок и размыла на нем грунт, это нарушение прав — сосед имеет право на негаторный иск.

      Можно ли узаконить постройку на собственном участке и на муниципальной земле?

      Узаконить самовольную постройку в 2019 году через суд — перспективное решение, если:

    23. у застройщика есть право строить на этом земельном участке (например, земля у него в собственности или получена в аренду под строительство);
    24. постройка не нарушает строительных и градостроительных норм;
    25. она безопасна и не нарушает права других лиц (например, владельцев соседнего участка, обладателя сервитута на участке под самовольной постройкой).
    26. Все эти условия должны соблюдаться одновременно. Если хотя бы одно из них нарушено, то следует сначала устранить нарушение, а уж затем обращаться в суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

      Шаг 1 судебного оформления — составление иска

      Как узаконить постройку на собственном земельном участке? Исковое заявление в суд должно содержать указание на самовольный характер здания и невозможность оформить его иначе, чем судебным путем. Затем описывается, почему нужно признать право собственности за истцом (см. предыдущий раздел статьи об условиях оформления — безопасность строения и т. п.). Истец поясняет, что ему принадлежит земля под постройкой, что именно он является застройщиком.

      Как узаконить самовольную постройку, если земля муниципальная? Если земля была передана в аренду под строительство, особых проблем с оформлением у застройщика не будет — иск составляется аналогично иску собственника участка.

      Если владелец участка не строил здание, он всё равно может требовать в суде легализации своих прав на самострой. Только придется возместить застройщику расходы на строительство.

      Затем нужно сослаться на ст. 222 ГК РФ и попросить суд признать за истцом право собственности на самовольную постройку. Здание следует точно описать — описанием из иска суд будет руководствоваться в своем решении, а Росреестр по этому решению зарегистрирует право. Ошибка в адресе или площади здания может привести к отказу Росреестра.

      ВАЖНО! Ответчиком по иску о легализации самостроя на собственном участке будет администрация по месту нахождения объекта (п. 25 постановления Пленума ВС РФ № 10, пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

      Шаг 2 оформления через суд: сбор необходимых документов

      Всё, о чем заявлено в иске, нужно подтвердить документами. Посмотрим, какие доказательства удобно использовать для каждого из важных фактов:

      В список документов, необходимых, чтобы узаконить самострой через суд, входит квитанция на уплату госпошлины. В данном случае госпошлина рассчитывается от стоимости самовольной постройки (от цены иска) по правилам подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 13.08.2019 № 03-05-06-03/57066). Так как постройка не имеет кадастровой стоимости, то скорее всего, придется заказать рыночную оценку. Гражданам, на чью постройку БТИ оформило техпаспорт и указало инвентаризационную оценку, повезло — такой оценкой тоже можно воспользоваться для расчета госпошлины.

    27. в районный или городской суд по месту нахождения постройки, если истец — физлицо;
    28. арбитражный суд по месту нахождения постройки, если истец — ИП, который предполагает использовать самострой в бизнесе, или юридическое лицо.
    29. Шаг 3: участие в судебном заседании и регистрация права по решению суда

      В судебном заседании о признании права на самовольную постройку истцу придется не только поддержать свои требования, но и:

    30. заявить ходатайство о проведении судебно-строительной экспертизы (в ходатайстве нужно предложить эксперта и список вопросов к нему);
    31. возразить администрации-ответчику, если та считает, что здание подлежит сносу;
    32. представить по требованию суда дополнительные документы.
    33. Получив решение о признании права собственности, застройщик вправе обратиться в Росреестр и оформить наконец здание в собственность. Подробнее о процедуре подачи документов на регистрацию прав читайте здесь.

      Чем грозит непризнание права на самовольную постройку

      Если требования к строительству не выполняются, местные власти вправе (п. 4 ст. 222 ГК РФ):

    34. Принять решение о сносе (только если постройка находится на самовольно захваченном застройщиком участке или если на участке нельзя возводить подобные постройки).
    35. Обратиться в суд с иском о сносе (во всех остальных случаях).
    36. Кроме того, п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ предусмотрена ответственность за строительство без разрешительных документов, если их получение обязательно. Ответственность заключается в штрафе:

      • до 5 тыс. руб. на граждан,
      • 50 тыс. руб. — на ИП;
      • 1 млн руб. — на организацию.
      • ИП и юрлицу вместо штрафа может угрожать приостановление деятельности до 90 дней.

