Зато свое: владельцы квартир о том, как им удалось купить свою недвижимость. Доля квартиры в балашихе

Зато свое: владельцы квартир о том, как им удалось купить свою недвижимость

Рецепты читателей Т—Ж

Заработать на собственное жилье в России сложно, но можно.

Чтобы понять, как решают квартирный вопрос жители России, мы поговорили с читателями, которые приняли участие в дискуссии «Как купить свое жилье, если живешь в России?». Они рассказали о своем опыте покупки недвижимости от Свердловской области до Санкт-Петербурга.

«Мне нужно было еще 200 тысяч — в день сделки я решила снять их с двух кредитных карт»

Где: Балашиха, Московская область
Стоимость жилья: 3 700 000 Р
Статус: внесла последний платеж по ипотеке

После пяти лет жизни в общаге и еще нескольких в съемных квартирах, мне очень хотелось «свой дом» с красивой и удобной кухней. Еще сработала настройка, что в 30 лет надо бы уже иметь собственное жилье.

Копить я решила в 2010 году, когда моя зарплата достигла, как мне тогда казалось, достаточного уровня. Я получала 40 тысяч. Решила, что 10 тысяч буду откладывать. Открыла пополняемый депозит — сначала победил «Юникредит», потом перешла на дебетовые карты с процентом на остаток: сперва в « МТС -банк», потом в Тинькофф-банк. Я всегда любила иметь заначку, — видимо, сказались голодные студенческие времена — и сейчас у меня есть подушка безопасности, которая позволила бы год не работать, но жить в экономном режиме.

Еще случались премии, их я делила так: 30% тратила, радовала себя, остальное — на депозит. Жили мы тогда с подругой на съемной квартире, платила я 12 000 Р в месяц — немного, но в то время было ощутимо. Дальше дела пошли в гору, были повышения, зарплата росла. Еще я вела бюджет около года — пока копила, анализировала, куда и сколько трачу. Постепенно повысила минимальную месячную сумму отчислений на вклад до 35—40 тысяч. При этом бюджет «на жизнь» не увеличивала, только за счет премий.

Когда накопила около 800 000 Р , задумалась, где покупать квартиру. В итоге родилась стратегия покупки: купить однокомнатную квартиру в Московской области, с большой кухней (чтобы сделать из нее столовую или гостиную), от работы не больше 1—1,5 часа езды. Изначально проект был инвестиционный, квартиру мы хотели продать, поэтому дорогой ремонт не планировали.

Дальше уже начала подбирать объекты. Хотела в Железнодорожном около станции, но там был либо большой метраж однушек (55 м?), либо классические дома серии П-44 (39 м?), где кухня маловата. Финальный выбор пал на Балашиху: 4 км от Мкада, новостройка уже стояла, площадь 45 м?, кухня 12 м?. Победила планировка, в общем. Стоила квартира 3,7 млн. У меня был 1 млн. Рассматривала разные банки, в « ВТБ -24» была хорошая ставка 10,5%, но требовался первоначальный взнос более 60%. Еще бы миллиончик! Папа предложил дать в долг — уж не знаю, откуда у него эти деньги, тоже заначка была или сам взял кредит — я согласилась.

Когда мне на финальное согласование пришел договор от « ВТБ -24» со ставкой 8,9%, я чуть со стула не упала. Оказалось, что мой работодатель был корпоративным клиентом, — они сделали дополнительную скидку. При этом оказалось, что банк может дать только 1,5 млн, нужно было еще 200 тысяч. В день сделки я решила снять их с двух кредитных карт.

При снятии наличных с кредиток взимается комиссия, довольно высокая. Я осознанно шла на это, так как была уверена, что погашу долг без просрочек и не испорчу кредитную историю. Я знала, что практикую такое первый и последний раз в жизни, и сейчас не рекомендую так поступать кому-то другому. Комиссию за снятие отнесла к разовым издержкам, которые по сравнению с ожидаемым эффектом от покупки квартиры были нематериальны. Первые четыре месяца сверху наложилась задолженность по кредитным картам — это были самые тяжелые периоды.

Квартиру я покупала в июле 2012 года, а заселились мы в январе 2014, ждали, пока сдадут дом, делали ремонт. К тому времени я успела выйти замуж, у меня уже была пятимесячная дочка. Пока дом сдавался, снимали квартиру с мужем, тоже в Подмосковье. Выходило 20 тысяч в месяц, платил он. Ремонт делали на мое пособие по беременности и родам, это около 400 тысяч (к сумме, которую выплачивает ФСС , мой работодатель доплачивал до размера среднего заработка). Тогда я уже была в декрете, всю семью обеспечивал муж (его зарплата была около 90 тысяч со всеми премиями), а я платила только ипотеку из пособия и заначки — на 1,5 года декрета рисков неуплаты ипотеки не было.

