Верховный суд «открыл» жильцам доступ к общему имуществу. Собственность жильцов суд

Верховный суд «открыл» жильцам доступ к общему имуществу

Евгений Терлин* застрял в лифте многоэтажки. Сотрудники аварийной службы не смогли установить причины случившегося и отремонтировать лифт, поскольку у них отсутствовал доступ к лифтовому оборудованию. Как выяснилось, машинное помещение лифта и часть лифтовой шахты теперь находятся в частной собственности – в трехэтажной квартире площадью 1486,4 кв. м с надстройкой и бассейном, которая принадлежит Ивану Бондарю*. Из-за этой квартиры ООО «УК Плющиха», которое управляет многоквартирным домом, не имеет доступа к общедомовому инженерному оборудованию (шахте лифта, водопроводной сети, вентиляционной системе). Соответственно, общество не может в полном объеме управлять домом и оказывать услуги надлежащего качества.

ООО «УК Плющиха», Терлин и другие жильцы обратились в суд с иском к Бондарю о признании действий по перепланировке помещений незаконными и обязании устранить выявленные нарушения. Они настаивали: переустройство квартиры создает угрозу жизни и здоровью других жильцов, в подъезде образуются трещины, а заполнение бассейна на крыше водой может привести к затоплению и непредсказуемому поведению перекрытий дома. Кроме того, собственники помещений не могут беспрепятственно пользоваться общим имуществом и не давали на это согласия.

ИСТЕЦ: ООО «УК Плющиха», Евгений Терлин* и другие жильцы

ОТВЕТЧИК: Иван Бондарь*

СУТЬ СПОРА: О признании перепланировки и переустройства помещений незаконными и обязании привести помещения в соответствие с проектной документацией

РЕШЕНИЕ: Акты нижестоящих судов отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции

Суд запросил и изучил ответ Мосжилинспекции по ЦАО г. Москвы, согласно которому Бондарь представил пакет документов на согласование переустройства и перепланировки, на основании которого оформлены соответствующие распоряжения. На момент обследования в 2006 году комиссия отклонений от указанной разрешительной документации не выявила, поэтому составила комиссионный акт о завершенном переустройстве, утвержденный начальником инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по ЦАО г. Москвы. Хамовнический районный суд г. Москвы отметил: выданные Мосжилинспекцией распоряжения о проведении перепланировки не отменялись, не оспаривались и не признавались незаконными. При этом истцы не представили доказательств, что после законной перепланировки Бондарь включил часть общего имущества в состав своей квартиры. Поэтому суд первой инстанции отказал в иске.

Во время рассмотрения дела в Московском городском суде выяснилось, что ранее другие жильцы дома уже пытались через суд оспорить право собственности Бондаря и изъять из его владения спорные помещения, но ничего не вышло. Суд отказал в требовании из-за пропуска срока исковой давности, соответствующее определение вступило в силу. Мосгорсуд сослался на преюдицию этого определения и подтвердил законность решения Хамовнического суда.

Верховный суд изучил пояснения к архитектурному проекту и поэтажные планы квартиры Бондаря по состоянию на 2004 и 2006 годы и установил: после проведенных работ этажность квартиры и ее общая площадь увеличились, но это обстоятельство нижестоящие суды не учли. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды, по мнению ВС, ограничились лишь формальным указанием на наличие распоряжений Мосжилинспекции о проведении перепланировки. ВС уверен: нужно было определить способ изменения спорного объекта (реконструкция, перепланировка или переустройство), установить наличие у ответчика надлежащего разрешения и согласия всех собственников помещений. Кроме того, апелляция нарушила принцип преюдициальности судебного решения, не указав, какие фактические обстоятельства не нуждаются в доказывании. ВС считает, что у Мосгорсуда отсутствуют основания для применения преюдиции по этому делу. Поэтому ВС отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (№ 5-КГ 18-320). Пока еще оно не рассмотрено.

Эксперты поддержали позицию ВС. «Нижестоящие суды формально подошли к рассмотрению дела. Это нормальная практика для российских судов: судьи, обладая возможностями и полномочиями, ничего не делают, обычно ссылаясь на неправильные формулировки или действия истцов. Но ВС подчеркивает, что даже в таких случаях у суда есть все полномочия, чтобы самостоятельно установить фактические обстоятельства дела», – сообщил юрист компании BMS Law Firm BMS Федеральный рейтинг III группа Уголовное право и процесс ? Владимир Шалаев.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК). При уменьшении общедомового имущества недостаточно формально согласовать перепланировку – нужно получить согласие всех собственников дома (п. 3 ст. 36 ЖК). Это уже не первое дело, в котором ВС защищает права жильцов (№ 18-КГ17-86, № 4-КГ18-13).