        Самозахват земельного участка (в том числе для строительства на нем) — самостоятельный проступок (см. ст. 7.1. КоАП РФ), который наказывается штрафом, рассчитанным в процентах от кадастровой стоимости участка.

        Итак, легализовать самовольную постройку сегодня можно исключительно через суд. Если пренебречь этой процедурой, велика вероятность не только лишиться объекта строительства, но и подвергнуться серьезному штрафу.

        Больше информации по теме — в рубрике «Земля».

        «Можно ли узаконить самовольно реконструированный объект?» Владимир Елизаров для «Совет директоров Сибири»

        Часто бывает, что собственник здания хочет пристроить к нему дополнительные площади, он просто делает это, не получая никакой разрешительной документации. После завершения строительства такой собственник начинает искать варианты как узаконить этот самострой. Главной надеждой такого субъекта, как правило, является суд. Но всё ли так просто при узаконивании самовольно реконструированного объекта в суде?

        Еще совсем недавно сделать это было практически невозможно.

        Высшие инстанции в период с 2010 по 2014 годы последовательно давали разъяснения, в соответствии с которыми признать права на самовольную постройку, в том числе на реконструированный строительством объект, становилось все более проблематично (постановление Пленума Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09 декабря 2010 года № 143,Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года).

        Причем, даже при наличии доказательств соответствия объекта всем требованиям и нормам суды зачастую отказывали, ссылаясь лишь на отсутствие на момент начала работ по реконструкции разрешения на строительство.

        Как указывали суды, необходимость выяснения вопроса о принятых заявителем мерах по легализации самовольной постройки направлена на то, чтобы судебный порядок являлся исключительным способом легализации самовольной постройки и применялся лишь тогда, когда все иные меры были исчерпаны и сохранение самовольной постройки во внесудебном порядке невозможно.

        В результате такого отказа собственник попадал в ситуацию, когда он, к примеру, владел на праве собственности зданием, земельным участком под ним, фактически завершал реконструкцию, но в связи с отказом суда в признании права собственности на реконструированный строительством объект лишался возможности узаконить такую постройку. В связи с этим собственник практически утрачивал возможность совершать какие-либо юридические действия в отношении объекта до приведения его в первоначальное положение.

        Вместе с тем, в 2017-2019 годах позиция как законодателя, так и Верховного Суда РФ постепенно стала изменяться в сторону защиты прав собственников.

        Одним из судебных актов, вынесенных Верховным судом РФ в 2019 году, заслуживающих внимания, является определение от 24 апреля 2019г. N 127-КГ18-5.

        В указанном определении, суд сделал следующий важный вывод: «Недостаток в виде отсутствия предварительного разрешения на строительство как таковой после окончания строительства устранен быть не может и согласно разъяснению от 29 апреля 2010 г. №10/22 сам по себе не является основанием для отказа в иске».

        Более того, суд пришел к выводу что «такой недостаток устраняется исследованием вопроса о соответствии постройки всем необходимым нормам и правилам при рассмотрении дела судом».

        Таким образом, Верховный суд РФ прямо указал на то, что на сегодняшний день отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований. Суд обязан исследовать вопрос соответствия постройки установленным нормам и правилам.

        Указанная позиция Верховного Суда РФ уже применяется судами, в частности, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа сослался на данную позицию в постановлении от 10.07.2019г. по делу №А46-21849/2017.

        Из сложившейся на сегодняшний день судебной практики можно выделить следующие критерии соответствия постройки нормам и правилам:

        1) До начала реконструкции объект должен принадлежать истцу на праве собственности, а земельный участок под ним на праве собственности, аренды, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании.

        2) На момент начала реконструкции должно быть обращение в компетентный орган за выдачей разрешения на строительство.

        С учетом значительного перечня требований к получению разрешения на реконструкцию на практике многие получают отказ. Но следует иметь ввиду, что при соответствии объекта всем остальным критериям, отсутствие на момент начала строительства разрешения на реконструкцию (из-за отсутствия необходимого комплекта документов) не будет самостоятельным основанием для отказа в иске. Неоднократное обращение за получением разрешения на строительство увеличивает шансы получения положительного судебного акта.

        3) Самовольная постройка должна соответствовать правилам землепользования.