Пока была в декрете, я училась и повышала квалификацию. Когда дочке было 1,5 года, вышла на работу, подняв зарплату сразу почти на 50%, до 120 тысяч — вместе с мужем мы уже зарабатывали около 250 тысяч. Этой прибавки как раз хватило на няню. Дальше все шло уже по накатанной, ипотечный платеж 26 800 Р стал частью ежемесячных расходов. Я к нему привыкла, урон семейному бюджету он не наносил. По мере роста зарплаты я отдавала долг папе.

Сейчас мы в этой квартире не живем, так как я работаю в другом городе. Пока дочка не пошла в школу, решили пожить не в Москве, как раз предложили работу. В целом зарплата ниже, чем в Москве, но бюджет не изменился за счет более низкого уровня расходов в регионе.

Сейчас моя квартира стоит 4,5—5 млн. Когда вернемся в Москву, планируем взять небольшую двушку — в первый взнос пойдет та самая инвестиционная квартира. А может, останемся в регионе, здесь жизнь тоже есть, но она сложнее. В любом случае, оглядываясь назад, с уверенностью могу сказать, что все сделала правильно. Прошла бы я по этому пути еще раз — однозначно, да. На мой взгляд, ипотека выгодна всегда, если банковские проценты ниже стоимости вашей текущей арендной платы.

Метры и проценты. Выгодно ли сдавать квартиру в Москве по сравнению с депозитом

Получить доход от жилой недвижимости можно двумя способами — за счет выгодной продажи и сдавая жилье в аренду. При этом если в первом случае речь идет о разовом поступлении денежных средств, то во втором — владелец недвижимости может рассчитывать на долгосрочный пассивный доход, что роднит эту стратегию с размещением накоплений на банковском депозите.

Впрочем, россияне считают сдачу жилья в аренду более эффективным способом заработка, чем банковский вклад. По итогам опросов аналитического центра Национального агентства финансовых исследований, самым надежным вложением средств граждане назвали покупку недвижимости (49%). «Покупатели, выбирающие путь рантье, получают определенную сумму от месяца к месяцу, но при этом минусом являются сроки окупаемости длиной в 15-18 лет», — отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

По данным компании ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время только в старых границах Москвы в аренду сдаются 44 644 объекта жилой недвижимости, из них 88% приходятся на квартиры и 12% — на комнаты. За год общее предложение выросло на 27,5%. То есть число москвичей, сдающих жилье, за этот период увеличилось чуть более, чем на четверть.

«Рост предложения аренды — свидетельство социальной незащищенности значительной прослойки населения. Ведь для многих сдача жилья внаем становится основным источником дохода», — комментирует заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.

Как отмечают в компании «Миэль-Аренда», сегодня однокомнатные квартиры — самые востребованные на рынке аренды. Более 30% всех арендаторов ищут для себя именно такой формат жилья, хотя во время кризиса на рынке аренды росла и доля комнат.

Основные причины популярности стратегии рантье — это волатильность валют и ипотека. В условиях ослабления рубля многие продавцы отказываются от продажи объекта в пользу сдачи его внаем. Причем большинство квартир, купленных для последующей сдачи, в последнее время было приобретено с использованием ипотечного кредита, говорит Оксана Полякова.

Для сдачи в аренду покупатели чаще всего рассматривают варианты в Москве с удобным месторасположением и близостью к метро, преимущество отдается готовым к отделке квартирам.

Читайте так же:  Кто и как будет платить налог на имущество физических лиц в 2019 году. Рассчитать налог на землю для физических лиц в 2019 году

Тем не менее пыл инвесторов постепенно угасал по мере того как развивался рынок жилья в современной России. Сегодня, по словам Наталии Кузнецовой, доля инвестиционных сделок на первичном рынке составляет до 4-5%. Для сравнения: по данным ЦИАН, еще год назад доля инвестиционных сделок в новостройках составляла 9%, а в начале 2000-х она достигала 35%.

«Проблемой этой стратегии являются долгие сроки окупаемости. Доходность составляет до 7% годовых (для проектов комфорт-класса), что не покрывает реальный уровень инфляции», — считает Кузнецова.

В то же время, по ее словам, депозиты нельзя назвать более прибыльной альтернативой — их среднерыночная доходность вполне сопоставима с доходностью от сдачи жилья в аренду.

Депозит или квартира

В компании «БЕСТ-Новострой» сравнили доходность от сдачи в аренду с доходностью от размещения средств на депозите.

«С учетом колебаний ставок по рублевым вкладам и изменения средних бюджетов покупки объекта (для сравнения мы взяли 2-комнатную квартиру в новостройке), доходность от сдачи в аренду остается практически сопоставимой с доходностью от размещения на депозите», — прокомментировала председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Но не стоит забывать про детали. Наиболее высокие проценты вкладчик получает, если он их не снимает и не пополняет вклад до истечения срока, тогда как средства от сдачи в аренду можно тратить ежемесячно на собственные нужды, а можно и отправлять на пополняемый депозит. Таким образом, обладатель квартиры может получить двойную выгоду, отмечает Доброхотова.