Гульнара Ручкина, руководитель департамента правового регулирования экономической деятельности Финуниверситета при Правительстве, д. ю. н., профессор

Руководитель юридического отдела юрбюро Падва и Эпштейн Падва и Эпштейн Федеральный рейтинг IV группа Арбитражное судопроизводство 38 место По количеству юристов ? Дмитрий Штыков уверен: по такой категории дел должна проводиться судебная строительно-техническая экспертиза. «Она ответит на технические вопросы о соответствии имеющегося переустройства с согласованным Мосжилинспекцией, установит наличие угроз жизни и здоровью и соответствие переустройства действующим строительным, санитарным и противопожарным нормам», – объяснил Штыков. Доцент Финуниверситета при Правительстве РФ, к. ю. н., партнер ALT Litigation Althaus Legal Федеральный рейтинг III группа Налоговое право и налоговые споры IV группа Коммерческая недвижимость/Строительство ? Сусана Киракосян считает иначе: «Когда в доме аварийная ситуация и не удается получить доступ к общему инженерному оборудованию, предъявлять надо негаторный иск. Факт законного расположения оборудования внутри квартиры значения не имеет, ведь доступ к нему в любом случае должен быть предоставлен. Негаторный иск может быть предъявлен в любой момент, пока сохраняется нарушение (ст. 208 ГК)».

* – имя и фамилия изменены редакцией.

Вмешательство собственника помещения в общее имущество здания: когда ВС РФ считает это допустимым?

Наша страна остается одной из тех немногих, в которых отсутствует достаточное нормативное регулирование так называемой «поэтажной собственности». Этот общепризнанный за рубежом особый вид собственности образуется в случае выделения в здании помещений, которые запускаются в оборот в качестве самостоятельных объектов прав, и требует системного регулирования. В то же время в нашей стране оборот жилых и нежилых помещений исчисляется десятками тысяч сделок, а общее число зданий, находящихся в режиме поэтажной собственности, исчисляется миллионами. О проблемах, порожденных практикой перевода жилых помещений многоквартирного дома в нежилые, на вебинаре, организованном порталом Lextorium, рассказывал Андрей Егоров, к.ю.н., директор и профессор РШЧП, первый заместитель председателя Совета ИЦЧП им. С.С. Алексеева при Президенте РФ.

Лишь незначительное число норм посвящено в Жилищном кодексе РФ непосредственно жилым помещениям, и в то же время в нем вовсе отсутствует регулирование в отношении нежилых помещений. Все регулирование в отношении нежилых помещений сосредоточено в небольшом постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64. При этом более 30 000 судебных актов были приняты по поводу разграничения индивидуального и общего имущества в многоквартирном доме. Другой «болевой точкой» судебной практики является переоборудование помещений из жилых в нежилые.

Узкая тема с далекими последствиями

Тема, которую А. Егоров выбрал для своего выступления, только на первый взгляд кажется довольно узкой. В аспекте соотношения прав индивидуального собственника помещения с правами, по сути, сообщества собственников иных помещений в том же здании к обсуждению был предложен вопрос: допустимо ли, и если да, то в каких случаях, вмешательство в общее имущество здания?

Прежде чем обратиться к анализу судебной практики, А. Егоров обратился к вопросам теории. Специфика поэтажной собственности заключается в том, что в рамках этой правовой конструкции присутствует объект личного имущества — предположим, квартира. И устоявшееся к данному моменту в России отношение к институту личной собственности выражается известным выражением: «Что хочу, то и ворочу». Но вопреки данной «традиции», очень скоро мы будем вынуждены смотреть на подобную собственность с другой точки зрения. И чем быстрее мы «прозреем», тем легче нам будет подойти к тому пониманию личной собственности, которое сейчас уже формируется и практикой Верховного суда РФ, и законодательными инициативами, и — на более высоком уровне — на уровне правовых идей и концепций.

Лектор придерживается той точки зрения, что помещение, находящееся в личной собственности владельца (например, квартира в многоквартирном доме), — это прежде всего объект общей собственности. Да, в нашей истории с нами (с гражданами, с юрлицами, с законодателем, с судьями) злую шутку сыграл переход от социалистического уклада жизни к рыночным отношениям. Поспешный, надо сказать, переход. Стремясь, во-первых, снизить издержки собственно переходного периода, ввергнувшего россиян в новые реалии, а во-вторых, создать какой-никакой класс собственников, власти позволили гражданам приватизировать квартиры. Дальше — больше. Под приватизацию начали попадать и здания, и предприятия. Их делили на помещения, которые также подлежали продаже, и становились чьей-то собственностью. Отдельные помещения в отдельной собственности. В этих условиях немудрено, что сформировалось убеждение, что главное в собственности — это именно помещение, а вот доля в праве на общее имущество — это нечто эфемерное, не дающее ни прибыли, ни убытков и не накладывающее на владельцев ни прав, ни обязанностей.

Сегодня мы приходим к выводу, что это был абсолютно неправильный подход.

Альтернатива долевой собственности

Поэтажная собственность родилась как преодоление недостатков общей долевой собственности. Классическая общая долевая собственность в чистом своем виде означает, что никому не принадлежит никакое конкретное помещение. Все собственники всего. Просто договорились, что один живет на первом этаже, другой — на втором и т.д. В чем недостаток такого рода отношений? В отсутствии стабильности. В том, что все договоренности могут потерять с течением времени свою силу. Тот, кто живет на первом этаже, умирает, условно говоря, и сосед со второго может переехать туда. А наследники получат какую-нибудь иную долю. Масса может быть всяких вариантов при режиме общей долевой собственности, и однозначных решений всех проблем институт долевой собственности не дает.