        Такое соответствие устанавливается при исследовании градостроительного плана, кадастрового паспорта земельного участка, заключения кадастрового инженера, топографического плана. Существенное значение имеет основной вид разрешенного использования земельного участка, назначение объекта, нахождение объекта в границах земельного участка и соответствие требованиям по отступам объекта от границ соседних земельных участков.

        4) У постройки должна быть проектная документация.

        В судебной практике имеются случаи, когда судами признаётся достаточным наличие на момент начала строительства эскизов объекта, либо результатов инженерных изысканий, либо проектной документации, не прошедшей экспертизу.

        5) Здание не должно нарушать права и интересы других лиц, а также не должно создавать угрозы жизни и здоровью.

        Этот критерий устанавливается судом на основании экспертных заключений. В частности, заключений о соответствии объекта строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам. При непредставлении таких заключений в суде высока вероятность отказа в удовлетворении требований или назначения судебной экспертизы по инициативе судьи.

        На практике встречаются и другие критерии, но они являются менее значительными, чем вышеуказанные.

        О применении данных критериев при рассмотрении дел свидетельствуют, к примеру, решения Арбитражного суда Новосибирской области от 02.07.2019г. по делу № А45-11452/201, от 21.05.2019г. по делу № А45-7287/2019.

        Несмотря на всю положительную динамику изменений судебной практики, каждый конкретный спор является индивидуальным и при несоответствии позиции истца вышеуказанным критериям существует высокий риск отказа в удовлетворении требований.

        Возможность узаконивания реконструкции в судебном порядке в обход предусмотренного законом административного порядка не должна быть целью собственника. Давая оценку доказательствам по делу, суд всегда учитывает добросовестность действий истца и от результатов такой оценки зачастую зависит исход дела.

        Самовольные постройки: Снести нельзя Узаконить

        Не так давно «Полиграф.Медиа» опубликовало подробный алгоритм строительства частного дома. Сегодня мы решили поднять другую тему – самовольные постройки. Как показывает практика, законодательные требования далеко не всегда соблюдаются. Возводят объекты недвижимости без необходимой документации как физические лица, так и предприниматели. Борьба с самостроем в Воронеже и области ведется уже не первый год. Федеральным законом от 03.08.2019 №339-ФЗ в статью 222 ГК РФ «Самовольная постройка» были внесены существенные изменения. Так, поправки ввели определение понятия «самовольной постройки» и установили последствия ее возведения. Кроме того, появились условия, при которых допускается узаконить возведенный объект. Подробнее – в новом материале «Полиграф.Медиа».

        По данным инспекции государственного строительного надзора Воронежской области, в 2017 году в Воронеже было зафиксировано 109 самовольных построек, в области – 13. За 10 месяцев текущего года – 45 в Воронеже и 13 в области. В прошлом году в регионе было привлечено к ответственности 95 физлиц, 24 должностных лица, два юрлица и один индивидуальный предприниматель.

        Какая постройка считается самовольной?

        Самовольной является постройка, возведенная или созданная:

        1) на земельном участке:

      • который не предоставлен в установленном порядке;
      • разрешенное использование которого не допускало ее возведения;
      • 2) без необходимых согласований и (или) разрешений;

        3) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

        Законодательно самовольная постройка должна быть снесена! Для признания ее таковой и принятия решения о сносе достаточно лишь одного из вышеуказанных нарушений.

        Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, следовательно, не вправе распоряжаться постройкой (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки) и пользоваться ею.

        В практике есть случаи, в которых самовольная постройка не может быть снесена:

      • Постройка уже легализована, т.е. право собственности на нее признано в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ;
      • Постройка возведена с нарушением установленных законом ограничений использования земельного участка, при этом собственник объекта не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земельного участка;
      • Постройка является жилым домом (строением), созданным на дачном (садовом) участке, либо объектом ИЖС, который построен на участке, предназначенном для ЛПХ (когда он расположен в границах населенных пунктов) либо ИЖС, если одновременно соблюдены следующие условия:
      • права на постройку зарегистрированы до 01.09.2019;
      • постройка соответствует, в частности, параметрам разрешенного строительства, правилам землепользования и застройки (ПЗЗ);
      • собственнику постройки принадлежат законные права на землю под ней.
      • Данное правило применяется и при переходе прав на названные постройки после 01.09.2019. Но надо учитывать, что суд будет оценивать в каждом конкретном случае, является ли объект самовольной постройкой и можно ли его снести.