Но у сдачи квартиры в аренду есть и свои минусы, отметила она. Это необходимость уплаты налога на доходы физлиц (его можно снизить с 13% до 6%, приобретая патент или действуя как ИП), необходимость уплаты налога на имущество, а также амортизационные расходы (текущий ремонт). Также среди минусов — риск потери дохода при досрочном расторжении договора с арендаторами. Могут возникнуть расходы на комиссию агента, если квартира сдается с помощью брокера.

Чтобы не платить комиссию брокеру, некоторые наймодатели ищут квартирантов, размещая объявления на интернет-площадках, оповещая друзей и знакомых и т.д. Но это становится все менее популярным: арендодатели узнают, что могут обслуживаться бесплатно в агентствах недвижимости с собственной базой объектов.

Так, по данным ИНКОМ-Недвижимость, за три года доля самостоятельных наймодателей снизилась на 25 процентных пунктов до 20%. Осенью 2015 года она составляла 45%, год спустя — 32%, а в 2017-м — только 27% владельцев жилья пытались действовать своими силами.

Не стоит забывать и о минусах от размещения средств на депозите. При отзыве лицензии или банкротстве банка остается риск невозврата вклада при размещении суммы свыше 1,4 млн рублей. Еще одним существенным недостатком является невозможность снятия или потеря процентов при досрочном изъятии средств с депозита.

Пока эксперты спорят и сравнивают доходности депозита в банке и сдачи квартиры в аренду, рынок арендного жилья начал постепенное восстановление после кризиса — в августе он показал рост цен. «Средняя стоимость найма 1-комнатных квартир экономкласса в августе 2019 года составила 31 670 рублей, что на 5,96% выше средней стоимости аналогичных квартир в августе 2017 года», — прокомментировала директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

2016

2017

2019

Ставка по рублевым депозитам на срок до 1 года (без вкладов «до востребования»)*

Купить комнату в Балашихе, Московская область

1 комната в 3-ком. кв. 86/16.4/12 м&sup2

Балашиха, Граничная ул., 32

  • 9 этаж 17-этажного дома
  • купля/продажа
  • Продается комната с лоджией в трехкомнатной квартире. Площадь комнаты 13, 6 кв.м, площадь лоджии 2,8 кв.м. Стеклопакет пвх. Московская область, город Железнодорожный, микрорайон Ольгино, Граничная улица, .

    1 комната в 1-ком. кв. 90/16.1/9 м&sup2

    Балашиха, Ленина пр-кт., 8

    • 4 этаж 5-этажного дома
    • Ремонт: косметический
    • Продаётся очень хорошая комната в четырехкомнатной квартире. Квартира просторная, ухоженная. Чистый санузел с ремонтом. Большая кухня, много полок, рабочая поверхность для готовки. Общая площадь квартиры .

      1 комната в 2-ком. кв. 50/18/7 м&sup2

      Балашиха, Пионерская ул., 3

    • 8 этаж 9-этажного дома
    • Большая комната в двухкомнатной малонаселенной квартире в центральной части города, пешеходная доступность до станции , рядом вся инфраструктура, в т. ч. спорткомплексы, Пестовский парк. Теплый кирпичный .

      1 комната в 4-ком. кв. 82/17.5/9 м&sup2

      Балашиха, Крупской ул., 3

    • 3 этаж 3-этажного дома
    • балкон
    • Ремонт: требуется ремонт
    • Продается комната, выделенная не доля, 17,5 кв.м с балконом. Состояние — требует ремонта. Кровля отремонтирована. До ж/д платформы Горенки 7 минут пешком. 1 собственник. Свободная продажа.

      3 комнаты в 6-ком. кв. 105/37/9 м&sup2

      Балашиха, Автозаводская ул., 8

    • 2 этаж 2-этажного дома
    • приватизация
    • Продаются три раздельные комнаты (15+11+11) в шестикомнатной квартире (105 кв. м. ) коридорного типа в центральной части города, реальная пешеходная доступность до станции. Санузел раздельный, кухня 9 .

      1 комната в 3-ком. кв. 65/16.3/9 м&sup2

      Балашиха, Некрасова ул., 7

    • 1 этаж 3-этажного дома
    • Санузел: раздельный
    • Продаётся комната №1 в 3 к. квартире по ул. Некрасова д.7. До ж/д станции 7-10 минут пешком. Вся инфраструктура в пешей доступности. Квартира и комната в среднем состоянии, но окна пвх. В квартире проживают .