Поэтажная собственность, по сути, придала пользованию отдельными помещениями универсальный характер, характер, защищающий собственника этого помещения от посягательств всех остальных лиц. Но при этом перед собственником ставится ряд различных ограничений, поскольку принадлежащая ему собственность находится в едином объекте, в едином здании. Потому что в конечно счете собственнику принадлежит пространство, ограниченное конструкциями помещения. По сути, стены, пол, потолок настолько же принадлежат ему, как и его непосредственным соседям. Да и окна, являясь неотъемлемой конструктивной частью фасада здания, принадлежат всему сообществу собственников. Внешний вид зданий, собственно говоря, также является имуществом всех собственников этого здания. Именно поэтому окна должны быть одинаковыми, нельзя менять свои окна, ориентируясь исключительно на свой вкус и свои предпочтения, без согласия остальных собственников. Другое дело, что пока личный опыт говорит нам об обратном, но с точки зрения правовой составляющей, это именно так.

В этой парадигме живет остальной, так называемый цивилизованный мир, и на самом деле эти требования логически вытекают из системы права, хотя в российском правосознании кажутся нонсенсом. Но понемногу, не так быстро, как хотелось бы, ситуация начинает меняться. Если какое-то время назад кондиционеры, установленные как бог на душу положит, на фасадах ни у кого не вызывали вопросов, и даже суды к подобным архитектурным изыскам оставались равнодушными, то сейчас в ряде регионов формируется практика, которая эти кондиционеры предписывает демонтировать. А. Егоров выразил уверенность, что в будущем эта тенденция будет распространяться еще больше.

Читайте так же:  Финомбудсмен ищет независимых экспертов для разрешения споров по ОСАГО. Конкурс осаго 2019

Кстати, в иностранных правопорядках в отношении поэтажной собственности уже разработаны и успешно применяются механизмы регулирования. И российской юрисдикции есть куда стремиться. Другое дело, считает А. Егоров, нам еще предстоит пройти большой путь к созданию взвешенной системы праворегулирования, которой будут подчиняться все правоотношения в доме, в здании, в котором есть отдельные помещения, находящиеся в собственности у отдельных лиц.

Общий принцип баланса интересов

Итак, есть индивидуум, и есть сообщество, частное против общего. Известный вопрос: как установить и соблюсти баланс интересов?

Для начала лектор предложил обсудить общий принцип этого будущего регулирования. Он должен быть таков: любое строительное вмешательство отдельного сособственника в общее имущество здания недопустимо. Немецкое право возводит этот принцип практически в абсолют. И когда встает вопрос о вывесках, к примеру, немецкое право их размещение на стенах домов тоже относит к строительному вмешательству в общее имущество здания. Потенциально любые сособственники могут запретить размещение вывесок каким-либо способом: на саморезы ли, на клей ли — любое прикрепление любых конструкций к стене требует согласия всех собственников. Это же касается и антенн, что на стене, что на крыше.

Отметим, что соответствующие положения о строительном вмешательстве появляются в правилах и нормах российского законодательства, в том числе в Жилищном кодексе РФ. В общем и целом, отмечает А. Егоров, движение идет в правильном направлении, хотя не все суды еще эту тенденцию уловили. Практика не единообразна, и в недалеком прошлом много примеров встречалось, когда суды отказывали в иске к собственнику, аргументируя позицию тем, что «не произошло уменьшения общего имущества».

Сегодня ситуация изменилась. «Сейчас, — говорит А. Егоров, — ВС РФ выстраивает практику достаточно последовательно и в соответствии с подходами европейских правопорядков. И с наиболее распространенной в мире догматикой поэтажной собственности». И, основываясь на практике ВС РФ, спикер выдвигает тезисы, которые, по его мнению, должны быть заложены в правовое регулирование рассматриваемых отношений.

Согласие всех собственников нужно всегда

В этом деле в суд обратились граждане — собственники жилых помещений, расположенных над переоборудованными под магазин квартирами. Здесь ВС РФ, рассматривая спор, руководствовался понятием «строительное вмешательство». Потому что для оборудования отдельного входа всегда требуется строительное вмешательство. ВС РФ отметил, что согласие всех собственников нужно и тогда, когда в помещении затеяна даже простая перепланировка.

Нельзя сказать, что мы имеем достаточно хорошее регулирование, посвященное строительному вмешательству. Фактически у нас есть ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, в которой речь идет только о реконструкции, и все привыкли, что реконструкция — это что-то масштабное, когда здание закрыли, одели в строительные леса и т.д. Но Верховный суд напомнил нам, что есть еще и ст. 40 Жилищного кодекса, запрещающая самовольное изменение границ помещений. И в части 2 этой статьи упоминаются перепланировка или переоборудование.

Частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из буквального толкования приведенных положений при решении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое согласие собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным тогда, когда планируемые работы влияют на размер и состояние общего имущества в многоквартирном доме, тем самым затрагивая права и законные интересы названных субъектов. Независимо от того, является ли переоборудование жилого помещения реконструкцией или перепланировкой, в случае если такое переоборудование влечет за собой присоединение общего имущества собственников жилого дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества.

Определение ВС РФ от 24.04.2019 № 4-КГ18-13

Спикер убежден: когда люди переоборудуют, перепланируют, каким-либо еще путем пытаются из жилого сделать нежилое помещение, и если при этом они оборудуют внешний вход, то в этом случае всегда будет иметь место строительное вмешательство. А значит, на такие действия требуется получить согласие всех собственников. Именно всех.

А нужно ли разделение?

Высказал лектор попутно и еще одну мысль. А нужно ли в принципе деление помещений на жилые и нежилые? А. Егоров уверен, что нет. И эту свою идею он пытался обсудить на Совете по кодификации, но…

Борьба с неудобствами, доставляемыми собственником другим жильцам (владеет ли он в МКД хостелом, офисом, музеем, лабараторией), должна идти не через то, чтобы запретить переводить в нежилое без согласия жильцов. Разумнее, считает А. Егоров, при создании здания или в ходе его эксплуатации с согласия жильцов установить режим использования помещения. Например: не может в помещении производиться та или иная работа, работать могут не более некоего количества человек, шум не должен превышать определенного значения, любые работы проводятся в определенные часы и т.д. И тогда не потребуется процедура перевода жилого помещения в нежилое. Возможно, это гораздо более эффективный механизм, который, правда, требует большей ответственности всех собственников в доме и большего участия в общих делах, чем мы это наблюдаем сейчас.

Но, возвращаясь к казусу дела, приведенного выше, лектор отметил следующее. В обоснование требований истцы указали, что в целях использования спорных квартир в качестве нежилых помещений под размещение продуктового магазина некий товарищ по согласованию с органами местного самоуправления (на это следует обратить особое внимание), провел переустройство и перепланировку. В результате чего произошло присоединение к помещению общего имущества и уменьшение размера общего имущества. Иными словами, вырубили стенку под окном и сделали отдельны вход.

Верховный суд РФ не признал действия ответчиков правомерными. Сейчас, предполагает А. Егоров, мы можем стать свидетелями удивительного этапа. Можно только представить, сколько в стране таких нежилых помещений, построенных по согласованию с местными органами власти. То есть у собственников на руках есть все разрешительные документы. Только теперь их соседи могут обратиться с претензией: поскольку нет согласия всех нас, то будьте любезны — закрывайте лавочку. Как теперь разрешить эту ситуацию? И по мере роста правосознания граждан будет соответственно расти и количество споров. При этом, отмечает А. Егоров, объявить своеобразную амнистию собственности, оставить все как есть, неправильно. Ведь такое решение нарушит права всех остальных. Но здесь мы расплачиваемся за безалаберность власти, которая не позаботилась о правильном регулировании данных правоотношений.

Соответствие всем нормам — не индульгенция

Является ли соответствие градостроительным нормам индульгенцией для собственника, задумавшего перевести жилое помещение в нежилое? Сам по себе положительный ответ на этот вопрос довольно странен, и, соответственно, ВС РФ стал с таким подходом сражаться (Определение от 16.01.2019 № 18-КГ17-230).

Некто Л. обратилась в суд с иском к муниципальному образованию город Краснодар о сохранении квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии, о переводе ее в нежилое помещение. Дело в том, что Департамент городского хозяйства отказал в переводе квартиры в статус нежилого помещения, поскольку в данном помещении была «сделана» входная группа путем выреза из подоконного пространства части наружной стены с установкой металлической двери. Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции с учетом проведенной экспертизы указал, что спорная квартира перепланирована и переоборудована в соответствии с проектом, согласованным с департаментом архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Краснодар. При этом квартира после проведенных работ соответствует строительным и санитарным нормам, проведенные перепланировка и переоборудование права остальных граждан не нарушают, угрозы их жизни и здоровью не создают. В связи с этим квартира может быть сохранена в перепланированном и переустроенном состоянии (ст. 32 ЖК РФ). Однако впоследствии Гражданская коллегия Верховного суда пришла к выводу, что эта логика является неправильной: «необходимо согласие всех собственников помещения на любое переоборудование и перепланирование общего имущества».

Уменьшение общего имущества

Следующее определение ВС РФ от 27.06.2017 № 18-КГ17-86 интересно тем, что суд решил разобраться с самим термином «уменьшение общего имущества».

Этот термин на самом деле позволяет играть смыслами. Было окно — появилась дверь. В чем вы видите уменьшение общего имущества? Был бетон — стало стекло, имущество-то осталось. Уменьшения нет, а может, наоборот, увеличение произошло. Все-таки слово «уменьшение», которое использовал законодатель в законе, неудачное. Надо говорить не об уменьшении, а о строительном вмешательстве.

И вот в рассматриваемом деле суду пришлось рассматривать уменьшение общего имущества как уменьшение полезной площади земельного участка.