        Кто принимает решение о сносе самовольных построек?

        По общему правилу такие вопросы решает суд. Органы местного самоуправления самостоятельно могут принять решение о сносе самостроя без обращения в суд в отдельных случаях:

      • На земельный участок отсутствуют правоустанавливающие документы, необходимые по закону на дату начала строительства;
      • Вид разрешенного использования земельного участка не допускает строительства такого объекта, и он расположен на территории общего пользования;
      • Вид разрешенного использования земельного участка не допускает строительства такого объекта, и постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории, при этом:
  • режим зоны не допускает строительства такого объекта;
  • на дату начала строительства установлены ее границы и отсутствует разрешение на строительство (если оно необходимо).
  • Кроме того, органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки в отношении объекта недвижимого имущества:

  • право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН;
  • право собственности на который признано судом в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ;
  • в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки;
  • в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.
  • Уведомления о выявленной самовольной постройке в органы местного самоуправления могут направить, в частности, исполнительные органы государственной власти, уполномоченные на осуществление:

  • государственного строительного надзора, например, если выявят факт строительства без необходимого разрешения;
  • госнадзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, например, если выявят размещение объекта капстроительства на участке в границах особо охраняемой природной территории, режим которой не допускает его размещения.
  • Обратиться с заявлением также может любое заинтересованное лицо, если самовольная постройка угрожает жизни и здоровью граждан. Согласно п. 4 ст. 222 ГК РФ органы местного самоуправления наделены правом принять решение о сносе такой постройки вне зависимости от того, в чьей собственности находится участок под ней.

    Решение органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки можно обжаловать в суде.

    Механизм сноса самостроя

    Снос самовольной постройки производится:

    В ряде случаев органы местного самоуправления могут самостоятельно снести самовольные постройки

    1. Если в течение 2-х месяцев со дня размещения на официальном сайте органа местного самоуправления в сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями не было выявлено лицо, которое возвело постройку (а при отсутствии сведений о таком лице правообладатель земельного участка);
    2. В течение 6-ти месяцев со дня истечения срока, установленного решением суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, лицо, которое возвело постройку (а при отсутствии сведений о таком лице правообладатель земельного участка), не выполнило обязанности по сносу или приведению постройки в соответствии с установленными требованиями, и земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, не предоставлен иному лицу в пользование и (или) владение либо по результатам публичных торгов не приобретен иным лицом.
    3. Можно ли легализовать самострой?

      Законом предусмотрен такой механизм, но постройка должна быть приведена в соответствие с установленными требованиями.

      Данное нововведение, в отличие от сноса, позволит сохранить объект и ввести его в дальнейшем в хозяйственный оборот и даже оформить на него право собственности. С учетом того, что у владельца земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании при условиях:

    4. если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
    5. если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
    6. если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
    7. На практике узаконить объект самовольного строительства достаточно сложно, поскольку искать решение проблемы требуется сразу по нескольким направлениям:

    8. Необходимо добиться изменения статуса земли: ее целевого назначения, разрешенного использования, при которых допускается осуществление строительства.
    9. Привести недвижимость в состояние, соответствующее требованиям, установленным в градостроительных, строительных и др. нормативах.
    10. Эти мероприятия требуют значительных затрат времени и финансов.
    11. Срок для сноса самовольной постройки и для приведения ее в соответствие с установленными требованиями устанавливается в каждом конкретном случае с учетом характера самовольной постройки. При этом срок для сноса не может составлять менее чем 3 месяца и более чем 12 месяцев (в прежней редакции закона не было минимального срока, т.е. теперь можно не бояться внезапного сноса).

      Для приведения самостроя в соответствие с установленными требованиями определен срок не менее 6 месяцев и не более 3 лет.

      Если же владелец не выполнил требования, то тогда земельный участок может быть в принудительном порядке изъят. В этом случае орган местного самоуправления может обратиться в суд с требованием об изъятии из частной собственности земли и ее продаже с публичных торгов. При этом обязательство по сносу постройки перейдет к новому правообладателю земли.

      Ответственность за самовольное строительство

      Самовольное строительство чревато также применением к владельцу самостроя административного наказания. КОАП РФ устанавливает ответственность за строительство, реконструкцию объектов капстроительства без разрешения.

      Читайте так же:  Оформить полис омс спасские ворота. Оформить полис омс спасские ворота

    admin