      1 комната в 2-ком. кв. 52/12.2/9.5 м&sup2

      Балашиха, 1 Мая ул., 8

    • 6 этаж 9-этажного дома
    • Продаётся комната (не доля!) в двух комнатной квартире, мкр. Саввино, ул. 1 Мая д. 8. До ж/д станции на транспорте 10 минут. Площадь — 12. 2 кв.м. В комнате и в местах общего пользования сделан ремонтик. .

      1 комната в 2-ком. кв. 50/19/8 м&sup2

      Балашиха, Свободы ул., 1

    • 7 этаж 9-этажного дома
    • 10 мин пешком до станции Кучино, вся инфраструктура в шаговой доступности. Большая светлая комната с балконом в 2-комнатной квартире . Сосед — пожилой мужчина без вредных привычек. Юридически и физически .

    • лоджия
    • Продается большая светлая комната с лоджией в 3х-комнатной квартире в г.Балашиха на 1 этаже / 9 этажного панельного дома, площадью 11.2 кв.м + 6кв.м. лоджия, г/х вода, домофон, входная металлическая дверь, .

      1 комната в 3-ком. кв. 100/21/6 м&sup2

      Балашиха, Энтузиастов ш., 1

    • 1 этаж 5-этажного дома
    • Продается комната площадью 21 кв. метр в четырехкомнатной квартире общей площадью около 100 кв. метров. Адес: г. Балашиха, Шоссе энтузиастов д. 1. Первый этаж пятиэтажного сталинского дома. В комнате .

      1 комната в 4-ком. кв. 20/10/9 м&sup2

      Балашиха, Энтузиастов ш., 5

    • 2 этаж 4-этажного дома

    Продается комната в коммунальной 4-х комнатной квартире, площадью 10,4 метра Комната под номером, отдельный л/счёт, для ипотеке подходит,материнский капитал. Сталинский кирпичный дом потолки 320. Общее .

    1 комната в 4-ком. кв. 86.7/11/9 м&sup2

    Балашиха, Энтузиастов ш., 5а

  • Санузел: совмещенный
  • Продается комната в 4 комнатной квартире ,кирпичного сталинского дома с толстыми стенами и высокими потолками.Договор купли продажи более 5 лет.Соседи все хорошие.От метро Новогиреево 10 мин транспортом.Прямая .

    1 комната в 3-ком. кв. 63/11.2/8 м&sup2

    Балашиха, Фадеева ул., 17

  • 1 этаж 9-этажного дома
  • Прямая продажа
  • 1 комната в 3-ком. кв. 78.5/15/7 м&sup2

    Балашиха, Победы ул., 2

  • 3 этаж 5-этажного дома
  • Лот: вт-0365033 Свободная продажа. Просторная с высоким потолком комната, застекленный балкон. Соседи очень порядочные, тихие. Все необходимое в пешей доступности для комфортной жизни. Рядом православный .

    Квартиру — в студию: на какие ухищрения идут столичные риелторы, чтобы нагреть руки

    Такие объявления обычно вызывают улыбку. «Продам квартиру площадью 10 квадратных метров. Никакой ипотеки и рассрочки. До станции метро 15 минут ходьбы». И вот гадаешь, то ли это человеческое жилье, то ли собачья будка. Ведь если поставить шкаф, диван, телевизор, стол, холодильник — останется каких-то три-четыре метра. А ведь даже на кладбище выделяют пять.

    Но, тем не менее, в Москве полно желающих прикупить такое жилье. Риелторы в шутку называют его «пришел-упал». А официально — студиями. Это когда нет отдельной кухни. А только комната и в отдельном закутке «мокрая зона» (душ с туалетом).

    Покупают мини-жилье чаще всего студенты. Точнее, их родители, которые не хотят оставлять своих детей в общежитии. Там редко царит атмосфера, способствующая учебе. При этом если снимать квартиру за 30 тысяч рублей в месяц, за пять лет натекает кругленькая сумма — 1 млн 800 тысяч рублей. Именно столько и стоит квартира-студия. Но перед тем, как покупать, надо тысячу раз все взвесить. Ибо продавцы жилья не гнушаются ничем. Их цель — побыстрее втюхать. А дальше — хоть трава не расти.

    — А что, мне нравится — бегать в ванную и на кухню не надо: от стены до стены рукой подать! Фото: Павел КЛОКОВ

    ТРЕШКА ПРЕВРАЩАЕТСЯ В ЭЛЕГАНТНУЮ МАЛОСЕМЕЙКУ

    Читаю очередное объявление. «Студия. Очень светлая и уютная. Рядом несколько супермаркетов, торговый центр, кинотеатр и сквер. До станции метро «Отрадное» — три минуты пешком. Московская прописка сразу после сделки».

    По поводу «светлой и уютной» риелторы сильно преувеличили. Трешка на первом этаже девятиэтажки выглядит довольно уныло. Серые ободранные стены. Прокуренная мебель. Беспорядок. Продавец водит меня по комнатам, устраивая так называемый «показ». В одной из них за компьютером сидит хозяин квартиры и не обращает на нас никакого внимания.