Как установлено судом, в ходе выполнения работ по реконструкции и перепланировке квартиры… возведено крыльцо в виде пристройки, которая находится на придомовой территории, являющейся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, осуществляемая Л. реконструкция влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в данном случае путем его реконструкции, возможно только с согласия всех собственников помещений (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, пунктами 1, 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Определение ВС РФ от 27.06.2017 № 18-КГ17-86

Что можно сказать в заключение?

Мы находимся в переходном периоде в вопросе соотношения права каждого конкретного собственника помещения и прав сообщества остальных сособственников. Причин сложившегося положения дел много. Тут и недостатки правового регулирования, и отсутствие самоорганизации среди жильцов, которые себя не ощущают владельцами общей собственности. И без совершенствования законодательства о поэтажной собственности в этой сфере не обойтись. На сегодняшний день Исследовательский центр частного права имени С.С. Алексеева при Президенте РФ готовит концепцию такого реформирования, которую внесет в Правительство после обсуждения с профессиональным сообществом.

Толкование норм закона высокой судебной инстанцией очень актуально, так как по статистике подобных исков немало по всей стране. Один из них — иск жительницы Якутска к городским чиновникам. В суде гражданка потребовала от местной администрации предоставить ей в собственность жилье взамен того, что идет под снос. Истица рассказала, что многоквартирный дом, в котором она живет, распоряжением администрации города признан аварийным и подлежащим сносу. Дом включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилого фонда. Но то жилье, что ей предложили, ее не устраивает. В ответ на иск в суде чиновники рассказали, что администрация просто приняла решение изъятия квартиры истицы, так как все сроки расселения прошли, а женщина не переезжает. Выход, на их взгляд, — выселить. Истица же была уверена, что ей должны выделить «равнозначное занимаемому благоустроенное жилое помещение».

Читайте так же:  Адвокат Александр Плеханов. Цена хорошего адвоката

Но городской суд Якутска принял решение не в пользу жительницы аварийного жилья и в иске отказал. Судебная коллегия Верховного суда республики поддержала коллег. Пришлось истице обращаться в Верховный суд РФ.

В Верховном суде РФ спор изучили и с доводами гражданки согласились, так как, по мнению высокой инстанции, в деле «имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений». Нарушения Верховный суд РФ нашел в решениях и городского суда, и в апелляции.

Вот что увидел в материалах дела Верховный суд. Наша героиня купила квартиру в доме в 2014 году. За несколько лет до этого здание было признано аварийным и попало в республиканскую программу переселения. Вместе с истицей в квартире была зарегистрирована ее дочь.

В документах суда есть распоряжение администрации города о выделении гражданке квартиры, куда она должна была переселиться. Это жилье давалось взамен «подлежащего изъятию для муниципальных нужд» квадратных метров в аварийном доме. Но истица не согласилась переселяться в предложенное жилье. И захотела другую квартиру, оговорив, что жилье хочет «без дополнительной платы». Городской суд, отказывая истице, исходил из того, что предоставление собственникам жилья взамен изымаемого «допускается только по соглашению с органом местного самоуправления». А такое соглашение «достигнуто не было», так как гражданка от предложенного помещения отказалась. Апелляция с формулировкой отказа согласилась. А вот Верховный суд РФ оказался не согласен.

Сначала Верховный суд РФ напомнил жилищные права собственника в доме, который признан аварийным. Об этих правах написано в статье 32 Жилищного кодекса. И там сказано следующее — в случае, когда собственник жилья в аварийном доме «не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором стоит аварийный дом, для муниципальных нужд и соответственно об изъятии каждой квартиры в доме».

Возмещение за аварийное жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником.

Верховный суд РФ процитировал еще раз статью 32 Жилищного кодекса, в которой сказано — принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилье. Это опять Жилищный кодекс, статья 32.

Если жилой дом, признанный аварийным, включен в региональную программу по переселению, то собственник жилья в таком доме по закону «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом, подчеркивает Верховный суд РФ, собственник имеет право выбора любого из этих способов обеспечения его жилищных прав.

Вывод из всего сказанного Верховным судом РФ такой — наша истица по своему выбору имеет право требовать либо выкупа своего помещения, либо предоставления ей другого жилья в собственность. Истица правильно известила администрацию города, что выбрала способ реализации своих жилищных прав, требуя предоставить другое жилье в собственность. От предложенного жилья гражданка отказалась. Но вот что важно: этот отказ не является отказом от выбранного гражданкой способа реализации жилищных прав «в виде предоставления другого жилья в собственность».

И вот что еще напомнил коллегам Верховный суд: вступил в законную силу отказ Якутского городского суда на иск администрации — принудительно переселить нашу героиню в то жилье, которое предложила администрация.

Вывод: по Закону «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» у местной администрации «имеется обязанность» предоставить истице в собственность другое равнозначное благоустроенное жилье. Но местные суды при вынесении решения об отказе гражданке в иске эти положения закона не применили, хотя они «подлежали применению».

И еще, в нарушение 196 статьи Гражданского кодекса якутские суды «ошибочно исследовали вопрос о наличии (отсутствии) оснований для внеочередного обеспечения истицы жильем по правилам 57-й статьи Жилищного кодекса, поскольку таких требований истица не заявляла».