    — Из трешки у нас получится четыре отдельные квартиры-студии, — не без гордости сообщает риелтор. — Четвертую сделаем из кухни. В каждой будет отдельный санузел и кухня-ниша.

    В итоге получается коммуналка, но из общих пространств только коридор. Чуть позже эксперт расскажет мне, что устанавливать в комнатах унитазы и делать переустройство по закону запрещено. Потому риелторы и дробят большие квартиры на первых этажах. Чтобы в случае чего не затопить соседей снизу.

    Читайте так же:  Как получить деньги под залог автомобиля и не остаться без машины. Залог машины в ломбард

    Из трешки получается четыре отдельные квартиры-студии. Фото: Павел КЛОКОВ

    А пока я достал фотоаппарат, чтобы, согласно легенде, запечатлеть свое будущее жилище и показать близким. Продавец пулей выскочил из комнаты, лишь бы не попасть в кадр. А потом признался, что их компания этим не занималась бы, если бы трешки хорошо продавались. Целиком эта квартира стоит около шести миллионов. И платить такие деньги за старый панельный дом желают немногие. Другое дело студия (на четыре миллиона меньше).

    Но есть и еще один нюанс. При покупке таких апартаментов вы становитесь не индивидуальным собственником, а всего лишь дольщиком (вместе с соседями по квартире). И впоследствии продать свой угол становится гораздо сложнее, нежели отдельное жилье с кадастровым номером (см. «Комментарий специалиста»).

    Ну и если углубляться в тему, представьте себе эту жизнь. Четыре квартиры в одной. Между вами тоненькие стеночки, через которые все слышно. Входная дверь то и дело хлопает. Ребенок орет. Ваш. К этим пришли гости. А к этим приехали родственники. И вы живете в страхе от того, что в любой день к вам может нагрянуть жилинспекция и выдать предписание для устранения мокрых зон. А как без туалета? Без туалета никак (унитаз, который был когда-то единственным в обычной трешке, отошел одному из дольщиков).

    Так или иначе, а две студии в вышеописанной квартире уже проданы. Остались еще две — 12 квадратных метров и 10,5. За обе риелторы просят по два миллиона рублей.

    В ТЕСНОТЕ, ЗАТО С КАДАСТРОВЫМ НОМЕРОМ

    Еще один вариант маленького жилья. Или, как говорят сегодня, жилья нового типа. Квартиры-студии, сделанные в бывшем ведомственном доме. Когда-то в нем жили сотрудники НИИ лесной промышленности (речь идет о 9-этажке на улице Клинской — район Ховрино ). Четыре физлица выкупили весь дом, оформили его на себя, сделали перепланировку и оборудовали 337 мини-квартир. Цены разные. За 11 квадратных метров — 2 миллиона 800 тысяч. Но! Студия полностью отделана. И, несмотря на смешные размеры, выглядит весьма уютно.

    Действительно, «пришел — упал». Больше там делать нечего. Пульт для телевизора не нужен — каналы можно переключать ногой. И при этом есть столичная регистрация и возможность оплаты с помощью ипотеки и материнского капитала.

    Кухни отдельной нет — все в одной комнате. Фото: Дмитрий ПОЛУХИН

    — Конечно, деньги просто так с неба не падают, — рассказал мне во время показа риелтор Андрей. — Пришлось потрудиться. Увеличить санузлы. В каждой квартире оборудовать кухню-нишу. Облагородить стояки коммуникации. Поменять окна. И многое другое.

    Желающих переехать в студию достаточно. За полгода продали сто квартир. И здесь ты уже никакой не дольщик, а полноценный собственник. Следовательно, продать такую каморку будет значительно проще. Станция метро, кстати, тоже в пешей доступности.

    ФИГУРА ТРЕТЬЯ. ПОЛУПОДВАЛЬНАЯ

    Есть еще один вариант. Переехать в частный дом. Например, в Южном Бутове . Читаю: «Великолепный коттедж в европейском стиле. Расположен в охраняемом поселке. Коммуникации центральные».

    Короче, это СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество, — прим. авт). А в нем особняк. Хозяин строил его для себя, задумав огромную гостиную, просторные комнаты, сад и тому подобное. Но обстоятельства поменялись. И дом пришлось продать. За 20 миллионов рублей. Покупатель — риелторская фирма, которая ничтоже сумняшеся взялась за ремонт коттеджа и его перепланировку. В результате внутри кирпичного дворца получилось 14 студий! Стоят они все по-разному. Самая дешевая — 1 миллион 690 тысяч рублей. Самая дорогая — почти пять миллионов (но это уже 60 квадратных метров, подвал, беседка, летняя кухня, гостевой домик и отдельный вход).

    Риелтор Михаил встретил меня возле входа на территорию СНТ. И повел показывать хоромы. Даже не верится, что это Москва. Яблоки, груши, вишни. Даже небольшой пруд есть. Говорят, с рыбой.

    Риелторы пытаются обустроить мини-квартирки всеми правдами и неправдами, превращая дом (или квартиру) в улей. Фото: Павел КЛОКОВ

    — Домики тут недешевые, — поделился Михаил. — Все же столица, а не Подмосковье . Да и от метро 15 минут пешком.

    — А кто здесь вообще живет? — спросил я, озираясь на трех- и даже четырехэтажные особняки.

    — В основном люди в погонах.

    — Генералы, что ли?

    — Нет. Генералы живут на Ленинском и на Новой Риге. А тут полковники.

    Мы подошли к кирпичному дому, рядом с которым суетились рабочие. Я заметил, что у коттеджа нет крыши. На что риелтор ответил:

    — Три месяца — и весь ремонт будет закончен. Сейчас пока полностью готова одна студия. И ее уже купили.

    Из всех вариантов меня больше всего впечатлил полуподвальный. Комнатка с крохотными окошками. Очень похоже на жилище Мастера из романа Булгакова . Я поделился этой мыслью с Михаилом. На что тот ответил:

    — Не знаю. Я только помню, что там бал был. И все.

    Комнатка с крохотными окошками тоже скоро станет квартирой. Фото: Павел КЛОКОВ

    Здесь схема как в квартире в «Отрадном». Покупатель становится дольщиком. Перед тем, как перейти к сделке, он должен забронировать будущий угол. Бронь стоит 30 тысяч рублей. И действует в течение недели. Если вы за это время не передумаете, начинается этап оформления. Из плюсов — рядом школа, детский сад, поликлиника, магазины. Из минусов — абсолютно негде поставить машину (место надо искать за территорией СНТ).

    — Чтобы сэкономить площадь, в некоторых студиях можно использовать воздух, — рассказал Михаил. — Вот здесь, например, очень высокие потолки.

    Я вскинул голову вверх и присвистнул.

    — А потому спальные места будут на верхнем ярусе. Как в армии. Соответственно внизу освободится место.

    В общем, риелторы пытаются обустроить такие мини-квартирки всеми правдами и неправдами, превращая дом (или квартиру) в улей. Во время показа они часто говорят, что жить в таких студиях сейчас модно. Молодые москвичи, которые много работают, питаются в кафе. Выходные проводят за городом. А дома только спят и стирают вещи. Если, конечно, стиральная машинка влезла в квартиру.

    Для увеличения пространства риэлторы предлагают делать спальные места на втором ярусе. Фото: Павел КЛОКОВ

    КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

    — Вообще это давняя мечта людей — из одной квартиры сделать несколько и на этом заработать, — рассказал « КП » директор по риэлторской деятельности столичного агентства недвижимости Роман Вихлянцев. — Сейчас это явление стало наиболее масштабным. Квартиру превращают в многодолевую собственность. И это сильно осложняет жизнь владельцам так называемых студий. Потому что продать их легко и быстро не получается. Для этого нужно сначала предложить свою комнату содольщикам. По рыночной цене. Если они отказываются, получить согласие на продажу. А их часто не бывает на месте. Бывает, что содольщик соглашается на покупку. И начинает тянуть время. То денег нет, то документы не в порядке. Те же проблемы до сих пор остаются и в коммунальных квартирах.

    Второй момент более серьезный. Менять расположение «мокрых зон» в квартирах категорически запрещено. Потому-то все эти студии и расположены на первых этажах (чтобы не навредить соседям снизу). В частном доме, конечно, проще. Там можно набросать собственный план и, узаконив его, поменять расположение перегородок.

    В обоих случаях у вас нет отдельного имущества, а только доля.

    И здесь — внимание! — еще один важный момент. По закону получение доли не обозначает получение конкретной комнаты (если только вы не оформили порядок пользования через суд, что случается редко, или соглашение между собственниками). Представьте, что вы купили студию, которую оборудовали на месте бывшей кухни. По факту это ваше жилище. Потому что вы за него заплатили. А по закону, кухня — это место общего пользования. И остальные дольщики имеют право туда заходить. Ваши имущественные права ничем не защищены. Если семья из четырех человек владеет трехкомнатной квартирой, каждый жилец может передвигаться по другой комнате совершенно спокойно. Здесь та же самая история.

    Любой опытный риелтор или эксперт в этой сфере вам скажет, что с долевой собственностью лучше не связываться. К тому же сейчас готовится закон в рамках борьбы с микродолями (сейчас собственник может продать даже два метра жилья, хотя и жить на этой площади вряд ли у кого-нибудь получится, зато для прописки — отличный вариант, — прим. атв). Согласно будущему законопроекту, купить жилье меньше 10 квадратных метров в Москве не получится.

    Средняя цена вопроса Фото: Дмитрий ПОЛУХИН

    ВОПРОС ДНЯ

    А сколько вам квадратных метров нужно для счастья?