Собственников дома по улице Фабричной лишили права пользоваться нежилыми помещениями на 17-м этаже

Краснодарский краевой суд отменил решение Первомайского райсуда в споре между жителями дома по Фабричной улице, 10 с собственниками 17 этажа. Тяжба касается принадлежности верхнего этажа площадью 1,3 тыс. кв. м, ранее застройщик продал спорные помещения частным лицам. Жильцы, выступающие истцами, в суде первой инстанции доказали, что 17-й этаж является техническим и, соответственно, входит в общедомовую собственность.

Решение Первомайского райнного суда в Краснодаре, вставшего на сторону жителей дома по Фабричной улице, 10 в их тяжбе с собственниками 17-го этажа в этом же здании, отменено краевым судом. Вердикт пока не опубликован. Напомним, спорные помещения на верхнем этаже застройщик продал частным лицам, чем, по мнению жителей, нарушил их право владеть общедомовым имуществом. В суде первой инстанции истцы доказали, что 17-й этаж в их доме, согласно проектно-сметной документации, является техническим. В частности, было установлено, что в спорных помещениях находится оборудование, предназначенное для распределения тепла, и проходят общедомовые коммуникации. Жильцы в суде также утверждали, что оплатили строительство этого этажа по договорам долевого участия. Представители собственников спорных помещений настаивали на том, что 17-й этаж был построен на средства застройщика и впоследствии нежилые помещения на нем были законно проданы. В итоге суд вернул спорные помещения в общедолевую собственность жильцов. Владельцы этажа Нина Сапонова и Валерий Михеев, чьи права собственности были отменены, подали в крайсуд апелляционную жалобу, который ее удовлетворил.

Ранее вопросы к введению в эксплуатацию дома по Фабричной, 10, также как и к еще двум объектам по улицам Березанская, 91 и Промышленная, 33 (все три дома входят в ЖК «Покровский») возникли у следствия. Как сообщал „Ъ-Кубань“, Следственный отдел по Центральному округу Краснодара СУ по краю проводит проверку в отношении бывшего директора департамента архитектуры и градостроительства мэрии города Игоря Головкина. Причиной проверки стало сообщение прокуратуры Краснодара о возможно имевших место неправомерных действиях господина Головкина, выразившихся в незаконной выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилых домов под литерами 1, 2, 3 в краснодарском ЖК «Покровский». Планировалось, что дома будут иметь 17-й технический этаж, относящийся к общему имуществу. В ходе работ изменения в разрешение на строительство не вносились. Однако в эксплуатацию литеры по Промышленной и Березанской улицам были введены как 17-этажные дома с нежилыми индивидуальными помещениями в верхнем этаже, не входящими в общедомовое имущество. А дом на Фабричной был сдан как 17-ти этажный с верхним техэтажом без конкретизации — есть в нем индивидуальные помещения или нет.

Приобретателем спорных помещений площадью 1300 кв. м в конце 2017 года стала Нина Сапонова — бывшая супруга председателя ТСЖ «Покров» (занимается управлением домом по Фабричной, 10) Юрия Сапонова, который, в свою очередь, являлся гендиректором ООО «Элеваторстройдеталь» — застройщика объекта. Госпожа Сапонова приобрела недвижимость у физлица, не имевшего отношения к компании-застройщику, но к самому продавцу помещения перешли от ООО «ЮФК», аффиллированного с ООО «Элеваторстройдеталь» (последнему в 2009 году принадлежали 19% в уставном капитале общества). В ООО «ЮФК» и ООО «Элеваторстройдеталь» введено конкурсное управление (данные «СПАРК-Интерфакс»). Госпожа Сапонова, в свою очередь, перепродала часть помещений 17-го этажа третьим лицам. Как они будут использоваться новыми собственниками, представители ответчиков в суде не сообщили.

По словам представителя истцов Евгения Сафоненко, жители дома не согласны с решением и будут оспаривать его в Президиуме Краснодарского краевого суда. «Технический этаж узаконивается через суд, это беспрецедентное для Краснодара решение. Тогда пусть нам судьи апелляционной инстанции переносят общедомовые коммуникации в другое место»,— рассказал “Ъ-Кубань” Евгений Сафоненко. Он также сообщил что, люди рассчитывают на возбуждение уголовного дела. По их мнению, продажа спорных помещений была незаконна, и соответствующее обращение они направили в СУ СК РФ по краю.

Представитель Нины Сапоновой Вячеслав Кантер вердиктом апелляционной инстанции удовлетворен. «Пока не опубликовано решение, сложно определить, на чем оно основывается. Но я предполагаю, что вердикт связан с тем, что истцы выбрали ненадлежащий способ защиты своих прав. В суде первой инстанции они не оспаривали сделки купли-продажи, а требовали признать право собственности ответчиков отсутствующим. Между тем они никогда не владели спорными помещениями»,— предположил господин Кантер.

По мнению руководителя практики имущественных и обязательственных отношений НЮС «Амулекс» Галины Гамбург, истцы допустили ошибку при отстаивании своих прав. «В данном случае суд первой инстанции автоматически счел недействительными сделки купли-продажи недвижимости на 17-м этаже. Апелляционный суд мог посчитать, что эти сделки — оспоримые, но истцы требований о признании их недействительными не заявляли. Также истцами не заявлялись исковые требования о признании права собственности на общее имущество дома»,— рассказала госпожа Гамбург.

С этой позицией не согласен управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Роман Домащенко. «Я считаю, что жильцами выбран верный способ защиты своих прав на недвижимое имущество. Я бы сам в такой ситуации пошел бы в суд с таким иском: сразу в обход сделок купли-продажи потребовать объект из чужого незаконного владения»,— сообщил Роман Домащенко.

Верховный суд РФ встал на сторону виноватого без вины ТСЖ

Зигмунд Фрейд рассматривал вину как нравственную разновидность тревоги, как «тревогу совести». С такого же ракурса свои исследования проводил и другой психоаналитик — Мандлер, утверждающий, что вина и тревога — это разные названия одного и того же явления. Вина, по этому автору, — это тревога относительно реального или воображаемого промаха. Переживание этой разновидности тревоги запускает особый защитный механизм, с помощью которого человек пытается загладить или нейтрализовать ущерб, нанесенный его ошибочными действиями.

Вина в гражданском праве для юридического лица применяется как условие гражданско-правовой ответственности в виде неблагоприятных имущественных последствий за несоблюдение обязательств. И как, правило, данные действия подлежат рассмотрению судом. Для управляющих многоквартирными домами (далее-МКД) уже давно являются привычными ежедневные бездоказательственные обвинения в средствах массовой информации, приводящие к негативным настроениям граждан, ролики о бездействии управляющих – одна из любимых рубрик ведущих каналов нашей страны. И если одушевленные юридические лица в виде управляющих компаний являются жуликами и ворами, то в отношении ТСЖ злодеем, обычно, является председатель, в образе человека на гелендвагене с круглой суммой на личном счёте и бездействующим в отношении «вверенного» ему ТСЖ.

Выбирая председателя в качестве «старшего по дому», мало кто из членов и не членов товарищества задумывается о широком круге обязанностей этого человека. Действуя в интересах общества, он несет не только ответственность за жизнеобеспечение МКД, но и взаимодействует с надзорными органами. Такие «контакты» изначально не несут для ТСЖ ничего хорошего. Предписания в виде штрафов либо действий, обязывающих ТСЖ устранить недочеты и нарушения, влекут для несогласного с наказанием председателя длительную работу по участию в досудебных мероприятиях и судебных заседаниях.

Читайте так же:  Налог на имущество организаций. Налог на имущество за 2 квартал 2012

В качестве судебного примера проделанной работы в своей статье мне хочется упомянуть ТСЖ «Дом у парка» в городе Ставрополь. Речь идёт об Определении Верховного суда № 308-КГ18-9243 от 22 августа 2019 г.

По результатам проверки государственным инспектором управления строительного и жилищного надзора города Ставрополя (далее-управление) при обследовании общего имущества дома (фасада) вышеуказанного ТСЖ были выявлены нарушения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 №170 (далее – Правила №170), а именно: пунктов 4.2, 4.2.1.1, 4.2.1.3 – наличие разрушения, трещин, выпадения облицовочного кирпича на фасаде вышеуказанного МКД. Управлением было выдано предписание об устранении выявленных нарушений, акт и предписание были получены лично председателем правления ТСЖ «Дом у парка» Трихонюком Н.А., что подтверждалось его личной подписью в акте и предписании.

Посчитав, что указанное предписание вынесено с нарушениями закона, товарищество обратилось в арбитражный суд к управлению о признании не действительным данного предписания.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.09.2017, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2017 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.04.2019, заявленное ТСЖ «Дом у парка» требование удовлетворено.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд РФ, управление просило об отмене вышеуказанных судебных актов, ссылаясь на существенные нарушения норм права, однако суд высшей инстанции проиграло. Этому послужили следующие основания:

ТСЖ «Дом у парка» не имело возможности принять меры по устранению причин, из-за которых фасадный облицовочный кирпич отваливается;

не имелось возможности в установленном порядке обнаружить допущенные при строительстве здания нарушения проектной документации;

заявитель не имел возможности узнать о допущенных при строительстве нарушениях;

у заявителя отсутствует обязанность по устранению нарушений;

обязанность и правовые механизмы по ремонту спорного здания у заявителя отсутствуют;

заявитель не вправе обязывать собственников недвижимости обеспечивать возможность осуществления капитального ремонта здания;

ввиду отсутствия обязанности, основанной на Законе, обжалуемое предписание неисполнимо.

Кроме изучения доказательств, представленных сторонами, в ракурсе исполнения Правил № 170, суд дополнительно установил следующее при новом рассмотрении:

Спорным имуществом, в отношении которого обжалуемым предписанием управления обязанности по устранению недостатков возлагаются на собственников квартир, помещений, являются общедомовые помещения (фасад дома), т.е. имущество, относящееся к общедомовой собственности, и не принадлежащее никому из конкретных лиц на праве индивидуальной (частной) собственности.