    Юрий СТОЯНОВ, актер программы «Городок»:

    — У нас в семье 5 человек. Нам хватает 150 квадратов. Наша квартира разделена на две части. У нас с женой 76 квадратов. Остальное детям. Хотя большую часть жизни я прожил в очень маленькой квартире. Были на концерте с артистом Стасом Дужниковым (играл в «ДМБ», « Ворониных ». — Ред.). Он надел фрак и встал ко мне спиной. И я понял, что моя кухня — размером со Стаса. И я ему на ухо шепнул: «Я на тебе вырос».

    Читайте так же:  Суды города Москвы ??. Адвокат головинская ирина юрьевна

    Виталий МИЛОНОВ, депутат Госдумы:

    — Можно на 500 метрах счастливо жить, а можно и на 20. Главное — иметь душевный комфорт. У меня большая семья. Только детей пятеро. Еще кошки, собака, ежик. Нам всем колхозом приходится жить в деревне за городом. Дом у нас 200 с лишним квадратов. Участок — 10 соток. Дети ходят гулять на поляну у дома, там катаются на лошадях.

    — Ой, это сложный вопрос. Я однажды работал в частном доме на корпоративе. Там гектар земли, два дворца огромных. К нам в гримерку спустился хозяин, выпил, расчувствовался и говорит, что ему хорошо только в своем маленьком кабинете. А вот по огромным гостиным он даже не ходит. Я купил свой первый дом большой. И был на 3-м этаже всего пару раз за 5 лет. Человеку важно найти свое уютное место.

    Станислав САДАЛЬСКИЙ, актер:

    — Я не люблю ходить по улице, но мне нужно быть постоянно в движении. Поэтому у меня двухэтажная квартира в 200 квадратных метров. Это как целый дом. Можно ходить с одного этажа на другой. А за город я не хочу переезжать. Как въезжаю в пределы Садового кольца — сразу выздоравливаю.

    Рис.: Катерина МАРТИНОВИЧ

    Влад ДЕЖЕНЕВ, маркетолог:

    — Мне без разницы площадь, дома я только ночую. Поэтому живу в съемной однокомнатной квартире. Главное — просторная кухня и ванная комната, чтобы там отдыхать.

    Саша ТРЕГУБЕНКО, читатель сайта KP.RU:

    — Площадь не главное. Почему-то власти не дошли до простой формулы: n + 1. Где n — число комнат для каждого члена семьи, а «+1» — просторная общая гостиная. Тогда комнаты личные могут быть хоть по 8 квадратов. Человеку очень важно иметь чисто личное пространство. А то сваливаем всю семью в восьмиместные полулюксы.

    Новая Москва: время роста

    Сначала о новостройках. В оценках того, насколько именно подорожало это жилье, эксперты расходятся — корреспондент «РГ» услышал цифры от 2 до 15%, но наиболее вероятным показалось 7-8%. Больше всего в цене прибавили однушки как самый ходовой товар — они в среднем за год стали дороже на 500-700 тысяч рублей. Речь идет именно о массовом сегменте, то есть жилье эконом- и комфорткласса, которого строят больше всего. Элитные апартаменты, да и просто многокомнатные квартиры стали даже дешевле.

    Риелторы говорят, что рост произошел главным образом благодаря дешевой ипотеке — банки охотно кредитовали под 9-10%, а иногда и на более выгодных условиях. Люди, наблюдая нестабильный курс рубля и в целом переменчивую ситуацию в экономике, спешили воспользоваться случаем и купить жилье. Выбирали, разумеется, что дешевле — строящиеся жилые комплексы с большим предложением студий и однушек.

    На вторичном рынке, куда чаще приходят покупатели, готовые заплатить полную цену сразу, выросло число ипотечников — с 30 до 40%. «Средний чек сделки на вторичке год назад составлял 7,4 млн рублей, сейчас — уже 8,7 млн рублей, — рассказал «РГ» директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. — Одна из главных причин роста — существенно выросший спрос. В 2019-м с начала года по декабрь количество авансов, внесенных за покупку вторичных квартир, было на 15% больше, чем в аналогичный период 2017-го».

    Поднялись цены на жилье и в Новой Москве — там на это хорошо поработало развитие инфраструктуры: открытие новых станций метро и дорог, поликлиник и школ, офисных и торговых центров. «В старых границах столицы цена на вторичном рынке выросла на 5%, по ТиНАО рост 11%, а в ближнем поясе Новой Москвы квадратный метр подорожал почти на 20%», — делится расчетами руководитель аналитического центра портала недвижимости ЦИАН Алексей Попов.

    Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая добавляет, что и доля ипотек в Новой Москве выросла за прошлый год до 57%, но в этом году все может измениться. «Первичный рынок Новой Москвы может оказаться наиболее чувствительным к изменениям ипотечных ставок, — отмечает она. — Кроме того, после существенного роста цен в 2019 году застройщикам ТиНАО все сложнее будет конкурировать со старомосковскими проектами. Поддержать спрос поможет улучшение транспортной доступности. Как известно, в 2019 году планируется продлить Сокольническую линию до Коммунарки». При этом самые продаваемые в прошлом году московские новостройки расположены хоть и за МКАД, но не в Новой Москве, а в районах Солнцево и Некрасовка. На их долю пришлось 11% от всех сделок, заключенных на рынке новостроек в 2019-м. Интересно, что в топ самых популярных жилых комплексов попали не только те, где цены ниже среднего, но и проекты с довольно высоким уровнем цен. Эксперты говорят, что кругозор некоторых покупателей расширила все та же доступная ипотека — они решили относительно низкие процентные ставки конвертировать в более комфортное жилье, чем планировали ранее. «Если два-три года назад однозначным приоритетом была низкая цена, то сейчас покупатель стремится рассматривать продукт девелоперов во всех его проявлениях и характеристиках, — считает гендиректор компании Level Group Кирилл Игнахин. — Более доступная ипотека дала клиентам возможность выбирать среди более качественных жилых комплексов».

    Прогнозы на этот год у экспертов в целом схожи — и новостройки, и вторичка продолжат дорожать, но не так заметно, как в прошлом году. Директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Вадим Засько считает, что подорожанию новостроек будет способствовать несколько факторов. Главный из них — изменение законодательства, по которому с 1 июля этого года деньги дольщиков начнут поступать на эскроу-счета в банках, откуда попадут к застройщикам только после окончания стройки. Это значит, что строителям придется брать кредиты в банках, что приведет к росту цен на квартиры.

    Дополнительные факторы — рост налогов и ценников на стройматериалы. «Все это может привести к росту цен на новостройки на 7-10%, — считает Засько. — А учитывая такие сложности с новостройками, неизбежно вырастет спрос и подорожает вторичка. Однако все эти тенденции разбиваются о низкий платежеспособный спрос населения. Поэтому, возможно, девелоперы будут вынуждены подстраиваться под покупательную способность и резкого роста цен не произойдет».

    Большую роль будут играть и процентные ставки по ипотеке — именно они подстегнули спрос и цены в прошлом году, а значит, неизбежно повлияют на настроения покупателей и теперь.

    Сергей Шлома говорит, что на вторичном рынке уже сейчас заметен спад сделок по ипотеке — растущие процентные ставки отпугнули потенциальных покупателей. «Мы не видим предпосылок для существенного роста или падения цен на вторичное жилье — скорее всего, в течение года средние ценовые показатели будут находиться на том же уровне, что и сейчас», — подчеркивает эксперт.

    Вряд ли изменятся и предпочтения покупателей — популярностью по-прежнему будут пользоваться студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры небольшой площади. Такое жилье активно покупают не только для собственного проживания, но и в инвестиционных целях, чтобы заработать на сдаче в аренду или дальнейшей перепродаже.

    А как обстоят дела в Подмосковье? Здесь ситуация традиционно похожа на московскую, поскольку рынок жилья столичного региона, по сути, един. Но есть и свои нюансы, признают эксперты. В среднем цены на жилье за пределами столицы в прошлом году выросли на 4%, говорит Алексей Попов. По его словам, покупатели испугались банкротства крупнейшего застройщика региона — компании «Урбан Групп» — и устремились на рынок Новой Москвы. Это заставило подмосковные строительные компании сдерживать цены, чтобы окончательно не растерять клиентов.

    А на вторичном рынке цены в прошлом году выросли примерно на 6-7%, но все очень сильно зависит от места. Наибольшим спросом традиционно пользуется жилье, расположенное ближе к Москве. К примеру, быстрее всего продаются квартиры в Балашихе, а также в Люберецком, Мытищинском и Красногорском районах.

    В столичном управлении Росреестра «РГ» рассказали, что спрос на новостройки в прошлом году действительно вырос кардинально — практически в полтора раза. За 2019 год ведомство зарегистрировало почти 80 тысяч договоров долевого участия, а в 2017 году — всего 54,2 тысячи ДДУ. А рост числа ипотечных договоров и вовсе составил 1,7 раза.

    Все больше москвичей ищут новостройки не только для покупки квартир, но и для аренды. Риелторы подсчитали, что в прошлом году каждый четвертый арендатор выбирал жилье в домах, сданных не больше трех лет назад, и этот показатель вырос вдвое с 2016 года. Такой выбор квартиранты делают в первую очередь из-за невысокой цены — новостройки чаще всего строят в отдаленных районах, что сказывается на арендной ставке. Кроме того, в недавно сданных многоэтажках может быть шумно из-за ремонта или не развита инфраструктура вокруг, что тоже влияет на стоимость аренды.

    admin