В соответствии со ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в МКД общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности. В соответствии с пп.1, 2 ст. 138 ЖК РФ ТСЖ, коим является заявитель, обязано осуществлять управление МКД. При этом в соответствии с п. 1 ст. 135 ЖК РФ, п. 1, 1.1 ст.161 ЖК РФ в обязанности ТСЖ входит управление той частью имущества, которое составляет общую собственность жильцов, собственников квартир, помещений.

Обязанность по управлению имуществом, не являющимся общей собственностью жильцов, собственников помещений, не предусмотрена ни Законом, ни Уставом заявителя.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ лицо, изготовившее вещь (в данном случае — это спорный дом), является собственником данной вещи. Таким образом, первоначальным собственником дома является строительная организация, построившая спорный дом. Исходя из положений п. 1 ст. 223 ГК РФ , п. 1 ст. 235 ГК РФ первоначальный собственник утрачивает право собственности на имущество, а новый собственник приобретает данное право с момента передачи вещи. Жилые и производственные помещения были переданы по актам приема-передачи собственником, споры в отношении данных помещений отсутствуют. Спорными являются общедомовые помещения.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ недвижимость должна быть передана по передаточному акту. При этом установлена форма передаточного акта ОС-1А.

Суд установил, что данные помещения были якобы переданы на основании договора и акта приема-передачи от 14.10.2004 ООО строительной компанией «Вариант» председателю ТСЖ «Дом у парка» Шишковой Е.Ю. Однако акта по форме ОС-1А лица, входящие в комиссию, не составляли. Акт, положенный в доказательную базу дела, был составлен в произвольной и очень краткой форме.

Параллельно данному акту комиссия составила и акты о состоянии счетчиков, о передаче документации.

Однако в соответствии с п. 1 ст. 133 ГК РФ спорное имущество (нежилые помещения дома) являются единой неделимой вещью, т.е. передача по частям невозможна. В акте от 14.10.2004 данный факт не зафиксирован. Какое имущество передано по данному акту, в акте не указано. Из содержания акта невозможно установить, что спорная вещь передана (т.е. передана в полном объеме).

В связи с изложенным суд почитал, что факт передачи спорного имущества заявителю от предыдущего собственника не доказан, и заявитель (ТСЖ «Дом у парка») не приобрел право собственности на спорное имущество в связи с отсутствием факта передачи, вручения.

Обоснованием явились следующие положения судебного решения:

«..В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента фактического поступления во владение последнего.

Однако поскольку отсутствуют доказательства передачи спорной недвижимой вещи в полном объеме (о чем указано выше), у суда нет оснований считать состоявшимся факт вручения рассматриваемой вещи заявителю.

При приемке спорного имущества инвентаризация не проводилась, акт инвентаризации (с необходимыми приложениями) отсутствует. Данное обстоятельство еще раз подтверждает отсутствие факта вручения, передачи спорного имущества собственникам квартир, помещений.

На основании изложенного суд считает, что собственники квартир, помещений не приобрели право общей долевой собственности на спорное имущество в связи с отсутствием факта передачи, вручения. Собственники квартир, помещений в спорном доме никогда не имели в общей долевой собственности спорного имущества.

Как указывалось выше, Законом и Уставом ТСЖ на заявителя возложена обязанность по управлению только имуществом, входящим в общую долевую собственность собственников квартир, помещений.

Таким образом, заявитель не обязан осуществлять управленческие функции в отношении спорного имущества, т.е. обжалуемое предписание возлагает на заявителя обязанности, не предусмотренные законом.

В соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ собственники квартир, помещений в спорном доме является не собственниками, а лицами, открыто и непрерывно владеющими спорным имуществом.

Согласно ст. 210 ГК РФ , п. 1 ст. 39 ЖК РФ указанные в обжалуемом предписании обязанности могут быть возложены только на собственников имущества, коими собственники квартир, помещений в спорном доме не являются, т.е. названные лица не несут обязанности по бремени содержания спорного имущества, а, следовательно, заявитель также не обязан управлять данным имуществом….».

Вот так, по судебной инициативе ТСЖ, вынесены юридически интересные решения различных инстанций, которые доказали отсутствие у заявителя обязанностей, не предусмотренных законом. В данном случае верна русская пословица: били Фому за Еремину вину. Только Фома зубастым оказался…

Компания «Бурмистр.ру» предлагает своим клиентам юридическое обслуживание. Более подробная информация о сервисе тут.

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.

Рассылка новостей ЖКХ

а также наших статей

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!

Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии

Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19.2 настоящего Кодекса, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:

а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);

б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;

в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;

д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);

е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;

ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);

з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;

и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;

к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.

Статья 5.62. Дискриминация

3.Дискриминация, то есть нарушение прав, свобод и законных интересов человека и гражданина в зависимости от его пола, расы, цвета кожи, национальности, языка, происхождения, имущественного, семейного, социального и должностного положения, возраста, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности или непринадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным группам, — влечет наложение административного штрафа на на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.

admin